做“不纯粹的开发商” 华夏幸福依靠“多元模式”获稳健增长

作者：王琪骥

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

作为“稳健”的代名词，华夏幸福的财报依旧稳健：

2020年4月24日，华夏幸福公布的财报显示，2019年，公司实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，在过去五年当中，华夏幸福净利润年复合增长率达32.1%。公司整体毛利率达43.7%，同比增加2.1个百分点；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。

即便遇到公共卫生事件这种影响行业的重大事件的时候，华夏幸福也依旧保持了稳定，对此，东吴证券表示“疫情对华夏幸福经营影响有限，融资畅通安全性强 买入”评级。

华夏幸福是如何做到稳健增长的？

“不纯粹的开发商”华夏幸福多元模式受认可

作为看好华夏幸福的券商之一，国盛证券给华夏幸福维持“买入”评级的主要原因为模式为王。

“产业新城模式创造并分享土地升值，与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋，人口重分布带来房地产结构性机会，公司布局都市圈优势明显，有望充分受益都市圈发展。”在国信证券《模式为王，无惧风浪 首次覆盖给予“买入”评级》的报告当中，对于华夏幸福的模式，国信证券如此表示说。

据华夏幸福2019年财报显示，2019年，华夏幸福产业新城业务园区结算收入额为368.37亿元，产业新城毛利润占比为52%。

由此可见，作为“不纯粹的开发商”，华夏幸福主营业务并非为房地产业务，而是凭借产业新城的独特商业模式而崛起，因此，华夏幸福在日常运营当中并不因房地产行业的波动而受到影响。

对此，摩根大通曾如此评价2019年华夏幸福半年报，“在岸融资日益紧缩，我们认为，凭借着着眼于产业新城的独特商业模式，华夏幸福将成为受影响最小的开发商之一，因为其大部分债务未被归类为‘房地产’，因此不受紧缩规则的约束。”

另外，为了降低工业园区区域性风险，华夏幸福还通过多元化战略的方式降低风险。

华夏幸福年报显示，华夏幸福环京以外区域收入为467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8%

其中，2019年，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额为1618.73亿元，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%，包括南京、杭州及合肥等周边地区，环京合同销售总楼面面积贡献率从2017年的66%、2018年的48%，下降到2019年的39%。

这种通过区域多元化降低风险的模式获得了券商及国际评级机构的认可。

2020年4月14日，惠誉维持华夏幸福评级，展望“稳定”，惠誉认为，从长远来看，华夏幸福不断扩大的业务范围对分散其地理风险和保持健康的现金回款至关重要。

“华夏幸福的杠杆率在2019-2020年将继续徘徊在65%左右，但将从2021年开始逐渐下降。公司现金回款在2018年第2季度触底，并在2019年开始好转。因为华夏幸福地域多元化正在加速，现金回款问题将得到解决。”惠誉评级如此表示。

与此同时，摩根大通也高度认可这种“多元化经营模式”。

“华夏幸福的多元化经营可以减轻泛北京地区的集中风险，并且我们相信这种策略运作良好。在1H19，泛北京占合同销售的42％，低于1H18的60％。在1H19的土地收购中，只有40％位于泛北京地区。杭州湾仍然是CFLD投资最多的城市群，占土地资本支出的41％。”摩根大通关于华夏幸福的研报曾如此表示说。

增速超越同行   2019年华夏幸福稳定增长的关键

2019年，在国家关于房地产宏观政策的影响下，比如“不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免政策大幅放松进入新一轮的市场热炒期；“因城施策”指各地方政府结合当前市场调整期的实际市场条件，确定宽松调整政策力度，避免部分城市过快下降、影响市场稳定，“稳地价、稳房价、稳预期”成为中国房地产市场发展的主流，与此同时，中国的房地产行业开始进入调整期，在上半年高速发展之后开始回落，全年保持微增长。

据公开资料显示，2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，，其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。

另外，2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点。

然而，就在行业面临调整的时候，华夏幸福依旧在2019年实现了稳定较快增长，超越了行业平均发展水平。

据华夏幸福财报显示，2019年，公司主营业务实现稳健快速增长，实现营业收入1052.10亿元，比上一年增长25.6%，公司总资产微4578.12亿元，增长11.7%，实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，实现对赌承诺。

这跟华夏幸福在2019年保持了较好的流动性及公司独特运营模式有关。

在华夏幸福工业园区这一独特的运营模式当中，该公司的业务模式是向地方政府支付购地款和税费，政府转而使用这些收入向该公司进行支付，相对于其他房企，该公司无需为持有非开发急需的土地储备而被套牢资金。

对此，东吴证券相关报告显示，“华夏幸福回归经营逻辑，更加重视经营质量提升，更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。公司保持畅通融资渠道，持续受到投资者认可，逐渐由‘以房养园’进入‘以园促房’阶段，走向全国化布局，平安战略入股有效增强公司资金实力，潜在业务深度合作值得期待。”

由此可见，在积极响应和落实国家相关政策，充分享受政策红利的同时，华夏幸福也通过稳健经营保持流动性的模式实现主营业务的业绩稳健增长。

除此之外，在主营业务保持稳定增长的基础之上，华夏幸福还在传统重资产模式基础上，主动开拓新业务——2019年，华夏幸福与其第二大股东平安人寿加强合作，开拓出“轻资产”运营模式，成功开发了北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目，此外，华夏幸福还大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

“未来，华夏幸福将以中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台为愿景，在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，围绕京津冀、长三角、粤港澳等进行布局，并在落地上述战略布局的过程中，不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量，实现公司业务的长期稳健发展。”对于2020年的发展规划，华夏幸福相关负责人表示。

无论是业务模式加持还是其2019年的业绩表现，这都让华夏幸福的2020年充满期待。