特色小镇“地产化”被叫停 产业立镇考验资本现金流

特色小镇建设中的“地产化”问题正在引起政府部门的警惕。正在进行中的第二批全国特色小镇推荐中，住建部明确要求不得推荐以房地产为单一产业的镇，并要求被推荐的小镇需实施并储备一批质量高、带动效应强的产业项目。

全国各地如火如荼进行的特色小镇建设将被拉回“产业立镇”的正途。然而，当地产赚快钱的模式不再适用之后，如何破解成本高、盈利慢的困境成为社会资本投资特色小镇时必须要面对的问题 。

特色小镇是“奢侈品”

在9日举行的清华同衡学术周“产业引领特色小镇健康发展”分论坛上，国家发改委发展规划司城镇化规划处相伟表示，虽然特色小镇是新型城镇化的热点，但并不是所有地方都适合做特色小镇，也不是所有企业都能做好特色小镇，更不是短时间就可以打造出成功的特色小镇。

在国家发改委的调研中发现，现在的特色小镇很多缺乏成熟可靠的运营模式，并没有很好地解决好成本和盈利模式的问题，即使是一些知名企业运作的特色小镇也存在长期亏损的问题。

相伟认为，特色小镇更像是一个“奢侈品”，从城镇化的角度来看，有两种地区适合建设特色小镇，一是人口达到300万以上的中心城市或大都市周边，二是特色资源所在地，而且这种资源是不可移动的，比如景德镇，茅台镇。

（景德镇将原“宇宙瓷厂”改造为“陶溪川”陶瓷文化创意城）

清华同衡规划设计研究院院长袁昕表示，特色小镇的建设有可能在现有上行下效的体制下变成一个运动化的倾向，当前应该强调产业引领和特色打造，这两点是建设特色小镇的先决条件。

袁昕表示，如果房地产商在特色小镇建设没有产业支撑和未来运营的规划，特色小镇是很难成功的，如果社会资本要求在短短几年内见到收益也不适合来投资特色小镇。

碧桂园集团助理总裁，产城发展事业部总经理向俊波认为，特色小镇并不是所有的企业都能做好，它对于企业现金流来说是一个非常大的考验。如果放在五年十年帐算出来很好看，问题是没有多少企业能够熬得住五年十年。

向俊波说，碧桂园模式是会卖掉一部分可售的的东西，包括产业和住宅，但并不是把资金收回来而是要把这部分资金用于覆盖对小镇产业投资的资金成本。

“去地产化”为大势所趋

2017年5月26日，住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。这是既去年10月公布了首批127个全国特色小镇名单后，住建部再次在全国范围内启动特色小镇的推荐工作。

这份通知中明确要求，对存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

这表明特色小镇的建设的房地产化倾向引起了政府部门的警惕。自去年自国家三部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，不到半年时间内，已有多家房企发布了小镇战略，旅游小镇、科技小镇、农业小镇、未来小镇等等各种小镇纷纷涌现。一些地区不乏存在以特色小镇之名行房地产开发之实的现象，这背离了特色小镇的初衷。

此次住建部要求推荐特色小镇需满足的六项条件中，特色和产业位列前两位，首先要求具备良好的发展基础、区位优势和特色资源，能较快发展起来，其次要求实施并储备了一批质量高、带动效应强的产业项目。

特色小镇开发首先面临就是定模式的问题，需选择房地产模式还是金融资产模式。北京清华同衡规划设计研究院详细规划研究中心三所所长杨军表示，这两种模式是截然不同的，都存在风险。

杨军说，从市场角度来看，政府要求产业投资比一定要占所有投资比的60%以上，但有大量的小镇是不合格的，而且在第一批名单已经功成名就的小镇，他们投资比是最低的，很核心的原因就是过度房地产化。

杨军认为，房地产对特色小镇最开始是必须的，但是后期应该逐步退出，全程重资产对特色小镇风险是很大的。在传统的金融资产模式当中，政府加资本双主体的模式在特色小镇也存在风险，因为资本天生是快速逐利的，在特色小镇的逐利当中产业和运营方更具有主体价值，应该让资本做投资的属性进入特色小镇的建设。

相伟认为，与过去推进城镇化的政策相比，这一轮特色小镇的政策是以规范引导为主，而不是以支持性政策为主，大部分省里政策的核心是创建制，即不再是基层有个想法就台支持政策而是事后奖补为主，这是一个很大的创造。

袁昕表示，总结国内现阶段成功经验，特色小镇要想发展，至少要具备产业升级、科技创新与植入或者消费带动这三种基础条件之一。同时，特色小镇的建设要具备完整的产业链条，必须明确政府、社会资本、运营与开发企业等各领域之间的有效衔接与高效互动。

国家发改委实施 “千企千镇工程” 的工作思路提出特色小镇下一步的工作方向，强调规范引导、市场主体、健全机制、文化传承和防范房地产。希望通过搭建一个“一网一库（物联网和信息库）”的新平台，来实现企业和城镇的对接。