建业地产走不出的河南，能否守得住？

2019年9月21日，郑州，建业华谊兄弟电影小镇开门迎客。图/视觉中国

进入11月，房地产企业“金九银十”的销售业绩陆续出炉。整体来看，在调控常态化、行业整体规模增速放缓背景下，9月、10月房企增速表现相对平稳。

同时临近年底，大部分房企都在加速冲刺，但也有企业却似乎有些“松懈”。

11月6日，建业地产发布公告称，2019年10月份，集团合同销售额86亿元，同比增加85.2%，合同销售建筑面积106万平方米，同比增加50.9%；但环比来看，86亿元的销售额较9月减少21%，甚至不及8月份的93亿元。

另外，若排除代建部分，根据克而瑞数据，建业地产10月销售额仅27.6亿元，同比减少51%，环比下跌71%，2019年前10个月累计金额519亿元，环比去年下降2.4%，成为10月唯一一家三个核心增幅均为负值的企业。

对这家在河南起家并深耕27年之久的企业而言，在本省业务的开拓已逐渐走向天花板。今年3月，董事长胡葆森终于在2018年度业绩会上表示，将会有条件地走出河南，然而限制之下依旧是保守。另一方面，在大本营河南，建业也开始面临更大的挑战。

规模瓶颈

1992年邓小平南巡讲话后，一批体制内政府官员、知识分子辞官经商，形成了又一股商业浪潮，这一群体被称为“92派”，刘晓光、冯仑、胡葆森、黄怒波、潘石屹、任志强、宋卫平等人都是其中的代表。

1992年，胡葆森离开河南省外经贸委，创办建业集团。他曾回忆称，自己还是河南省对外经济贸易合作厅的官员时，被派驻香港并满世界跑，但走到哪里周围的人都把他当作台湾人、香港人，没人认为他是大陆人，这激发了他民族主义情绪，振兴民族经济的情绪由此生发。

虽有难得的国际视野，故土情结浓厚的胡葆森却没有采取全国化布局，而是聚焦河南省省域。这一度让建业地产风生水起，但瓶颈很快便到来。

2012年，创办20年后，建业地产销售额才首次突破百亿，又过了5年后的2017年才突破300亿，虽然在河南省的市场占有率达到4.3%，是省内老大，但被同期诞生的万科、绿城、万通、SOHO中国、万达等远远甩在了身后。

这不仅是建业地产自身的问题，也是整个河南豫系房企共同面临的问题。整体来看，豫系房企相比粤系、闽系、浙系等其他地区房企而言发展较慢、规模较小，全国化程度较低。这一方面是因为河南省内整体城镇化水平较低，居民收入不高从而导致内需不足；另一方面也与河南房企在发展上也相对保守、风险意识较强有关。 

或许是意识到了问题，在建业地产2015年蓝海战略发布会上，胡葆森宣布，“建业未来将以轻资产为主要模式，用三到五年实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”在转型道路上，建业进行多方面的尝试，涉足商业、酒店、文化旅游等等，目前有了一定成果；轻资产模式也实现了飞速发展，成为建业进一步规模扩张和利润增长的动力之一，加上代建销售后，2017年河南省市场占有率达到5.2%。

进入2018年后，建业地产开始加速发展，全年销售额高达724亿元，较2017年翻倍；其中重资产合同销售金额约537亿元，同比增长76.5%。按合同金额计算，建业地产2018年在河南省市场占有率为9%，成为河南区域市场内的流量金额与销售面积“双料冠军”。轻资产方面，2018年建业地产签了110个项目。

今年1月11日，胡葆森对外公布了最新的人事布局，邀请中国工商银行河南省分行原行长刘卫星出任建业集团联席董事长；邀请百瑞信托原董事长马宝军合作搭建金融平台；邀请万科徐州原总经理袁旭俊担任建业住宅集团总裁。大视野、国际化、注重实操的用人策略传递出河南建业的改变与转型欲望。

在3月的业绩会上，胡葆森终于松口，在2018年业绩会上提出今年会走出河南，但是有条件，即半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。半径要求即以河南为原点，辐射河南周边两个到两个半小时高铁车程的城市；轻资产模式输出下，公司所持有的项目股份不会超过20%。

事实上，2018年底，建业地产已经迈出了第一步。12月28日，建业地产和河北省邢台市企业德龙钢铁签订了战略合作协议，合作开发邢台市的一个小镇——德龙钢铁文化园。2019年7月，胡葆森以实控公司弘道咨询收购了中民投旗下中民筑友智造科技集团有限公司，这是一家从事智慧建筑生态链建设的创新型高科技企业，是中民投自成立之初开始孵化的实业企业，在全国22个省、48个市布局智能化PC工厂。

2019年上半年，建业集团跌出了全国50强；前十个月，建业地产总销售额约737亿元，同比增长39%；若排除代建部分，根据克而瑞数据，建业地产10月销售额仅27.6亿元，同比减少51%，环比下跌71%，2019年前10个月累计金额519亿元，环比去年下降2.4%。

依旧保守

在胡葆森的条件限制下，建业地产于省外的布局发展限制较多，基本覆盖范围约在河北、山东、安徽、江苏、山西等的二三四线城市，而这些地方的文化小镇发展一直不尽人意，再加上建业地产仅占股不到20%，对整个企业规模的影响不会太大。

然而，在大本营河南，建业地产也开始面临更大的挑战。半年报显示，今年上半年，建业地产合约销售面积占比较大的城市分别为周口、驻马店、郑州、洛阳及新乡等城市，三四线城市占比从去年同期的30%增加至50%，县级城市占比从去年同期30%的上升至32%；而在省会郑州的合同销售额同比下降35%至49.59亿元，占比17.9%，同比下滑12.1%——可见建业正在持续向三四线城市下沉。

然而，在严格的宏观调控下，三四线城市作为泡沫最严重的区域，房价走势一路下行，市场行情降温严重。经济学家马光远曾指出：“当前大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子基本都是火中取栗，将来不仅是二手房卖不掉，就连找个租客都非常难！”

而河南的整体形式也相对严峻。据《河南经济蓝皮书》透露，2018年河南省房地产开发投资增速首次出现负增长。当年，河南省房地产开发投资为7015.47亿元，同比下降1.1%，较2017年（增长14.7%）回落15.8个百分点。

中国社会科学院财经战略研究院发布的2019年9月《中国住房市场发展月度分析报告》提到，2019年9月，三四线城市房价平均环比下跌0.203%，跌幅比上月扩大0.163个百分点；而部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。

在8月份的中期业绩会上，万科首席运营官张旭曾表示，三四线城市不会去进。王健林也认为，三四线城市的房子已经卖不动了。融创董事长孙宏斌更是指出：“三四五线城市这两年价格涨幅较快、供应量大，需求不如一二线，因此，下半年按照这个政策，融资端严控常态化，销售端也会有很大影响，商品房去化形势还是比较严峻的。”

截至2019年6月30日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和77个县级城市，在河南的市场占有率为10.7%。而在胡葆森的希冀中，今年年底建业可以覆盖河南120个县以上城市。他此前还提到，“如果不出意外的话，建业地产2019年在河南省的市场占有率有可能突破10%，计划再用三年左右的时间，到2022年占有率能够达到或者接近15%。”

但要实现这个目标，还是有一定难度。作为河南省唯一一个二线城市，建业地产的大本营郑州备受各大房企关注，大批品牌房企近年纷纷涌入，再加上同样是本土房企的正商、康桥和永威近年来持续发力，一定程度上使建业地产在该城市乃至全省的占有率和销售金额不断受到冲击，同时拿地成本不断攀升，盈利空间被大幅挤压。

图：2019年上半年大郑州房地产企业销量排行榜

今年上半年，建业地产平均拿地成本突破2000元/平方米，较去年同期大幅增加99.8%，其中3个郑州项目平均拿地成本均在15000元/平方米左右。这或许直接导致了建业地产利率的下降，上半年，建业地产的毛利率和净利率分别较去年同期减少8.8个和3.6个百分点至27.3%和8.5%，与行业平均水平差距明显，7.3%的归母净利率也明显低于行业均值。

债务方面，建业地产截至6月30日资产负债率为91.4%，高于行业安全区间；截至2018年底，反应长期偿债能力的的“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标数值为0.33，低于行业的1/4分位数，长期偿债能力欠佳；而上半年建业集团平均融资成本为7.5%，高于业内平均融资成本。11月1日，建业地产再次发行2亿美元票据，票面利息7.9%，融资成本进一步走高。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）

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