房地产白银时代的增长逻辑

作者：王琪骥

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

步入白银时代后，一场突如其来的疫情让房地产行业形势更趋复杂。

7月3日，中指院发布的最新报告显示，疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击，代表房企2020年上半年销售目标平均完成率仅为四成。

种种疲软态势，在最近各大房企发布的中报中也显露无遗。截至8月底，A股已发布中报的131家上市房企中，共有72家净利润下滑，占比高达55%，仅有万科、保利等头部房企实现了营收及净利润同比增长。

行业风云变幻，稳健再次成为房企最大的优势。8月21日，一向以稳健见长的雅居乐集团发布中期业绩：实现营收335.27亿元，同比上涨23.7%；实现毛利115.2亿元，同比上涨40.2%；核心净利润和股东应占净利润分别为65.18亿元和53.06亿元，分别同比上涨35.6%和32.9%。

逆市增长，雅居乐是怎么做到的？地产白银时代，增长逻辑又是什么？

大浪淘沙  

“潮退了，才知道谁在裸泳。”——巴菲特

在狂飙突进的房地产黄金时代，“高周转+X”已成为业内公认的房企成功的标准公式。无论是“高周转+高负债”还是“高周转+高杠杆”，众多房地产企业在黄金时代可以说是呼风唤雨，游刃有余。

奈何好景不长。美好的黄金时代终归结束，残酷的白银时代已然来到。

3月份，在观点年度论坛上经济学家巴曙松曾预测，今年破产的房企将在600-700家，“今年将是房地产行业洗牌的年份，疫情加速了洗牌的速度，洗牌力度也将大于2019年。”巴曙松表示。

而据人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，2020年房地产企业的破产数量已达208家，明显超过2018年上半年的177家。

其中，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主，当然也不乏知名房企，如泰禾集团，愈加严重的债务违约使其濒临破产的边缘。

8月24日，泰禾集团公告，受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响，公司自身债务规模庞大等问题使得公司短期流动性出现困难，未能完成公司“18泰禾02”本息兑付。

进入下半年后，形势更加严峻，国家调控再次全面升级，“山雨欲来风满楼”。

7月24日，房地产行业工作座谈会首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。

8月20日，央行、住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

种种迹象显示，房地产白银时代终结房地产黄金时代的疯狂，同时也让房地产的竞争全面升级，洗牌速度进一步加剧。

逆势增长

白银时代，房地产增长逻辑是什么？

8月21日，雅居乐发布中期业绩，顶住上半年环境压力的雅居乐，实现了营收净利润的双增长。

具体来看，雅居乐上半年营业收入为335.27亿元，同比增长23.7%，再创近年来新高。其中地产主业表现优异，较2019年同比增幅18.7%，贡献了293亿元的营收，非地产板块也“遍地开花“，营业收入达42亿元，同比增长73.6%。

而利润的增幅甚至超过了营收，上半年雅居乐实现毛利收入115亿元，同比增长40.2%，毛利率达34.4%，核心净利润高达65亿元，同比增长35.6%，核心净利润率保持在19.4%的高水平。

在业绩普遍下滑的房企当中，这样的逆势增长绝对可以是“鹤立鸡群”。

“今年上半年虽然受新冠疫情的影响，公司整体发展是稳健的，始终保持对市场的敏锐度，强化经营和品质，并且不断的创新突破，将疫情的影响降到最低。”雅居乐集团副总裁潘智勇表示，雅居乐能够实现逆势增长与雅居乐“聚焦、稳健、深耕”的经营发展理念密不可分。

土储为王，是地产界颠簸不破的真理。雅居乐的土储策略，也许透露了其稳健增长的秘诀。

“2020年公司持续坚持多方式拿地、拿好地、不拿错地的购地策略，坚持‘2+3+N’的策略，重点聚焦五大城市群及其辐射范围的优质区域，坚持理性拿地，积极获取抗风险能力强盈利性强的优质地块。”雅居乐集团副总裁、地产集团总裁王海洋表示说。

公开资料显示，2020年，雅居乐通过在全国重点城市进行合理布局，这让其市场安全系数大幅提升——从土储分布上来讲，华南地区接近1700万平方米，占比达到31.8%；华东地区为1153万平方米，占比为21.6%；华中和西部地区合计占比是18.4%，海南云南占比18.1%，华北及其他地区占比10.1%。此外，从销售分布情况来看，中部区域的销售面积占比为12.2%，京津冀销售面积占比为6.6%，成都、重庆和海外地区的销售面积占比为5.2%。如果按照当前的市场价审慎考虑，储备货值已经达到了8000亿元。

而从成本上来看，据雅居乐财报显示，雅居乐土地的综合地价房价比例是23.5%，在房地产行业当中具备较强的市场竞争力。

白银时代的打开方式

适者生存，胜者为王。

实际上，除了土储之外，进入白银时代，房地产行业的增长逻辑已发生根本改变，房企的生存和发展能力将体现更多维度：

1、房地产竞争重新回到产品本身；

2、房地产企业与时俱进的应变能力，比如其是否拥抱数字化营销等等；

3、行业全面升级背景下房企的综合实力，比如房地产企业的融资能力及财务管理等多维度方面的竞争；

4、房地产企业的多元化发展能力；

白银时代，雅居乐的打开方式是什么？

首先，从产品层面，雅居乐继续聚焦主业，在产品研发上面下手，持续不断的推行产品创新研发和产品标准化工作。

最近，雅居乐地产集团设计中心总经理孙秀瑾在接受《中国建设报》专访时表示，经过28年的积累，目前雅居乐集团已经形成了“品质、匠心、创新”三大核心价值以及5×N产品体系，即以五条产品系（四条城市系﹢一条度假系）满足多种生活状态，N个配置组合——乐分子（乐全龄、乐社区、乐科技等）创造无限生活享受方式。

“未来房地产产品的竞争主要有两大维度：一是要有对未来的预判能力，加强客户的忠诚度。标准化、适配力决定了速度，雅居乐的初衷是做出来的产品比别人好。二是快速打造非标设计的能力。土地出让中大盘越来越少，地块条件限制越来越多，标准化的产品无法满足当下客户的需求，所以快速打造非标产品设计的能力就成为当务之急。”孙秀瑾表示。

对此，市场和价格更有话语权。相关数据显示，跟同区域的其他同级开发的产品对比，雅居乐产品的二手价格表现最好，原因在于产品在设计之初已经考虑了多年后的需求，而且整个维护做得相对比较好，因此升值潜力更大。

其次，雅居乐与时俱进，紧紧抓住数字经济与互联网浪潮的变化。

公开资料显示，面对互联网浪潮的冲击，早在2016年12月，雅居乐就推出了雅居宝平台，不仅可以查询全国各地的在售楼盘，利用VR技术360度查看房子全景，还可以选择感兴趣的项目向置业顾问进行全天候咨询。

面对疫情，雅居乐进一步主动出击，及时推出了线上订房置业的五重豪礼，通过线上订房额外98折、千元定金锁定房源、无理由退房、雅居宝推荐佣金限时翻倍、预约到访送健康大礼包五大措施率先进行线上营销变革。上半年，雅居乐实现预售收入551亿元人民币，完成年度目标46%，超过行业平均水平。种种先见之明的举措，让雅居乐成功经受了疫情考验。

此外，从财务管理、融资能力等综合管理能力来讲，雅居乐在房地产行业当中也属一流水平，其对风险的严格管控也充分体现了公司稳健发展的理念。

截至2020年6月末，雅居乐净负债率为73.3%，较年初下降9.5个百分点，处于行业内较低水平。同时，集团在手现金为464.07亿元，现金短债比接近1.2倍，领先行业平均水平。

“雅居乐目前的负债率73%，比去年同期低了9%，我们的策略是希望70%左右，再过几年，如果将财务数据多元化的话，我们希望将负债率能够降到更低的水平，包括现金流和总资产值等重要经营数据在未来三年实现逐步大的改善。”雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示说。

最后，雅居乐非房业务的成果也证明了其多元化战略的先见之明，也为其应对白银时代的挑战打造了更为宽广的护城河。

公开资料显示，“地产为主，多元业务并行”是雅居乐近年坚持推进的核心战略。在多元化业务方面，紧紧围绕地产上下游产业链，雅居乐已完成布局物业、环保、房管、雅城等多个产业。

更难得的是，这些板块均有良好的盈利表现。中报显示，物业管理与环保业务均实现了高速增长，上半年营收同比增长分别达到111.1％和68.5％，尤其是物业管理业务，总营收额达到31.77亿元，经营利润也达到7.19亿元，同比上升21.5%。

此外，拟在香港联交所分拆上市的雅城集团也有出色表现。目前，公司业务已经遍布中国27个省份中119个城市，已成为行业领头羊。公开数据显示，2017年-2019年，雅城集团总收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元，年复合增长率为81.4%；年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元及8.22亿元，年复合增长率为76.3%；同时毛利率分别为26.5%、23.2%及25.5%。

作为雅居乐多元化发展的重要业务之一，房管集团在2020年上半年也突飞猛进。目前，雅居乐房管业务累计签订28个代建项目，可售货值高达千亿人民币，已经初步完成全国布局。

此外，上半年，雅居乐“城市更新”板块正式更名为“城市更新集团”，目前业务已经遍布全国6个省及直辖市，截至2020年6月底，城更集团已锁定预计建筑面积超过700万平方米，金额高达2400亿元。

可以说，伴随着这几大业务的高速发展，雅居乐在地产之外已成功打造了几个新的利润增长点。数据显示，物业发展收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%及12.6%，多元化已“开花结果”。