孙宏斌食言，拆分物业上市能解决融创中国融资问题吗

作者：Azure

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

孙宏斌又“食言”了。

7月21日，据路透旗下IFR报道，融创中国(01918.HK)考虑分拆其物业管理业务独立上市，进行10亿美元的IPO，知情人士表示，IPO最早可能在今年(2020年)进行。

实际上，早在2015年，融创中国董事长孙宏斌就曾明确表示，不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，并以办学校为类比，“开物业公司就像办学校，学校是公共服务类的机构，你如果把学校变成挣钱的工具，那就不对了。”

彼时，孙宏斌意气风发，走上了并购扩张之路，2015年以来，融创中国开始了高速扩张之旅，绿城中国、雨润、金科股份等企业遭遇资金危机时，这些企业都险些成为融创的囊中之物，彼时的孙宏斌是看不上“物业”这种小钱的。

谁能想到，5年之后，孙宏斌完全改变了主意。

早在2020年5月，融创中国管理层就曾表示，融创服务有安排上市的计划。

对此，外界猜测，孙宏斌突然“变脸”的原因可能为“如今的融创中国很差钱，负债率偏高，急需补血”，对此，融创中国行政总裁曾表示，从融创中国自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持，但也表示“上市没那么急”。

随后，市场传出了融创中国物业拟在2020年上市的消息。

融创中国食言的背后：净资产负债率为内地头部房企最高

“没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。”

融创中国突然转变性情开始拥抱物业IPO的背后，则是缘起于融创中国高企的资产负债率。

2020年7月7日，融创中国发布公告称，将发行总计10亿美元的优先票据，其中包括2023年到期的6亿元美元优先票据，利率为6.5%，和2025年到期的4亿美元优先票据，利率为7%，用于偿还融创中国现有债务。

而在更早的2020年6月18日，深交所发表公告显示，融创中国80亿元小公募债发行获受理；2020年5月28日，融创中国发行33亿元5年期债券，用途均是偿债。

自此，融创中国财务情况表露在公众面前：

据融创中国2019年财报显示，截至2019年底，融创中国负债总额为8465.55亿元，较2018年的6435.53亿元增长31.54%，其中，包括流动负债6208.81亿元，较2018年的4712.53亿元增长31.75%，非流动负债为2256.74亿元，较2018年的1723.01亿元增长30.98%。

此外，值得一提的是，截至2019年年底，融创中国的净负债率为179.64%，位于内地TOP15房地产企业净负债率排行之首。

而且，更需要引人注意的是融创中国的短期债务危机：

据融创中国年报及一季度财报显示，在融创中国合计3676.71亿元的借贷及利息付款中，有1575.86亿元将于2020年年末前到期，此外，还有将近1158.81亿元将于2021年年末前到期，两年时间，融创中国需偿还的借贷及利息付款合计2734.66亿元。

那么，针对这些短期内到期的债务，融创中国账上有多少现金流支撑呢？

融创中国2019年年报显示，融创中国年末现金及现金等价物为779.44亿元，远低于上千亿的短期债务规模。

不仅负债规模偏高，为了融资，融创中国所需要付出的融资成本也远高于市场——公开资料显示，从2017年至2019年，融创的加权平均实际利率分别为6.24%、6.82%和8.56%，远高于业内平均水平。

不过，或许对于激进型公司融创中国来讲，这一切并不是“事”——公开资料显示，自2006年起至2019年的每一年，融创中国投资活动产生的现金流量净额均为负，也就是说，有14年其投资活动现金流都是净流出状态，2017年，甚至净流出1201.69亿元。

2020年，到底短期负债将会对融创中国造成什么影响呢？

融创中国有点烦：半年完成不到四成目标销售额

高周转带来规模的高速增长，在过去几年，融创中国将其演绎的淋漓尽致。

实际上，翻开融创中国的财报来看，如果不看负债，融创中国其实也是个“优等生”。

2015年至2019年，融创中国收入分别为230.1亿元、353.4亿元、658.7亿元、1247.5亿元和1693.2亿元，增速分别为53.59%、86.39%、89.38%和35.73%，年内溢利为36.1亿元、29.4亿元、116.6亿元、174.5亿元和281.6亿元，增速分别为-18.56%、296.60%、49.66%和61.38%。

只是，人算不如天算，融创中国没有想到，2020年，其销售居然意外下滑。

2020年7月5日，融创中国披露的2020年6月未经审核营运数据暴露了融创中国的近况：

2020年上半年，融创中国累计实现合同销售金额约1952.7亿元，同比下降8.82%，累计合同销售面积约1403.4万平方米，同比下降4.66%，合同销售均价约13910元/平方米，归属于融创中国的权益合同销售面积约1325.9亿元。

按照融创中国2020年6000亿元的销售目标计算，目前的完成进度仅有32.55%，也就是说，2020年一半的时间已经过去，然而融创中国的销售额还不及目标的四成。

如果是一般的头部房企，或者平时不那么激进的房企来说，2020年上半年大家勒紧裤腰带过日子也能过下去，然而融创中国不行，其经营风格向来激进，且将其周转率运行到了极致。

换句话说，巨额的负债要求融创中国必须保持“较为高速的增长”，曾经融创中国确实能够做到“较为高速的增长”，然而公共卫生事件的影响之下，整个房地产行业都销售遇冷，融创中国也无法幸免。

这种情况下，为解资金之渴，拆分物业管理业务上市成了众多房地产企业的选择，其中也包括融创中国。

2020年，仅上半年便有21家涉房企业赴港递交招股书，其中有12家地产相关企业，包括金辉地产、上坤地产、实地地产、领地集团等，另外，还有9家物业管理企业，包括世茂服务、金科智慧服务、佳源服务、卓越商企、合景悠活等正在排队等候港交所的聆讯。

打脸食言是小事情，关键是这能够解决融创中国的融资根本问题吗？

且不说前面已有多家物业管理企业在港交所排队上市无期，就融创中国自己而言，拆分物业管理业务上市的价值也相对有限。

据融创中国2019年报，2019年物业管理收入及其他收入为70亿元，仅占融创中国整体收入比的4.1%，2018年，这个比例为4.0%，一年以来略有抬升，但对融创中国这样的体量而言，物业管理收入及其他收入依然是“小钱”。

什么是“大钱”？2019年，融创中国房地产销售收入为1594.7亿元，占总收入的比例为94.2%，这才是“大钱”，也可以说是融创中国的命脉。

那么，接下来，融创中国物业能否顺利上市呢？融创中国又将如何解决其短期债务危机呢？

GPLP犀牛财经将拭目以待。