曾遭联合抵制 毛利率下降 融资成本上升的石榴集团赴港IPO

作者：小溪

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2021年5月31日，石榴投资集团有限公司（下称“石榴集团”）向港交所提交上市申请。

石榴集团总部位于北京，主要专注于向首次购房者、首次及后续改善型购房者及高净值客户提供住宅物业。招股书显示，截至2021年2月28日，其共有86个处于不同阶段的物业开发项目，总建筑面积为919.38万平方米。

GPLP犀牛财经发现，石榴集团创始人虽十分低调，但该公司在“抢地”方面却毫不含糊。此外，作为2021年第一家申请上市的房地产企业，其基本面也值得进行探究。

创始人异常低调 想做地产界的“苹果”

石榴集团由崔巍和桑春华于2008年创办。招股书显示，目前崔巍任该公司执行董事兼董事会主席，负责公司的策略性发展及整体业务方向。桑春华任执行董事兼总裁，负责整体营运和主要决策。

石榴集团的实控人崔巍十分低调，很少抛头露面，被外界称为“不在地产圈的地产老板”。

1987年，崔巍毕业于中国上海师范大学，主修地理，并于1993年6月从南京师范大学获得地理教育学士学位。1987年至1993年，崔巍曾担任上海梅山第一中学的地理老师。

2004年至2008年，崔巍曾任职于从事房地产代理业务公司北京绿野房地产经济有限公司，担任执行董事兼总经理，主要负责该公司的整体管理及运营。

而同为创始人的桑春华，在创立石榴集团前，曾与崔巍同在北京绿野房地产经济有限公司担任监事。两人还曾在三亚华美投资有限公司担任董事，不过该公司由于终止业务后未能按照规定提交年度报告，2018年5月31日被吊销商业牌照。

值得注意的是，石榴集团现在的名字是在2016年由“K2地产”改名而来，而其原名K2地产的名字源于世界第二大高峰乔戈里峰（K2峰）。

为何名字选取于世界第二大高峰（K2峰）？

据媒体报道，崔巍十分喜欢登山，而其最喜欢的就是被国际登山届公认为8000米以上攀登难度最大的山峰K2峰，石榴集团还曾对外表态称，“我们老板的理念是做第二，不做第一，因为枪打出头鸟” 。

2016年，K2地产更名为石榴集团，取意为“聚合是力量，分散是生机”。而在更名的发布会上，该公司管理层还曾表示要做地产界的“苹果”。

不过，在上述发布会上，石榴集团实控人崔巍依旧未出席。

激进抢地遭开发商联合抵制

总部位于北京的石榴集团，曾被誉为京圈地产界的“黑马”。

2009年，石榴集团开始销售其首个住宅项目K2海棠湾。2010年，其将业务范围拓展至京津冀，开始销售K2清水湾和红树湾。2011年其K2百合湾项目，成为北京市通州区的标杆住宅项目。随后，其将业务范围拓展至大湾区、山东省、长江三角区等。

招股书显示，截至2021年2月28日，石榴集团的总土地储备为919.38万平方米，共有86个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中82个项目由其附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发。

石榴集团86个项目中，43个项目位于京津冀城市群，35个项目位于长江三角洲地区，3个位于大湾区，1个位于成渝经济圈，4个位于山东省。

值得注意的是，2016年石榴集团进军郑州市场，但是在竞拍土地时由于凶狠加价抢食城改地，遭到郑州房地产开发商集体抗议，最终不得不放弃郑州土地市场的公开竞买。

2016年7月，石榴集团先后在郑州参与东赵村、姚庄村等城改地争夺，并将多个地块收入囊中。

在石榴集团进入郑州市场之前，郑州的旧城改造项目一直采用开发商“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的运作模式。石榴集团介入后为夺得土地提高价格，改变了郑州本地开发商城改地块底价成交的惯例。

石榴集团的行为引发了郑州本地开发商的不满。2016年12月，郑州位于主城区的9宗住宅用地集中出让，石榴集团取得竞拍权。在竞拍前夕，郑州本地开发商上演了“维权大戏”。

据媒体报道，2016年12月3日，10多家郑州本土开发商租用近500辆汽车并在车上挂上“K2滚出郑州”等标语，在大街上行驶并围在省政府进行“维权”。

2016年12月4日，石榴集团在其官方微信公众号上发布消息称，迫于地方同业压力，全面退出郑州土地市场的公开竞买。

郑州对于石榴集团来说或许不是一块“风水宝地”，招股书显示，2019年石榴集团由于出售资产产生0.27亿元的亏损，而亏损原因为出售郑州地方机关购买的2019年土地拍卖资格证的一次性亏损。

三、力争2021年地产第一股 石榴集团成色如何

自2016年遭到郑州本土开发商联合抵制后，最近几年石榴集团变得低调了很多，其最近的热点还是在2020年5月“牵手”罗永浩线上卖房。

值得注意的是，石榴集团是2021年第一家申请上市的地产企业，而此次申请港股上市，再次让石榴集团获得了关注。

有意思的是，GPLP犀牛财经发现，石榴集团在2016年更名的同时也进行了股份制改造，该项举动曾被认为是拟进行IPO的信号。

5年时间已过，石榴集团迈出了上市的实质性一步，石榴集团为何选择在这个节点申请港股上市？其成色如何呢？

招股书显示，2018年至2020年，石榴集团的收益分别为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元，溢利分别为15.84亿元、7.18亿元、11.31亿元。

不过，石榴集团超九成收益来自于物业销售。2018年至2020年，该公司物业销售收益分别为96.65亿元、73.51亿元、116.75亿元，占总收益的比例分别为97.3%、91.5%、95.2%。

对此，石榴集团称，其2019年来自物业销售收益较2018年减少，主要是由于物业项目售价一般相对较高的若干地区的已确认建筑面积及相关收益减少。2020年又有所增加是由于其拓展中国目标地区内的业务，已竣工及已交付的住宅项目数量增加所致。

此外，石榴集团的毛利率呈现下降趋势。2018年至2020年，该公司录得的整体毛利率分别为34.1%、34.1%、22.9%。

针对毛利率较低的问题，石榴集团表示，2020年毛利率较低主要是由于土地收购成本增加，导致物业销售的整体成本上涨，使物业销售毛利率减少。

GPLP犀牛财经发现，石榴集团2019年全踩房地产行业的“三道红线”，但在2020年却翻绿。

招股书显示，2019年末，石榴集团的净资产负债率为140%，经计算，其剔除预收账款后的资产负债率约为73.78%，现金短债比约为0.5，均超出“三道红线”要求。

2020年末，该公司净资产负债率为90%，经计算的剔除预收账款后资产负债率约为69.5%，现金短债比约为1.53，均在“三道红线”内。

石榴集团称，其净资产负债率降低主要是由于现金及现金等价物增加所致。GPLP犀牛财经发现，其现金及现金等价物增加主要是由于融资活动所得现金流净额增加。

招股书显示，2019年末，石榴集团融资活动所得现金流净额为-32.85亿元，而2020年末该项数值为6.12亿元。

不过，石榴集团的融资成本也在增长。2018年末至2020年末，该公司的融资成本分别为3.77亿元、4.23亿元、5.82亿元，而同期其银行借款、信托融资及公司债券的加权平均实际利率分别为8.2%、8.9%、8.1%。

此外，2021年3月31日至5月21日，石榴集团订立了一份总金额为0.8亿元，利率为9%的银行贷款作为借款，而同期其还就13.30亿元订立了3份年利率介乎7.1%-11.5%的融资协议。

业绩增长乏力，融资成本上升的石榴集团能否闯关成功，成为2021年地产上市第一股？

地产行业正在发生大变化，留给石榴集团的时间不多了，若未能通过上市融资，其处境将会更加艰难。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）