梦想加王晓鲁：联合办公缺乏行业标准和精细化运营

在整个访谈中，“智能”是梦想加创始人王晓鲁一直在反复强调的概念。

天眼查公开资料显示，所属于联合办公行业，梦想加成立于2015年5月。作为行业头部企业，王晓鲁告诉创头条记者，梦想加在最初创业之时就不是将平台定位为一个联合办公场所，而是做一款智能和服务相结合办公产品，是用做产品的思维去发展的路径。

实际上，在历经前两年的快速扩张期后，进入2019年来，有不少联合办公平台宣布进入发展的瓶颈期，关店、降价、裁员、合并的消息从不同渠道传来。 

那么，对于行业现状梦想加怎么看？梦想加的竞争力在同行业处于什么水平？前进的过程中有哪些困难，有哪些需要进行反思？据此，创头条记者独家专访了梦想加创始人王晓鲁。

（以下为采访实录，略有删减）

1、打造Ossa体系 重塑物业业态价值

截至今年5月，梦想加已经成立了四周年。这四年里，梦想加的规模和产品有怎样的变化？有无数据来体现？

作为一个办公服务品牌，用户一直是梦想加的核心关注点之一。

一个人每天在办公室停留的时间，占他可支配时间很大的比重，办公环境是保证人身心健康的一个重要因素。因此，梦想加一直关注办公健康，也在产品上不断升级，为用户带来更好的体验与健康保障。

梦想加是一个专注科技办公体验的办公服务品牌。梦想加的核心体系致力于通过输出“OaaS（Office as a Service，办公即服务）”产品体系，这一体系在2016年正式对外发布，利用空间设计、智能空间管理以及社区运营产品，打造舒适、高效、开放的企业办公服务体验。将办公室从单一性质的物理空间升级成为复合性质的办公服务，在联合办公行业中是突破性的创新。

核心业务包括四部分，即以共享、灵活型服务为主的联合办公空间业务，专属、定制化服务为主的全周期办公服务业务，即需即用的消费型流动办公业务三者结合的“办公空间化服务”，和以软硬件智能办公产品整合而成的“智效办公体系”输出业务。

随着梦想加的OaaS体系产品日趋标准、完善，我们的健康运营模式也得以验证，在保持所有成熟运营空间单店健康盈利的情况下，梦想加开始不断刷新布局扩张速度。

仅2018年上半年，签约面积即为过去三年的五倍；从6月开始，北京、成都则以接近一周一个新空间的速度陆续落地开业，成为两地最大规模联合办公空间。

截至目前，梦想加在北京、成都、上海、杭州、西安、南京等城市核心商圈布局运营近40个空间，布局运营面积达30万平米，成熟运营社区平均入驻率达 95% 以上。

在与地产商的合作形式中，梦想加方面是怎样推进的？

与地产商的合作主要是两种合作模式，第一种是地产商提供物业，梦想加通过输出OaaS体系，进行空间改造、智能设备配置、标准化独立运营（比如与龙湖地产合作的梦想加北京常营空间等）。

第二种模式是梦想加主动选址租赁物业，这种模式在选址方面梦想加拥有更多的自主决断权（比如与九龙仓合作的梦想加成都IFS空间）。

不论哪种模式，在梦想加标准化产品体系运营下，实现了管理成本降低、运营和服务价值提升，同时将区域划分成固定办公和流动办公区域，既确保了不同规模层级的企业团队客源，实现了办公基础的固定收益，又增加了流动办公的增值收益。

丰富的客源和更大的流量提升了物业的业态价值，实现物业溢价的同时也能帮助物业实现品牌升级。

2、联合办公缺乏行业标准和精细化运营

梦想加是怎样看待国内联合办公市场的？

联合办公行业还在一个非常初级的阶段，但我对这个行业今后的发展持乐观态度。目前，联合办公行业需要解决两个问题：建立行业标准，以及实现精细化运营。

关于第一点，建立行业标准。目前联合办公整个行业其实还处在非常早期的阶段。各家盈利手段都有差异，但在模式上又都高度相似。那么，联合办公什么样的商业模式是最健康、最可持续的？梦想加的OaaS，办公即服务模式，就是我们给出的回答。

为什么梦想加要强调服务？我们看到大量的企业在调整、转型，这些企业不仅对办公空间、对整体运营和管理效率也会有更高的需求。联合办公如果只是输出办公空间，那企业对联合办公所提供服务的价值判断，将几乎只基于成本优势。

这样的“二房东”模式会极大地局限这个行业的前景与想象力，也无法为客户创造足够的价值与体验。而梦想加对联合办公的理解，是基于物理空间，为企业提供包括办公场地、管理工具、员工体验在内的综合办公服务。

我们在帮助企业控制场地成本的前提下，提供一系列为企业提升效率、增强体验的生产力服务，这才是梦想加的核心竞争力，也是我眼中联合办公的真正形态。

而对于第二点，精细化运营，则是我们基于OaaS办公即服务模式的进一步思考。服务没有边界，服务体验也没有边界。

在我们的客户面临挑战的时候，我们如何向不同规模、类型的客户提供更有针对性的服务，为客户创造更高的价值，一起成长、一起在这个经济周期中活下去、活得好，这是我们将在2019年重点关注的问题。

今年我们在持续打磨产品，包括借助通过WELL认证完成多项产品优化。接下来，我们还会继续做一些有针对性的产品和服务升级，大家可以对梦想加继续保持关注。

3、智能道路仍在进行中

在做联合办公的道路上，梦想加遇到哪些问题？怎样克服？

创业伊始，我们实际上处于一个缺乏标准的行业，没有既定的行业标准可以直接参考套用。这种情况下，有人会选择不做智能，或者采购聚合不同的智能解决方案；或者选择非标准化、跑得更快的产品模式。

但是梦想加选择了一条深耕智能技术和打造产品标准的路径，这也意味着，我们从一开始选择的就是一条困难重重的道路，梦想加持续稳健发展的4年，也是我们不断克服困难的4年。

在2016年，梦想加成立的第二年，我们便实现了产品的标准化，也初步完成了智能体系的搭建并实现对外输出。智能与标准化也成为了梦想加和核心优势与差异化特点。

而目前，我们还在为自己“创造困难”。

梦想加的产品标准一经建立，我们的目标就转变成为对标准进行不断优化、追求产品的“极致进化”。比如，我们刚刚打造了亚洲第一个通过WELL健康建筑标准的联合办公空间。WELL标准非常严苛，对空间设计、材料选择甚至施工工艺流程都提出了非常高的要求。

梦想加从创始之初就坚持将空间产品化，用设计标准去管理项目空间质量。而WELL标准的很多要求跟我们产品的标准是吻合的。梦想加没有把成都领地环金空间的WELL认证当做“考试”，而是一次学习的机会。

最后，作为影响未来办公环境非常重要的参与者，梦想加也希望承担起提升办公环境健康的社会责任。

我们不会因为产品趋于成熟就停止优化的脚步，追求极致是写在梦想加的基因中的。

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