5年覆盖13城拥40余万间 蛋壳公寓递交赴美IPO招股书

美国东部时间2019年10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，拟进行首次公开募股（IPO），预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所，花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任本次IPO的承销商。

标准化产品和品质化服务

根据《中国流动人口发展报告》，2017年中国流动人口规模约为2.5亿人。租赁人口规模约为1.9亿人。预计2030年，全国租赁人口将达 2.7 亿人，对应的租金成交总额将达 4.2万 亿元。市场规模的日益扩大，消费升级所带来的居住体验要求的提高，传统租住方式难以为继。

当前国内住房租赁市场机构化、专业化程度低，导致几大痛点：黑中介扰乱市场,乱象丛生；租赁关系不稳定、承租人权益难以保障；存量住房盘活不足，租赁有效供给短缺。我国城镇居民家庭住房大量闲置；住房租赁市场存在巨大的供给缺口，租赁供给质量不高，难以满足消 费升级需要。

据了解，成立于2015年初的蛋壳公寓，是一家以科技驱动为核心，提供高品质租住生活的共享居住空间平台，产品主要涵盖白领分散式公寓和蓝领集中式公寓。蛋壳公寓以创新的“新租赁”模式，为房东和租客提供解决方案，即集中化地运营由房东托管的公寓，将其出租给租客；对公寓进行标准化的设计、装修和配置，并提供高品质的一站式服务；没有实体店面，业务流程在线化，使房东和租客都能获得流畅的服务体验。

蛋壳公寓以租赁市场大数据为基础,构建Bl决策系统，风险前置量化，业务流程标准化，对收出房两端进行高效率管理，实现模式可复制风险可控。其技术团队打造的客户信息 管理系统、房屋运营管理系统及现金流管理系统，实现了房屋产品及运营过程的数据线 上化及可视化。

事实证明，蛋壳公寓的这一“新租赁”模式大大提高运营效率，提升用户体验。

在租客方面，截至2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率为89%，租客续租率超过了51%，均居于行业首位。蛋壳公寓的租客年龄集中在22至30岁之间，高学历，有稳定收入。蛋壳公寓与租客签订的合同期限通常为1年，为其提供优质的一站式服务，包括自营保洁、维修、WiFi以及7*24小时服务响应。

在房东方面，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，截至2019年6月30日，蛋壳公寓房东续签率为80%，为行业最高水平。

在公司财务数据上，蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。2019年前9个月，蛋壳公寓收入为50.00亿元人民币，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%；2018年和2017年的营业收入为26.75亿元和6.57亿元人民币，同比增长307.3%。

5年覆盖13城

根据招股书内容，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营406746间房间，与成立的第一年（截至2015年12月31日，其运营的房间数为2,434间，且全部位于北京）相比，房间数增长了166倍，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

从城市分布来看，一线城市是蛋壳的主战场，占经营总房源的52.6%，二线城市将是其下一阶段的重心。

艾瑞咨询的调查报告显示，蛋壳公寓主要以标准化的房屋产品和高品质的服务质量取胜。74%的被访用户对蛋壳公寓给与积极正面的评价，在房屋产品设计、服务质量、流程便利性和App产品使用体验、总体租客满意度等方面，蛋壳公寓都高于同行，居于行业第一。

2019年前9个月，蛋壳公寓的平均月租金为2155元，低于2018年同期的2408元，主要原因是其发力布局二线城市市场，二线城市的房源比例升高，降低了平均租金。

蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位，且房间数增长最快，增速居行业第一。此外，来自业内三份权威刊物--迈点研究院、克而瑞和睿和的报告显示，蛋壳公寓在中国所有共享居住平台中的品牌影响力居于首位。

蛋壳公寓目前仍处于亏损状态，2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。蛋壳方面给出尚未盈利的理由是，因其持续高速增长。同时，其规模效应以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，投入回本周期为12到20个月。

截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币。

值得注意的是，招股书披露，不久之前蛋壳公寓完成了新一轮融资，即来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。充足的资金将助推蛋壳公寓深耕精细化运营，打磨优质产品和品质服务。

当前股东结构中，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%，双方签署战略合作框架协议，探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作。老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%的股份，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

蛋壳公寓在招股书中表示，此次IPO计划募资至多1亿美元，募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模，二是将加强在技术方面的实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用，三是用于一般性营运资金用途。