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眉山天府新区视高发展

IT小喇叭 2020-10-02 23:02 抢发第一评

天府新区新区发展历程：

2012年2月，国家发改委明确天府新区新区是中国西部地区重点的城市新区；

2014年10月国务院正式批复设立天府新区新区；

2016年成都市政府明确提出“东进，南拓，西控，北改，中优”的城市发展策略。其中“南拓”就是高标准、高质量建设天府新区新区和国家自主创新示范区，是成都新经济的顶梁柱。

其实，天府新区新区是中央亲自打造的占地面积为1578平方公里（其中住宅用地仅仅占18.5%，即292平方千米）的新成都，分为直管区和协管区，直管区占地面积是570多平方公里。一个新城市崛起是由很多区块共同建成的，天府新区新区由直管区和协管区组成，直管区是天府新区中心，协管区是由双流的东升街道、西航港街道、华阳街道、黄甲街道、公兴街道、太平镇、胜利镇、黄龙溪镇、永兴街道和藉田街道等12个镇；新津包括：金华镇、浦新镇；龙泉驿包括：龙泉街道、大面街道、柏合镇、茶店镇、山泉镇；眉山包括：彭山区的青龙镇、仁寿县的视高镇；简阳包括：老君井乡、五指乡、武庙乡。目前天府新区新区正在修建天府新区一环----环天府新区快速大道，预计2020年年底通车。

眉山天府新区视高分析

成都目前逐渐开启走向世界级城市的道路，大力发展城市交通能级，举办世界级运动会2021年大运会以及世乒赛，2025年世运会，这些赛事在成都举行的话无论对基础建设、城市面貌、城市能级的推动都会带来很大的利好。

天府新区的发展倍受国家领导的重视：

习大大，李克强也是多次来成都多次去到天府新区。

所以就像我给你看的，成都规划馆里面展示的规划走向，就是一城双中心（1.天府广场，2.天府新区天府中心这个位置），它的一个总体规划我就不必过多为你赘述了。

（介绍视高）整个天府新区视高板块位于天府新区大道中轴两侧，定位为天府新区新区南部特色优势产业功能区的先行区域，带有高端制造和新一代电子信息产业作为天府新区新区经济多点支撑。这里是唯一一个可以承接天府新区新区高精尖人才外溢的宜居版块。

天府新区视高由三大板块组成，分别是天府新区大学城板块，视高工业区、天府新区文创休闲公园板块。

天府新区大道以西为视高产业园区，其中又以天府新区大学城板块起步最早，发展成型最快，也是整个天府新区视高片区最早兑现政策。区域发展和人口红利的板块，也是周围所有配套最为成熟的板块，随着区域的发展和高校的建设，将会为大学城导入数十万高等教育的师生人口，形成一个充满活力和巨大消费力的区域，良好的学府人文氛围、已经醇熟的配套，已经成为天府新区视高最为宜居、宜商的板块。而翰林天府新区项目就位于天府新区大学城核心区以内。（看其他楼盘，就不用介绍下划线的句子），现建设：

天府新区新区紫光IC国际城：是天府新区新区成都管委会与紫光集团签约紫光IC国际城项目，项目总投资超过2000亿元。紫光集团是目前全世界做激光最好企业，同时天府新区新区紫光IC国际城也是紫光集团在芯片制造领域的三大布局之一，也是中国集成电路崛起的关键战役之一。现几十个塔吊同时在运作修建。

大学城——九所高校集中建立，近10万师生人数，促进城市经济发展及城市建设。

乐高乐园——全球第二大主题公园，每年为四川吸引无数海内外游客接收旅客人次2000万以上，视高将成为另外一张名片走出国门。

地产开发商拿地——保利、万科、中海等大开发不断在视高拿地，发展速快与发展前景惊人。

轨道交通——成都地铁1号线延长线R1轻轨经视高，到黑龙滩，出行更便捷。

成都嘉祥外国语入驻——总投资约20个亿，本科升学率98%以上高质量、高标准打造视高教育教育系统。

加州智慧城——项目位于眉山天府新区新区视高镇，加州智慧城将依托魅力生活区、产业创新区、小镇中心区和生态休闲区四大功能板块共同实现产城融合发展，总投资100亿元。

中日康养城——项目位于眉山天府新区新区视高镇，建设内容包括国际医疗、康养、生物干细胞科研产业、干细胞新药研发孵化基地、总部基地、文博馆群落、购物中心、酒店、产业配套，总建筑面积约330万平米，总投资100亿元。

远成天府新区（国际）智慧物流城——建设内容包括普通仓库、物流研发楼、冷库、车源中心、分拨中心、信息中心、配套服务物业；产业配套商住；分拣设施、设施；仓库、物流软件开发等，总建筑面约90万平米，总投资60亿元。

四川铂智荟创新引擎国际社区——占地面积370亩，主要建设研究开发平台、创新产品孵化基地、专利分析与交易平台、院士及国际高端学者工作站等，总投资40亿元。

香港新华集团川港合作园——占地10000亩，预计8年打造完毕，建设内容包括川港经济带合作示范中心、国际奥林匹克学院、川港智慧创新城、川港金融合作先行先试示范区、临港自贸区国际贸易示范基地、川港国际医养健康城、国际文创博览中心等，总投资966亿元，2020年5月项目正式启动，目前交诚意金锁定房源。

走到鹿溪智谷：国家实验室，国家制造创新中心。

鹿溪河：（又名鹿溪水、芦溪河）为天然山溪河流，属都江堰水系府河左岸支流，流经龙泉驿区、天府新区新区及双流区，干流经区内白沙、兴隆、煎茶、籍田、黄龙溪五个街办，河流至黄龙溪镇汇入府河。鹿溪河干流全长77.92 公里，全流域面积675平方公里，在我县境内长54.65公里，我县境内起源点到兴隆湖位置总长约24公里，该段集雨面积316 平方公里。要是这里修建别墅，肯定受人青睐。

文创城（见天府文创城的指示牌介绍）：根据规划，天府文创城总规划面积约60平方公里（含25平方公里建设用地），依托天府新区南部高差30-50米浅丘地带，未来将呈现立体公园城市风貌。北侧距成都第二绕城高速1公里，南侧为规划的彭三快速旅游环线，东侧为龙泉山城市森林公园旅游环线，西侧为益州大道。以数字文创、文博旅游、时尚艺术、影视传媒、创意设计、田园文创等文创产业为主导，以主题旅游为特色，规划5个文创组团、3个主题旅游组团、3个综合配套组团，核心景区雁栖湖生态湿地6.7平方公里带状生态绿心，其中水面3700亩，湖岸线33公里。由中国和意大利两个国家共同开发的，是西部最大的文创影都，似浙江的横店，拍电影的地方，未来这里是西南地区的演艺基地。一年会出200部左右电影。

1.人口

目前天府新区落户世界500强企业，超过280家；同时2019年GDP已经突破3000亿人民币；2020年区域长住人口350万人，目前成都人口（包含郊县）一共是1956万人，目前天府新区暂六分之一，到2030年成都人口预计是在2400万，预计天府新区常住人口650万人，一个区占到了13个区，还有其他郊县人数总和的1/4；现在本科生入户，工作或居住都倾向于天府新区，故而人口的持续攀升，将会有大量的需求-有人口未来才会有物业的增值。

2.供需

2020年7月2号，同一天的土拍价，对比；邦泰地产拍的新都物流园那边的地（北门，远郊），楼面价2310元，60多亩；同时看一下南门宜丰新城天府大道旁这边，土拍楼面价达到了27000元，20多亩，同样是远郊，在绕城以外，但是楼面价几乎相差10倍，面粉价格决定面包价格，而价格又决定了圈层的定位，也足以见证南北差异度，和南门的优质度。

三年来三个圈层的一个土地的成交情况：

三年来天府新区无论土地的拍卖和物业的销售情况来讲供销都是两旺，

今年天府新区和高新区的土拍价最高已经达到了2万多和1.7多（目前近郊最火地块东门十陵板块最近拍出最高地价也就15950），所以天府新区在近郊里面也算是一个楼王的的板块，你也知道2015年价格是低于主城的，同时销量也是近郊里面最低的，现在我们了解到2020年的情况，价格远高于近郊，销量在近郊里面最高（从五年的一个周期期府新区的发展相当快的，从滞销到热销，从郊区转变为未来的中心区域）

小结：天府新区房价门坎高，限购，需求大。

刚需楼盘少-那刚需的人群怎么办，那肯定考虑周边三圈层的区域。

3.视高、新津、彭山的对比：

然后你之前提到的新津（位于西南方向），眉山天府新区视高（位于正南方向），据我实地带过几组客户并且考察新津的客群主要以本地改善客户为主，少部分刚需客群，但是它整体城市的旧改比较多，城市的界面也比较老旧，目前主要发展的就是团结岛板块（目前是有四个盘花屿岛、恒大、花样年、江山多娇这四个盘，均价在9500上下的一个均价（精装修），目前的主推面积是110-130，基本上属于稍微偏改善一点；但是它整体的产业是以智能制造园为主；（本地改善）

我那天为你推荐的彭山这边，主要就是五个开发商，恒大，融创江口，滨江、腹地天府湾以及华侨城这五个开发商（基本每个盘都是几千上万亩的大盘，综合户型面积是在70-140平米，均价，9200元左右，主要客群属于投资，部分改善养老），它主要发展的是文旅，周期的话差不多10年，整体呈现度稍微要差一些，所以价格也稍微便宜一些，据数据统计60%的客群都是投资；

下面就是你目前感兴趣的天府视高，它的定位是天府公园城市，而且它主推的我面积也是65个平方起，首付门坎最低的6万起，它现在的一个主要客群就是目前没有资格，钱少的刚需客户，认可它未来发展的投资客户；目前该区域配套的呈现度相对来说是比较好的，而且也是在不断的完善中（我预估一个周期大概还是五年左右），它的一个产业的话是多元化的，主要还是以高精尖的技术研发产业为主，高端办公区写字楼大厦。视高未来的话是有10万的就业岗位，而且加上天府新区的人口每年近10万的人口流入。

现在交通除了咱们的天府大道、益州大道南延线（2022年2月竣工通车，双向八车道，它与天府大道并行，路过视高镇），还有就是环天府新区快速通道（今天年底通车），串联了整个天府新区的经济脉络，而且视高就处于天府大道和快速通道交界的位置，从这条路过去不论到双流机场还是到简阳国际机场都是35公里左右，所以未来无论是东南方向还是西南方向的三圈层人群，要去到天府新区都要经过视高，所以视高处于一个交叉点的位置未来发展都会有很大的优势哈。

然后我这边表示一下成都人群的购买能力：

近郊和主城区的均数据：

主城区目前是总价270万，80万的首付，月供基本上是在1.2万-1.8万之间。

近郊目前是170万，51万起的首付，月供基本上是在6千-8千

远郊的总价90万，首付门槛是在30万左右，月供的话是在3千-5千

而视高：门槛也就是21万起，如果按开发商的分期首付政策的话是有，6万起的。

视高的客群：资金不足的客户，天府新区工作但没有资格的客户，认可这个区域的投资客，认可视高的环境和配套的客户，买视高未来市场的客户，这部分客群都是我们之前成交的客户的数据分析。

为什么买视高（5年以后有没有人来接手）：

1.买得起：

主城目前套均131平米，近郊目前套均125平，远郊大概在111平，成都个圈层各时间段都是在持续增长的，所以基本都是以改善为主（面积大，总价高）；目前视高面积段从最小的65-200多的都有，产品非常丰富，首付21万起，部分开发商首付分期两年，6-7万可以入住眉山天府新区（交房前两个月还清首付，首付10%，年息5%），主城区赠送不能超15%，而视高板块赠送最高可以达到20%，不需要户口、资格，支持贷款30年，支持公积金贷款，所以客户都是买的起的。

2.住的好不好？

交通：除了各个大道，还有轨道交通S5号线，开通在即，预计年底开通，到达科学城城8分钟左右。

环境：700亩的寨子山，14000亩的南天府湿地公园，1000亩的帽顶山，川西第一海黑龙滩（湖面面积23.6平方公里，72个岛屿），周边千亩的柴桑河

商业：通过图片未来的繁华是不亚于天府1到5街的，其中有5万方的滨江商业综合体，12万万方的风情商业街，天府中心城C时代这边还有50万方的商业综合体，整体来说购物还是很方便的，并且这么大规模的居住区基础生活商业配套肯定会逐渐呈现出来的。

学校：嘉祥外国语学校（私立），重本升学率98.6%，本科升学率100%，中考升学率成都第一名（具体学费暂未了解到），成都实验外国语学院校（私立），这两所都是明年9月份开始招生，因为视高区域明年年底都会大批量的交房，公立天府新区视高1小，公立天府新区视高一中。

娱乐：天府文创城，在科学城-视高的中心区域，占地60平方公里；华谊兄弟（影视乐园，艺术机构、画廊、艺术酒店、艺术餐厅等，中意文化创新园=米兰时装周，乐高乐园，1中国第一，亚洲第四，世界第九，2023年开园，在打造过程中，每年几千万的消费人口，包括中铁一个以火车为元素的乐园（里面包涵了餐饮，电影等等消费娱乐项目，而且环境很好，拍照打卡圣地，今年10月份开园）

3.未来卖给谁？卖不卖的起价？好不好转手？

以上的产业都是在修建过程中，这些产业到2035年的时候，预计会到达50万的人口流入，这些人到这里上班肯定是有居住需求的，难道是考虑住在新津、龙泉驿、彭山、双流，温江？可能性不大，大部分人群会选择就近租房或买房，但天府新区，高新区租购房价格贵，

所以视高是最好的选择。

开发商情况：中粮、保利、万科、融创、碧桂园、川港都是百强企业，以及其他的联想、城投、广西建工、远大、新希望、德信这些都是大开发商，所以这些大公司都看到了这个区域的规划和利好以及它的一个发展前景，政府的规划可能骗到这么多开发商过去拿地的，说明政府肯定是重点开发，并且视高是18年开始规划开发的，到20年发展进度已是很快了，也可以看得到。

这个区域集中交付时间是在2021年到2023年之间，预计交房4万户，居住人口达到12万，结合投资客户减半也有6万，融创就业3万人口。