韭菜与镰刀，东南亚炒房群像：有人暴赚上亿，有人破产身亡

01、炒房团爆买东南亚，虚火背后暗流汹涌

“未来全球经济看东南亚，现在去东南亚买房，相当于十年前投资了北京。”

就是这样一句直白粗暴的话，加上有意美化的经济数据，点燃了国人心中的火，一发不可收拾。

以泰国为例，从2017年开始，来自中国的买房者，已占据所有外籍买房者的25%，数字持续飙升。截至目前，曼谷公寓房总量达到了55万套，而在10年前，这个数字还只是10万。

邻国柬埔寨也不遑多让，首都金边炙手可热。2018年，中国买家咨询量猛增550%，此后金边城区面积由300平方公里扩至700平方公里，一座座现代化公寓拔地而起，内地看房团络绎不绝，售楼处24小时灯火通明。

▲金边到处是施工工地

据居外网数据显示，78%的中国询盘买家咨询的房产价格在5万美元～25万美元之间，有88.7%是用于投资。

毫不夸张，数百套住宅仅需一天就能被哄抢而空，来自上海、温州、广州的客户出手极狠，最少也是2套起，金边日成交额破亿元人民币。

▲金边国际房地产展现场

不仅如此，连带着越南、马来西亚、菲律宾等地也成了国人眼中的香饽饽。越南的地产中介在宣传时，干脆将越南河内标注为“北京”，胡志明标注为“上海”，因市场供不应求，也开始了摇号。

但问题在于，不是所有的投机都能“稳赚不赔”。被捧上神坛的东南亚房市，表面看起来“遍地黄金”，实则风险重重，一着不慎，便是粉身碎骨。

1.本土房企卷款跑路

东南亚的违规成本较低，使得无资质开发商大行其道。

较为典型的骗局，是“羊毛出在羊身上”的售后包租。很多楼盘都会用包租来打消客户的疑虑，并许以高额租金，而这部分费用，都是用多收取的房价进行返还（国人购房价格虚高在东南亚相当普遍）。

此外，海外中介推荐的房产几乎都是期房，漫长的交房期间存在太多不确定性。如泰国普吉有名的翡翠天堂海景公寓，项目烂尾后CEO在潜逃中被捕，共计造成10亿泰铢损失，无数国内买家折戟于此。

▲在逃CEO落网

2. 政治环境夕令朝改

还记得X桂园在马来西亚新山的森林城市项目吗？曾经轰轰烈烈的造城运动，新上台的总理马哈蒂尔一句“不能卖给外国人”后，连开发商都直接套牢了。

政局动荡带来的影响并非孤例。泰国开发商Kata Beach，就因被举报非法占用林地被吊销土地所有权，由泰国军方介入，宣布该项目不能作为公寓使用，强制更改成租贸产权的酒店，哭都没地方哭。

同时，东南亚各国的规划执行力令人担忧，基础设施利好兑现艰难。比如胡志明市地铁1号线，原计划2017年开通运营，可实际情况是仍未能使用，与中国的基建速度有着天壤之别。

3. 汇率暗藏贬值风险

东南亚各国经济体量都不大，对外经济依存度高，抵御风险能力差，其货币都承受着不小的贬值压力。

以越南盾为例，过去10年，越南盾每年对人民币贬值4.6%左右，而越南房价每年上涨5%～8%，算上汇率因素，越南房价年增幅仅0.4%至3.4%。

这一点，国内投资客并未引起足够重视。

4. 隐形费用超乎想象

东南亚国家大部分处于热带，自然灾害也相对更多更严重，导致房子折旧速度很快，维修保养费用因此水涨船高，价格不菲。

此外，无论住与不住，物业费都是要交的。目前曼谷新楼的物业管理费，一平方收费在9～16元人民币，50平方的公寓，一年下来物业费要近万元。

许是我们炒房历史悠久，膨胀到以为可以将国内的这套“经验主义”在东南亚发扬光大，一本万利。

这本身就不是捡漏，而是赌博，很多人猜中了开头，却没料到结局。