租金下行空置率上行，企业办公穿越经济寒冬

“朝阳某写字楼，以前租售每天单平17块，现在最低都掉到7块了。”有企业向创头条记者感慨。

10月9日，国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布报告显示，2019年三季度，北京写字楼单季度新增供应创近十年新高，加之整体市场需求疲软，写字楼空置率攀升。报告还称，未来六个月，近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争，空置率还将继续走高，与此同时，租金亦将承压下行。

创头条记者通过采访了解到，本次租金出现下滑趋势大约是从2018年四季度开始的。预计未来一年，中国大部分城市写字楼市场租金可能会继续面临下行压力。

顶级写字楼价格波动不大，中高端写字楼空置率飙升

创头条记者与北京某写字楼中介杨林（化名）沟通了解到，北京为例，今年中高端写字楼普遍空置率都在10%-15%，个别能达到20%，且空置周期平均在3-4个月。中高端楼盘的写字楼总体量平均10万平米，也就是一栋楼最少空置1万平米。

戴德梁行给出的数据也显示，从2019年这三个季度来看，北京写字楼市场租金出现持续松动现象。本季度全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.16元，环比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433.64元，环比下降0.7%，同比下降2.0%。

但是，杨林告诉记者，实际上最高端的楼盘受到的波及并不大，主要是中高端写字楼冲击比较大。

“北京方面，国贸附近的最高端楼盘，像国贸三期、银泰、环球金融、财富三期，出租率比较高，这些楼租金单价都在15元每平米以上，空置率较少。但是像金地中心、中环世贸、IFC财源中心、中海广场、泰康金融、远洋光华国际这种中高端楼盘，以前都是14元每平米成交，但是现在空置率很高，基本交易全含在内也是在13元左右就能成交。”他说。

原因或在于高端楼盘针对的是大企业和公司，受经济周期影响较小。同时，杨林表示，高端开发商产权有硬性要求，基本都是3年起租，这样也保证了出租率和价格的稳定性。

短期租赁具有不稳定性，在经济收紧的情况下最先受到影响，但是对成长型企业来说却是优先考虑的对象，吸引了一大批互联网和金融企业。

“短期租赁中，一年租期的恐怕只能租中高端二房东或者个人的房源才能谈。经济形势不好，企业流失多，现在中高端楼盘空置率急剧上升了，租金也下降了。目前中端、中高端楼盘开发商或者个人业主的姿态都比往常好，价格也好谈。”杨林补充道。

孵化载体也承压，原因为哪般？

实际上，北京非个案。

从全国来看，记者了解到，上海、广州、深圳、武汉、长沙、青岛、成都、南京、杭州、厦门、宁波、苏州、重庆大多数核心城市的空置率都在上升。

戴德梁行数据显示，全国四大一线城市，北上广深写字楼的全市空置率平均都在10%左右，二线城市平均空置率在28%左右。二线城市中，天津、长沙、重庆、厦门等大力开建城市空置率较高，平均空置率高达30%以上。

除了传统的写字楼，一些具有代表性的联合办公、孵化器和产业园区的入驻率也不理想或有小幅度下降。

有业内人士向创头条记者表示，位于华贸附近某联合办公头部企业，之前入驻是比较满的，但是现在的入驻也只是在80%左右；北京海淀中关村某加速器入驻率不到10%，几乎没人；更多的联合办公空间今年的运营压力骤然加大。

有投资机构的人员表示，“一些成长型企业现在很难融到资，付不了昂贵的租金成本，或者现在也有不少创业企业会选择从北京分流出去，去二线、三线城市再创业。现在二三线城市政府对创新创业的支持力度非常大，有很多的补贴，相对来说，企业创业的成本要低很多。”

对于空置率，戴德梁行认为，经济不景气是很多城市租赁需求放缓的主要原因。“但是除了受2018年四季度经济下行压力影响外，部分互联网和金融企业的暴雷导致两大成交主力行业租赁需求放缓。此外，部分地区高空置率的原因还在于租赁需求和供应体量暂时出现不匹配现象。”

中原地产首席分析师张大伟认为，“P2P这些企业现在大量倒闭，的确让市场出现了一些空置。但按照市场规律，空置多了、租金下调是有利于企业发展的。二三线城市供需失衡主要原因还是因为商业地产价格高，但并不一定租金上涨就是好事情。当然，租金上涨代表了企业需求旺盛。但供应量大了，降租金对于实体商贸企业反而是好事。”

上半年北京各行业利润都是负增长，企业开始办公降级

尽管降租对实体商贸企业是好事，可是反映到产业方面，数据并没有想象的好。

北京市统计局发布的数据显示，北京经济面临的挑战还是非常严峻的，今年上半年各个行业利润都是负增长，包括北京一些支柱性行业，高科技、互联网行业比去年有非常大的下滑，唯一例外是文体娱乐。批发零售业去年将近40%增长，今年和去年同比负增长，而批发零售业在北京第三产占比是44%。

具体到产业方面，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，从北京写字楼租赁占比来看，今年高科技企业发展势头有所放缓，但他们在北京写字楼市场租赁还是表现最为强劲的，今年前三季度将近40%写字楼面积都由高科技、互联网行业租赁，剩下是金融业和专业服务业。

记者还获悉，今年新兴商圈成交明显比去年高，另外，2000平米以下租赁面积跟去年相比占比更高。这说明企业在不遗余力缩减成本，从核心商圈向非核心商圈搬迁，从甲级写字楼向乙级写字楼搬。

实际上，在经济形势尚未出现回暖的背景下，魏东告诉记者，把所有市场情况放在一起可以看出来，整体经济形势不是特别好，从租金情况来看，北京各个区域、各个商圈，除了金融街和中关村租金跟上季度保持持平，剩下区域租金都有小幅下调。

面对经济的不确定性，北京写字楼的租金市场并不是特别乐观，租金仍然会有下行压力，预计在今年年底、明年上半年，这样趋势还会进一步延续。

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