蛋壳、自如、青客筹备海外上市？长租公寓的未来在哪里？

天下网商记者 王彦之

9月份以来，蛋壳、自如、青客等公寓品牌相继被曝筹备上市，上演抢滩战。

据IPO早知道消息，蛋壳公寓据称计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元。今年3月，蛋壳公寓完成由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投的5亿美元C轮融资，估值超20亿美元。

外媒国际金融评论亚洲报道，知情人士透露自如正考虑2020年赴美上市，预计筹集5-10亿美元。此前，自如于6月获泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本等跟投B轮融资5亿美元，融资之后，估值为50亿美元。

对于上市传闻，两家企业均表示不予置评。

而10月7日，青客公寓正式向美国证券交易委员会递交招股文件，筹资1-1.5亿美元，欲抢先完成海外上市，或进一步加快蛋壳、自如的IPO筹备进程。

“长租公寓第一股”的尘埃落定将为品牌带来资金和声誉的后续保障，但这些品牌能够如愿上市吗？WeWork因估值暴跌撤回IPO的消息无疑敲响了警钟。再者，上市后品牌公寓能不能长足生存发展，在实现自身稳定盈利的同时，把租房做成真正有利民生的项目，仍是遥远的未知数。

租房贷、高进低出，那些年长租公寓埋下的雷

旭辉领寓CEO张爱华曾坦言，有一个富爸爸没有什么坏处，就像富二代一样，爸爸给你铺的路会好一些，因为毫无疑问公寓行业资金是基础，你可能各方面都做得不错，但是没有钱的话，等不到行业发展的春天，就半途中夭折了。

资金背景雄厚的旭辉领寓等地产系集中式公寓往往通过自建、收购进行长租公寓重资产自持，以蛋壳为代表的创业系和以自如为代表的中介系分散式公寓一般通过租赁普通居民住房，加以改造后对外出租，赚取差价与配套服务费。后者面临更高的负债及资金压力，租赁、装修和后续的维护都是非常庞大的开支。

“租房贷”正是这一背景下的产物。例如蛋壳公寓，所有押一付一的房源，租客需要向金融机构贷款，计入个人征信，贷款合同签署后，蛋壳公寓可以直接从贷款机构拿到一年甚至两年的租金。但部分长租公寓将资金用于盲目扩张新业务，花出去的钱收不回来，资金链断裂，无法填补房东租金的窟窿，轰然倒塌。房客被房东驱赶出门，还要每月偿还贷款维护征信，屡屡求诉无门，只能愤然质问：我的钱去哪儿了？

近年来，关于租房贷的投诉不断，蛋壳公寓等品牌仍对此乐此不疲，这一方式隐患重重，但面对盘根错节“一笔烂账”，显然无法在短时间内解决。

与资金链断裂有关的还有“高进低出”的经营模式。2019年七夕夜，乐伽公寓宣布倒闭，发布公告称：深刻认识到“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，深表歉意。

乐伽公寓将房屋从房东手中高价收租后，低价出租给房客。房客为半年付或年付，乐伽给房东是每季度付款，中间存在时间差，乐伽就将资金投入其他生意，生意没做好，资金链断裂，公司宣布破产，重复上演“租房贷”的后果。

对头部竞争者而言，“高进低出”是争夺市场的手段。据华夏时报报道，某房东120平三居室预期价格7500元每月，经自如和蛋壳三轮抬价后，每月成功涨价3300元，达10800元每月。蛋壳公寓的中介表示，不管自如出多少，都多加300元。

头部品牌获得融资使其有能力高价收房，房源数量上升后，又能够进一步融资甚至最终上市，不得不说这样烧钱的玩法“很互联网”，也具有一定可操作性，可背后存在的隐患爆发，受害的仍是为租房四处奔波的普罗大众。

此外，盈利问题是长租公寓的最大痛点。拥有85万间房源的自如仍处于规模化的阶段，谈盈利还尚早。蛋壳房源超过50万间，平台方面曾在今年3月份对媒体公开表示，单间模型已盈利，整体尚未盈利。

租金差远不能满足长租公寓发展扩张需求，人员运营、装修折旧、房屋空置率都是不菲开支。新城控股高级副总裁欧阳捷谈到，从目前来看，租赁住房看不到盈利模式。万科则称，长租公寓就不应该赚钱。

头顶“美国第二大独角兽”光环的WeWork日前因估值暴跌撤回招股说明书，这家公司租下房产改造成共享办公空间，以更高价出租，初期模式与长租公寓如出一辙。优秀的IPO选手收入会随时间推移而增长，但相关数据显示WeWork的净亏损随时间推移而增长，直接导致其估值大跌。

因此，成功达成一场高估值IPO必须解决盈利问题，至少趋势数据要具备上升规律性。蛋壳公寓方面负责人曾回应新京报，目前尚未接到任何IPO消息，对市场传言一律不予置评，公司现阶段更多还是聚焦于业务持续增长和精细化运营。

无风不起浪，蛋壳、自如大概率正筹备上市，是先解决各类隐患，任凭他人占去“长租公寓第一股”的名头和随之而来的优势，还是看准时机率先IPO聚拢资金谋求下一步发展，就像行走在平衡木，片刻不得马虎。不过有WeWork做前车之鉴，或许蛋壳公寓心知肚明，上市之路可预见的困难，一旦受挫，带来的负面影响将直接导致其失去现有地位。

长租公寓的未来在哪里？

长租公寓的前期发展与共享单车有些相似。摩拜、ofo经过数年缠斗及粗放式发展，最终导致共享单车双巨头格局消弭，哈啰在阿里加持下逐渐独大，据称大概能在一百多个城市做到不亏损或者略有盈利。

目前长租公寓行业已进入洗牌期，资金引发的爆雷潮淘汰第一批投机者，竞争中被逐渐挤压生存空间的小玩家是第二批，撇去上市问题，地产系集中式公寓和各类创业品牌的较量将持续相当长的一段时间。

一本财经曾指出：“只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。这是对于未来‘最可爱’的想象力。”实际上，租房市场的复杂度与阶梯性并非滴滴和共享单车能够比拟，势必形成“群雄割据”的局面。

虽然目前集中式公寓出租的单价普遍高于分散式公寓，但差异化尚不显著，国内绝大多数长租公寓集中在核心城市，聚焦白领及以上人群，低线城市及蓝领群体的长租公寓需求仍是一片蓝海。这一点可以类比国外长租公寓，经过四十年发展，国外长租公寓已形成相对稳定的市场，EQR、Leopalace21等布局一二线大城市，MAA布局三四线，各自因地制宜，探索出独特的发展路径。

资金方面，巨头资本“输血”、类REITs创新产品发行将帮助部分长租公寓持续生存。此外，据经济参考报消息，今年以来证监会有意推进公募REITs的进程，正在对REITs底层资产情况进行摸底，鼓励一些基金公司和券商上报REITs项目方案。中国REITs联盟秘书长王刚接受媒体采访时表示，落实十九大提出的租购并举，住房租赁REITs是个突破口，对于中国房地产行业从住宅开发销售主导的上半场转向持有运营主导的下半场有重要意义。

当资金链断裂的阵痛逐渐过去，全面精细化、差异化的运营将成为最终突围方向。自如CEO熊林去年接受采访时就谈到，自如不是长租公寓公司，而是一家提供居住产品和生活服务的科技公司。他将目标直接对准了那个“终点”。

租房问题关乎民生，社会价值高于企业利益，虽然谈起公寓品牌租客骂声不小，但社会各界都正予以最大力度扶持，整体向好发展，我们静观其变。