福晟地产大败局：项目公章被抢，负债超700亿，创始人下落不明

图片来源@视觉中国

文丨雷达财经（ID：leidacj），作者丨张凯旌，编辑丨深海

近日，有媒体报道称闽系房企福晟在上海的首个项目——上海前滩海悦华庭陷入了“抢公章”的纠纷中，大批业主为子女购置的学区房因公章被锁而无法办理房产证，最终甚至可能导致子女无学可上。

此前，前滩地块还曾因福晟负债高企屡次出现停工问题，并导致了业主的延期交房。

公开资料显示，福晟集团由潘伟明在2004年一手创建，曾于2015年成立“飞虎队”并在此后两年签下107个项目，但截至去年年底，集团的负债已高达706.64亿元，资产负债比77.32%。

今年年初，福晟集团曾与世茂集团进行“世纪大并购”，并联合成立世茂福晟平台，海悦华庭即归属于该平台。但当业主齐聚上海世茂大厦要求世茂领导出面解决房产证问题时，世茂方却迟迟未能回应。

与此同时，几乎是在“全面接管”福晟集团的高层和业务线后，世茂却称不会对福晟的偿债难题负责，而诸多找上门的债权人还发现，潘伟明已经失踪了。

福晟欠钱，项目公司“抢”公章

在福晟集团之前，上海前滩地块的开发商也曾陷入资金链困局。

2013年9月，正值海航集团大肆扩张商业版图之际，彼时海航曾以总价16.7亿元竞得该地块。然而好景不长，在政府发布限制国内企业盲目对外投资的新规后，海航集团被列入风险名单中，不得不对外低价抛售旗下资产。

2018年5月2日，福晟集团以总价29亿元从海航投资集团股份有限公司手中接过了前滩项目。5月31日，上海钜派投资集团有限公司（下称“钜派”）牵头为该项目建设开发成立了“钜福上海前滩并购私募基金”。该基金分两期，合计规模7.5亿元，到期时间分别为今年7月2日和9月29日。

据了解，该基金的募集资金主要投资宁波保税区钜吉投资管理合伙企业（下称“钜吉投资”），钜吉投资再通过收购福建钱隆海晟投资有限公司40%股权的方式，间接对亿城集团上海投资有限公司(下称“亿城上海”)进行投资，并以亿城上海的名义对前滩项目进行开发建设。

海悦华庭是一个公认的优质项目，因前滩规划、学区优势、套均总价低等原因，海悦华庭曾一经推出就迅速售罄。钜派的团队经理也曾对此表示，“该基金的预期收益会很不错。”

可是还没等到兑付日期，福晟的资金链就出了问题。2019年11月，福晟在一年前以明股实债形式发起的“信泽福润一号私募投资基金”产品宣布逾期，这笔总金额为3亿元的基金直到2019年年底都未付利息和本金。

因此，为了让基金得以如期兑付，钜派自今年1月中旬起就开始与福晟、世茂两方进行洽谈，并最终于今年5月共同拟定《钜派投资存量融资债务去化备忘录》，约定世茂福晟应在今年7月份支付前滩项目本息，如不支付则恢复共管印鉴。

基于三方洽谈的顺利进展和形成的协议内容，钜派于6月17日发布该基金退出方案公告，称钜吉投资将持有的钱隆海晟股权转让给福晟指定方后，基金退出款项将于2020年7月和2021年4月分两期支付本金和利息。

然而，基金一期的款项还是没能如期兑付。据媒体报道，7月31日，福晟正式向钜派发送《说明函》，称前滩项目涉及两项建设工程合同及销售代理合同纠纷案件，导致兑付资金被司法查封冻结，并向钜派提出延长兑付期限的需求。

在与福晟方进行多次的谈判和磋商后，钜派方负责上海前滩并购私募基金项目的投后团队在律师出具公函后，于9月4日从福晟前滩钱隆广场“抢”走了上海前滩项目的公章。

据悉，该公章被钜派锁进了中国第一高楼上海中心的“宝库一号”。宝库一号位于上海中心地下25米处，是中国首个第三方私人保管箱，采用了跟美国NASA同样的军用安防技术，安防系数超过大部分银行金库。

学区房一拖再拖，业主备受煎熬

难产的前滩项目，让业主备受煎熬。

据界面新闻报道，海悦华庭在2018年开盘时单价超过8万元/平方米，如今房价更是涨至逾12万元/平方米。由于福晟集团的资金链危机，项目曾几度停滞，还出现了延期交房的情况。

据地产一条报道，有业主称在今年的疫情发生之前，海悦华庭的工期就已经延误了，去年夏天发生过工人欠薪的状况，后来9-12月期间项目也曾多次停工。

今年4月，有业主在接受媒体采访时表示，自己本于2018年12月购房，原计划为2020年2月28日支付，延迟后要等到4月20日才有望收楼，几乎正好错过小学入学信息登记期，与此同时开发商并没提到任何有关赔偿方面的问题。

更大的问题还在后面。

按照购房合同约定，项目开发商应当于2020年6月30日前办理项目房屋所有权证，也即“大产证”，之后业主们才可以办理各自房屋小产权证。可直到现在，“大产证”仍迟迟无法办理。

据悉，因楼盘违建、福晟竣工违约等问题，业主们已多次咨询政府部门以求解决问题，但就在办理“大产证”的最后一道障碍解除之际，办理产证最重要的公章却被钜派“抢”走了。

有业主透露，若海悦华庭无法在10月1日之前完成房产证办理，就会影响落户时间，从而导致子女错失就读相关学校的机会。因此他们最大的诉求即是基金管理人能够取出公章帮忙办理房产证。

然而，手握公章的钜派却称此事需要与世茂福晟双方先行商定有关事宜。有业内人士认为，想要解决此事，需要世茂提前介入，帮助福晟挽救断裂的资金链。

但据界面新闻报道，世茂方面给予的回复为，“世茂集团从未对相关私募投资基金兑付提供任何担保或其他措施，故世茂集团对该产品的兑付不存在任何形式的责任承担。投资者无权亦不应向世茂集团主张任何权利。”

福晟集团曾全国跑马圈地，去年年底负债超700亿

曾在全国大肆跑马圈地的福晟集团，何以至此？

1993年，作为广东从化镇镇长的潘伟明辞去公职，下海房地产市场。2004年，他在福州亲手缔造了福晟集团。

2015年9月，福晟集团成立“飞虎队”，开始大举拿地。2016和2017年，“飞虎队”共签下107个项目。据克而瑞统计，2017年福晟集团新增货值达3199.4亿元，位列全国第7名，相比之下其销售额仅有396.2亿元、位列榜单第48位。

2017年过后，福晟集团土地储备总建筑面积约5500万平方米，其中在深圳拥有土储货值超3000亿元，在郑州拥有近2万亩土储，集团还立下3年总销售2800亿元的目标。

同年，福晟集团以19.43亿元完成了对香港上市公司佑威国际的反向收购，借壳上市。此后，为保证资金充裕的流动性，福晟集团采用“3691模式”，即3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、一年收回本金。

然而在政策的收紧下，福晟集团“高价拿地、短债长投”运营模式的弊端也逐渐开始显现。

财报显示，2015-2018年福晟集团的总债务呈递增趋势，分别为251.04亿元，333.63亿元，448.46亿元和616.44亿元，截至2019年6月30日，集团负债总额已达741.34亿元。公司经营活动产生的现金流量净额也由2015年净流入3.22亿元转为2016、2017年净支出42.18亿元、68.15亿元。

现金流吃紧的福晟集团开始频繁融资，甚至将内部员工和供应商也拉入了项目跟投的队伍中。据报道，在福晟集团下发给员工的跟投方案中，每名员工的跟投上限为20万元。而供应商的跟投额度则达到了1000万元以上，项目预计在不到一年的时间里可让投资者净赚30%。而这也为近两年员工爆发的大面积维权埋下了隐患。

2018年福晟的拿地金额即降至212亿元，与前一年的810亿元相去甚远。2019年下半年，集团内部裁员50%、申请破产的消息在坊间传开，尽管福晟官方对此进行了辟谣，但福晟面临的债务危机仍旧十分严峻。

数据显示，截至2019年底，福晟集团负债总额为706.64亿元，货币资金比率仅为0.07。

世茂接盘，想“吃肉”不想“救火”？

危难时刻，世茂宣布接盘福晟，曾给一众业主、员工、基金管理人员带来了希望。

2020年1月13日，福晟集团与世茂集团正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系，双方成立“世茂福晟”平台，由世茂海峡发展公司（下称“世茂海峡”）董事长兼执行总裁吕翼担任总裁。

现任世茂集团董事会副主席、总裁许世坛曾在发布会现场强调，不是谁收购谁，双方将对外输出“世茂福晟”品牌。福晟董事长潘伟明则称，福晟将与世茂联手金融机构清理债务，将短债换成长债、降低融资成本，解决流动性困难。

3月8日，原福建福晟总部更名为世茂福晟总部，而原福建福晟在多地的所辖项目和总部商业管理中心，则分别由世茂海峡、世茂商娱接管。

3月17日，福晟集团有限公司法人代表由潘伟明变更为许幼农。新董事行列中，许幼农、吕翼、陈芳梅、赵嵘均来自世茂，翁敬明来自信达资产，余竑来自东方资产，仅有林向魁一人来自福晟。

雷达财经梳理发现，世茂对福晟集团的控制来自三方面。其一是通过基金间接持股福晟集团的地产平台——福建福晟；其二是通过高达51%的持股比例并购福晟的物业公司——福晟生活服务集团有限公司；其三是通过质押方式运作福晟的工程建筑平台——福建六建集团有限公司。

虽然无论是从管理层还是业务层面，世茂都对福晟进行了资本入驻和人员更替，但有关福晟的偿债问题，世茂却秉持另一种看法，在接受界面新闻记者采访时，世茂曾强调，福晟的债务问题，不应该由世茂承担。

许世坛还在5月27日世茂房地产的股东大会中谈到，“收购福晟或者说战略合作并不是如市场传言般要几百亿。当然我们也不是一分也不投入，大概会投入五十到六十亿左右。而五六十亿能够拿到超千亿的货值，我觉得当然好。”

需要指出的是，福晟的债务问题不只涉及福建福晟，还存在其他的民间借贷和员工跟投债务等，这导致在过去的半年，员工维权、投资人报警等事件屡次上演。

另外，有媒体报道称世茂于8月20日开始停掉了福晟员工的工资发放。而在世茂口中，曾经的“世茂福晟”如今已经改口成为“福晟纾困管理平台”。

有业内人士曾对此评论称，世茂只想“吃肉”，不想“救火”。

值得一提的是，当债权人想去找福晟前董事长潘伟明的时候，却发现他失踪了。据红商网报道，一份涉及他的司法文件称其“下落不明”，而这半年多来，很多债权人因找不到人，持有的投资协议或到期或逾期，大都兑付无门。

并购方推脱，创始人杳无音信，此时政府又祭出“三道红线”的难题，福晟集团还能还上债吗？买了学区房的业主们，何时能拿到房子？雷达财经将持续关注。

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