亏损不断 青客公寓冲刺美股　行业格局生变？

来源 | 创业资本汇

作者 | 证券时报 吴家明

长租公寓的风口到底过了没有？融资、爆雷......如今的长租公寓关键词似乎已经变成：上市。

继自如、蛋壳两大头部长租公寓企业相继传出赴美上市传闻后，青客公寓也传来赴美上市的消息。据海外媒体报道，长租公寓服务商青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，这也意味着，青客公寓或将成为长租公寓海外上市第一股。

融资的“幸运儿”

据悉，青客公寓拟在美国纳斯达克上市，股票代码为“QK”。招股书显示，青客公寓的商业模式与其他长租公寓并无明显差别，即从房东处租赁房屋，并通过将较为简陋的房间改造成带有家具的标准化房间，出租给有租房需求的客户。除了通过收租获得收入，青客公寓还在招股书中强调会将技术手段用于运营的每个步骤中，以提高运营效率，并通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，给用户提供广泛的增值服务，近期还推出了基于会员的“青客优选”平台。

不过，青客公寓也没有逃脱“亏损上市”的命运。财务数据显示，青客公寓2017年和2018年的营业收入约为5.23亿元和8.90亿元，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；经调整后的EBITDA分别为负6420万元和负2.21亿元人民币。截至2019年6月30日的9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

其实，青客公寓很早就开始借助资本，在融资方面算是长租公寓领域的“幸运儿”。根据企查查融资数据，公司2012年6月获得纽信创投的天使投资；2013年12月获达晨创投的A轮融资；2015年5月拿到赛富亚洲领投B轮融资；2018年4月完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。

在当前股东结构上，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份，为最大机构投资人。此外，纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

青客公寓在招股书中表示，此次IPO募资到的资金一是将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、二是投资于技术方面和基础设施、三是用于一般营运用途。

行业融资局面悄然变化

在国内长租公寓领域，自如、蛋壳算得上是长租公寓领域的头部企业。市场数据显示，自如的估值约为50亿美元；蛋壳的估值约为20亿美元。与此同时，两家公司也相继传出拟赴美上市的消息。

只是，这个时候真的是长租公寓上市的好时机吗？

三年前，长租公寓从被各路投资人看好，从当初加速进场到如今行业爆雷此起彼伏，各品牌逐渐回归理性，今年上半年有的长租品牌已经开始放慢步伐，行业融资局面也在悄然发生变化，正呈现房企系和非房企系两重天走向。

市场数据显示，因为背靠大房企，房企系长租公寓2019年上半年融资整体比较稳定，其中机构信用融资方面，绿地长租获上海银行百亿元融资授信、旭辉领寓获平安不动产三年投百亿资金支持等。此外，住房租赁专项债仍保持着一定的热度。

相比之下，非房企系融资则比较冷清。据CV Source的数据显示，2019年前7个月仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降70%。而11家公司都是业内能叫的出名字的头部企业，如自如、蛋壳、窝趣、魔方。资料显示，成立至今的蛋壳和自如分别完成了6轮和3轮融资。蛋壳的最后一次融资是在今年3月完成的C轮，自如则是在今年6月中旬完成了5亿美元B轮融资。

可以明显看到，相较于其他行业的创业企业，长租公寓的单笔融资金额巨大。显然，长租公寓作为标准的重资产、长周期项目，融资需求明显高于多数行业，而且融资的难度也会随着轮次进一步增加，对于一级市场的投资人来说是个不小的挑战。

别忘了WeWork

所以，回到刚才提出的问题：这个时候真的是长租公寓上市的好时机吗？

有分析人士表示，从深层角度来看，蛋壳、自如等长租公寓品牌对于IPO的渴求并非源自于业绩良好，或是新的高成长业务迫切需要通过IPO获取资金支持，而是要“活下去”。长租公寓盈利难、回款难，业内及资本市场的的审视和谨慎已成常态。在这样的情况下，资金链的健康显得尤为重要。“资本急了，投资那么大，在目前的行业情况下，得想点办法。”

对于青客公寓等品牌，上市或也是想借助资本实现弯道超车。

WeWork和自如、蛋壳一样都是扮演着“二房东”的角色，只不过一个是对创企，一个是对大众。虽然这两类项目的商业模式不同，但从传统角度来看，却有很高的相似性。

从470亿美元估值“腰斩”到200亿美元以下，担任CEO的创始人突然被解雇，IPO也被迫推迟，头顶众多光环的共享办公空间服务商WeWork公开募股失败。WeWork估值暴跌的背后，是投资者和公众对WeWork的公司治理能力以及巨额亏损状况的担忧。所以，WeWork估值暴跌也给长租公寓行业敲响警钟。