广深孵化器调查：不能承受的租金之重

　　这是创客的时代，也是创客生态的时代。生态需要水与土壤，而这里的“土壤”就是孵化器。政府补贴、资本追逐、创客热情高涨，这应该是孵化器最美好的春天。但这个“春天”却有了些冷意。“被强拆”、“僵尸化”、“同质化”等名词如影随形，野蛮生长的孵化器正在把泡沫吹破。今年的政策主题是“供给侧改革”，作为为创客提供“土壤”的孵化器，也需要更多的冷思考。

　　继春节前后“地库”孵化器宣告转让之后，深圳又一老牌孵化器“孔雀机构”因拖欠租金和物业管理费等相关费用近日面临强拆。孔雀机构创始人陈鹏福坦承遭遇资金链断裂，“收入来源以收租为主占65%左右，其次为增值服务占20%。”南都记者走访广州多家孵化器发现，在“孵化器”这层华丽外衣的包裹下，二房东的本质令其盈利结构过度依赖租金收入，很多孵化器租金占比大多在6 0 %左右，即便是运营良好的孵化器也仅能保持盈亏平衡。

　　三年租金涨幅近40%

　　近日，深圳一家老牌孵化器遭遇强拆的消息在创业圈内炸开了锅。

　　位于深圳南山科兴科学园的众创空间“孔雀机构”因拖欠物管连续三个月的租金和物业管理费等相关费用遭遇强拆，60多个创业团队被临时要求撤场。

　　孔雀机构创始人陈鹏福在接受南都记者采访时坦承拖租事实，并将之归结于房租价格飞涨和孵化器资金周转危机。

　　据陈鹏福透露，孔雀机构孵化器的盈利模式和大多数孵化器相似，包括三个方面：以租金收益为保底占到总收入60%到65%;其次是创业增值服务，包括基础的法务财务税务等培训，核心的创业导师服务和融资顾问服务占到20%到30%。“其他业务从商业角度不方便透露”，陈鹏福称，“政府补贴太少占不到比例。”

　　“4月20日还在跟物业(深圳正中物业经营管理有限公司)协商缓交租金计划，没想到21日物业开始派人拆迁，清理创业团队”，陈鹏福对正中物业的强拆行为表示强烈不满，“如果没有外部突发因素的影响，孔雀机构是可以保证盈亏平衡运营良好的。”

　　陈鹏福口中的“突变”有两个方面：一是2015年9月，前海旧城改造，孔雀机构位于前海的孵化器外部施工环境导致入住率从96%急转直下到40%以下，该分支于去年底关闭掉;另一方面“物业公司希望以146元/平方米租金加上14元/平方米物业费的价格租给新客户，这一价格远远高于孔雀机构2013年签订的110元/平方米的租金水平。”

　　孔雀机构的被强拆固然有上述事件的影响，但孵化器对租金收入的过度依赖使其难以摆脱“二房东”的身份，孔雀机构并不是个例。

　　近日南都记者实地走访了广州地区的多家孵化器，了解到其收入来源都以租金为主，对于盈利状况则纷纷表示“仍处于投资期”或“不看重短期盈利”，即便是目前运营良好的孵化器也都游走在盈亏平衡的边缘。

　　“我们在2015年6月成立，位于天河区金星大厦4、5层，每个月租金20万左右。目前有55个大学生创业团队，孵客创业公社为其免费提供场地15个月;另有90多个来自社会的创业团队，其中有35个使用其封闭空间月租3000到4000元，余下入驻在开放区，月租50 0元。”在广州创业音乐晚会现场，孵客创业公社的项目经理给南都记者算了这样一笔账。

　　据了解，孵客创业公社的盈利模式主要分为三个部分：租赁、增值服务和投资项目的股份增值。“目前靠租金和培训等增值服务保持基本盈亏平衡，已经算是运营很不错的了”，该项目经理透露，现在租金收入在15万左右，占到总收入的60%。政府的补贴主要是场地租金，一年30万封顶。

　　房地产转型的新路径?

　　陈鹏福表示孔雀机构在2014年底到2015年的巅峰期入住率达到90%以上，随后一路走低。“入住率的急转直下是运营危机的起因”，陈鹏福称，但对于具体入住团队的数量、类型及原因则“不接受采访”。

　　“我们通过创业大赛吸引优质项目参加，对优胜项目提供免费入住或者资金支持，另外也会举办周末沙龙等活动”，田宸赫称，“目前的入住率为60 %到80%。”

　　无极道产业金融中心董事长孙政权则向南都记者透露，他们孵化器的客源储备来自于移动互联网大赛中积累的几万个项目。“招募团队有三方面要求，首先市场要够大，至少10个亿，能容纳5到10家上市公司;其次项目有核心竞争力包括技术资源等;第三看团队有没有干劲”，孙政权称。

　　孵客创业公社则表示，其依赖于五山高校区的创业资源，入住率保持在90%以上。

　　但并非所有孵化器都有充足的客源储备。与此形成对比的是，某“首批国家级众创空间”仅有一个两人团队、两台电脑在其中办公。南都记者在海珠区“洋湾2025创新岛”看到，其2013年挂牌的“海珠电子商务产业园”至今仍有大量空置，三楼仅有3家企业在正常办公，一楼的企业早已人去楼空，二楼则仍在装修。

　　“有很多孵化器建了之后不知道怎么运营，这是一个很奇怪的现象，怎么能没有持续的项目资源和定位就去建孵化器呢”，曾帮助过部分孵化器运营，目前租赁了上述创新岛二层空间的纳赛尔公司有关人士表示，不排除有些公司把孵化器当做了房地产转型的一种方式。

　　亟待破除同质化魔咒

　　即便是有项目入驻的孵化器仍然面临同质化严重的问题。“移动互联网创业门槛比较低，只要有一台电脑就可以上班”，孙政权称。据广州市天河科信局卢志斌透露，天河区的创业项目以软件技术、移动互联网为主，占到50 %左右，剩下50%有智能硬件、生态农业、文化创意、风头创投等。

　　移动互联网是创业热潮，也是众多孵化器看中的蓝海，但纳赛尔却对这一现象表示担忧。“很多技术专业背景出身的学生都一窝蜂地去做A PP和平台，一方面专业技术被废置，另一方面，当接触到他们商业模式的时候又出现营销、用户、市场，所有的都指向两个字‘烧钱’模式。”为此纳赛尔希望走差异化路线，围绕智能制造增加智能工厂、智能生产和智能物流三个领域的孵化器，“研究院的科研成果可以为智能制造服务，这些孵化器之间也是互相支撑的而不是单纯复制模仿。”

　　对于孵化器来说，依靠租金、服务等维持的盈亏平衡只是保证它们不会立刻死去的基本条件，投资收益才是长远之计。

　　实际上，虽然采访中诸多孵化器提及政策补贴对营收影响甚少，但从天河区专项基金政策看，其对拔尖的优秀园区的补贴却是很高。比如面向“上一年度区财政新增贡献园区排名前30位”的“企业贡献奖”最高达200万元，而面向垂直领域的“服务外包奖”及“原始游戏动漫奖”也均有几十万的补贴金额，相比于孵客创业、孔雀机构等孵化器，这几乎是其全年收入。

(责任编辑：亚文辉)