长租公寓，爆发赴美上市潮

爆雷潮未消，长租公寓却迎来了集体上市潮。

美东时间10月7日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股（IPO）文件，计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。如果计划顺利，青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

显然，长租公寓正掀起一场IPO竞赛。不久前，蛋壳公寓被爆计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元；另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的消息，可能会筹集5-10亿美元。

短短两个月内，3家长租公寓头部企业传出IPO消息，看起来未免太过巧合。同一时间，为什么长租公寓都着急上市？

长租公寓狂飙史：

6年拿下9万间房源，“二房东”赴美IPO

青客公寓的崛起，堪称是近几年中国长租公寓的缩影。

作为一个流动人口大国，中国的租房需求相当大。当不规范的租房市场撞上消费升级的大环境，长租公寓市场便应运而生。自 2006年开始，青客公寓创始人金光杰就一直搜集相关数据进行调研。

在做律师小赚一笔之后，金光杰开始实施投资互联网+公寓领域的想法。原本，他只想投点钱当做副业。但后来，投资人们的一番话却将他彻底拉进了这个行业。据说，当时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票：“你来干，我们就投”。

2012年，青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的缩写，公司将拿到的房源进行标准化改造，再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前，青客会提前进行规范化装修，租房价格却不高，基本都在1000-2000元/间之间，受到不少年轻白领的欢迎。

在创业初期，金光杰并不敢急于扩张市场，因为他发现，一般公寓做到两三百间时很容易陷入增长瓶颈，他曾表示：“和自如等具有较好背景的公司相比，青客最注重的目标是活下来。”

从2013年起，长租公寓开始火热。彼时，国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房，那就只能选择租房，因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

随着竞争对手发力，青客公寓不得不走上狂奔之路。招股书显示，2012年，公寓数量在900多间，到2018年底，青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间，复合年增长率达114%，共覆盖6座城市。

如今，青客公寓已经在长租公寓领域占据大片市场规模。招股书显示，就总租赁房间价值和数量计算，目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

一年烧钱近5亿元

VC/PE输血，长租公寓赚不赚钱？

狂奔背后，离不开投资机构的“输血”。

公开资料显示，2012年，青客公寓成立当年获得纽信创投的天使投资；两年后，达晨投了A轮1000万美元；2015年，赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投C轮数千万美元。至此，青客公寓股权融资累计超过1亿美元。

根据招股书，IPO前，青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权，投资机构中，凯欣资本持有股份最多，总共持有28.1%股份，纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

（图片来源：招股书）

一直以来，长租公寓都被部分VC机构诟病盈利模式尚未成熟。根据目前的情况，长租公寓大多运营过重、盈利模式单一，运营方高度依赖地产资源，要想占领市场，就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”，再出租给租客。

招股书显示，青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元，同比增长70.3%；截至2019年6月30日的前9个月，营收为8.98亿。但是，在2017年、2018年，青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

（图片来源：招股书）

钱花在哪儿了？产生收入前，青客公寓要先向房东预付几个月的费用，并翻新整修，此外，公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的地方方方面面，收入来源却几乎都依靠租金。据IPO文件披露，青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元，平均入住时间8.5个月，如何覆盖成本成了“老大难”问题。

盈利难，但长租公寓却不得不继续扩张。金光杰曾透露：“3万间-5万间的规模，是公寓企业的生存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本，假如房源总数小于1万间，公寓管理难以做到精细化，资金链断裂风险较高。”

这种情况下，青客只能努力寻求更多租户，减少空置率，同时拿钱扩张。招股书显示，青客公寓与11家金融机构达成了合作，意图为租户提供分期贷款的同时，也能用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

值得注意的是，青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业，前2个月是租客支付的押金，后24个月由租客还款。当然，这种做法遭到不少的吐槽。

长租公寓里的瑞幸？

上市，对手留给你的时间不多了

即便背负巨亏，但长租公寓还是纷纷踏上IPO之路。

前有蛋壳、自如，如今又有青客，长租公寓为什么集体在这个时间点谋求上市？

这两年，长租公寓频陷“暴雷”危局，资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑，今年以来，这种情况仍在继续。2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；7月，南京玉恒公寓资金链断裂；8月，乐伽公寓轰然崩盘；而最近的一起就发生在半个月前，杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”背后，受害者众多，房东和租客欲哭无泪。

随着大量长租公寓倒下，VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎，再加上募资不景气，长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难，那就只剩下一条路——IPO，一方面转向二级市场直接融资，同时也能让之前的投资方退出。

对于长租公寓而言，现金流就是生命线。今年以来，蛋壳、自如相继完成新一轮融资。企查查数据显示，今年3月，蛋壳公寓获得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投，高榕资本、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元；自如则于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投，红杉中国、腾讯、天图资本跟投的5亿美元B轮融资，投后估值50亿美元。

这已成一个微利行业。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。头部企业可能都吃不上肉，小企业或许连汤都没得喝。

多年来，业内多认同“房源即一切”，所以头部疯狂烧钱，跑马圈地抢占市场。较量之下，行业马太效应愈发明显。

SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓，他曾直言烧钱创业是一条不归路，“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。”