高房价“扼杀”消费能力，但房价下跌就能促进消费吗？

首先必须明确的是，高房价对于消费的确存在“挤出效应”。

相信很多人对此都深有体会，尤其是那些在北上广深等大城市奋斗的人，收入可能并不算低，但他们每个月拿到薪水后的第一件事就是要把房贷和房租交掉，有些年轻人不仅要还月供，还得时刻想着什么时候能把欠亲戚朋友的钱也还上。当老百姓的可支配收入中，有相当数量的钱用于按揭或者交房租，可以用来消费的钱自然就少了，甚至不得不节衣缩食、省吃俭用。

这便是“挤出效应”的大体逻辑，它将至少从以下三个方面挤占人们的消费空间：

其一，绝大多数想要购房的年轻人都得动用父母的积蓄，甚至要依靠“六个钱包”才能将首付款凑齐，等于购房者自己消费被抑制的同时，还让参与出资的老人们被迫减少日常开支；

其二，高房价往往伴随着高房租，无形中也加重了租房者的压力；

其三，对于没有房产的人来说，房价若是持续上涨，势必会加剧他们对未来预期的不确定性，为了对抗这种不确定性，他们很可能会将购房计划提前，减少当期消费，把更多的钱存起来用于买房，这相当于一种“预防性储蓄”。

然而换个角度看，房子并非只是一个居住的场所，它更是复杂的各种社会、经济乃至政治关系的交织点，因此除了商品属性之外，还具有财产、投资等一系列属性，是一个集多种功能于一身的“综合体”。

既然具有投资属性，那么资产价格的上涨势必会增加房产所有者的身家财富，这便是房价波动带来的“财富效应”。

事实上，自1998年楼市政策松动以来，随着住房制度改革的日益深入与城镇化的狂飙猛进，我国商品房时代正式开启，房地产的“黄金十年”降临；而2008年国际金融危机后，接二连三的政策利好再度将房地产带入“白银十年”。在此期间，无数人因房价的疯涨而改变了财富地位——甭管是不是炒房，但凡在1998~2014年间购买了多套房的人，都收获了极为可观的财富，甚至实现了阶层的跃迁。

财富增加，对于消费当然是正向刺激。例如，房产所有者可以通过出租或售卖房屋，抑或是将升值的住房抵押给机构来换取更多的流动性资金，从而增加自身的消费能力。考虑到住房流动性较差，财富增量往往难以短期内迅速变现，在没见到“活钱”之前，“财富效应”的红利并不能从根本上得到兑现。可即便如此，房价的上涨依然会让房产所有者对于家庭未来财富的持续增值充满期待，即所谓的“财富幻觉”，同样会让有房的人消费热情高涨，敢于花销。

不过在现实生活中，大概只有投资多套房产的人才有资格享受这种财富效应带来的红利，那些只有一套刚性自住房或者没有房产的人却很可能与此无缘。

值得注意的是，这种“财富效应”虽然会利好房产所有者的消费扩大，但却不利于那些没有房产的人。原因在于，“财富效应”放大了有房者的身家财富，却也导致无房者财富缩水，相当于财富的重新分配，不仅会让更多的人成为“房奴”，还会显著拉大居民收入差距。按照经济学原理，高收入人群的日常消费水平已经基本得到满足，边际消费倾向会趋于减少，此时他们的财富虽然有大幅度增值，但体现在消费上的可能并不明显；而中低收入群体的边际消费倾向理应更强，但却因为财富缩水而在花钱时瞻前顾后。

除了上述种种之外，上涨的房价还会带动商品房销售面积的快速增加，致使与商品房相关的商品销售额增速上升，如家具、家用电器和建筑装潢，这三类作为住房销售后的衍生性消费需求，和房地产销售增速存在明显的正相关，但二者有2~6个月的滞后期，这正是购房后装修的时间段（见图1）。侧面反映出，楼市的繁荣可以带动周边行业消费规模的扩大。

以上便是高房价对居民消费的影响机理，既有正向的，也有负向的。而最终房价上涨影响居民消费的效果如何，关键还是在于“挤出效应”和“财富效应”两股力量的比较。