净利润近28亿元，贝壳成功织网，完成上市初考 | 看财报

对于为什么投资贝壳找房，高瓴创始人张磊曾表示，正是因为贝壳坚守长期主义，始终在做“难而正确的事“。

实际上，左晖在成立近20年链家之上再造一个贝壳找房的做法，起初饱受争议，甚至还一度面临着以58安居客、我爱我家为首的反贝壳联盟的围追堵截。

在不少业内人士看来，贝壳成立以来一直忙于扩张，亏损是必然的。的确，在2017-2019年间，贝壳分别亏损了5.744亿元、4.678亿元、21.84亿元。而在疫情爆发的2020年Q1季度，贝壳更是亏了12.31亿元。

不过，在上市的第一年，贝壳找房就交出了一份亮眼的财报。

美东时间3月15日美股盘后，贝壳（NYSE:BEKE）发布了未经审计的第四季度和全年财务业绩。财报显示，贝壳2020年第四季度平台总交易额（GTV）达1.12万亿元，全年GTV更是突破3.5万亿元。

这份财报中，贝壳找房不仅2020年度业绩超预期，全年净利润也达人民币27.78亿元。这是贝壳上市以来首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达人民币57.20亿元，同比大增245.4%。此外，贝壳在2020年第四季度移动端MAU也达到了4818万，同比增长高达88%。

显然，通过几年的产业数字化布局，贝壳找房已经初步跨过了房产交易市场的数字化鸿沟。但在贝壳找房面前，还有不少困难需要跨越。

上市首年净利转正，新房增长迅猛，存量房稳固

自贝壳找房上线之日起，对它的争议就没有停止过。

一方面，市场中已经有58同城、安居客为代表的纯线上平台，业内担心贝壳找房坐拥线上线下是“既当裁判员又做运动员。”

另一方面，大家也在关心贝壳找房在58同城、我爱我家围堵的同时，还有多少精力放在快速扩张上，其主张的ACN经纪人合作网络和数字化技术手段能否成立，盈利能力究竟如何。

随着贝壳的这份财报公布，答案也随之揭晓。

贝壳财务数据 来源：雪球

财报数据显示，2020年第四季度，贝壳找房营业收入为277亿元（人民币，下同），同比增长57.6%；全年营业收入为人民币705亿元，同比增长53.2%。

在利润方面，贝壳找房在2020年第四季度净利润达10.96亿元，经调整后净利润达20.01亿元；全年净利润达27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达57.20亿元，同比大增245.4%。

除了第四季度及全年营收及盈利数据均超此前市场预期，贝壳找房在存量房和新房领域也取得预期外的增长。

2020年初，新房市场与存量房市场都受到了疫情的冲击，许多中介与地产商获客的方式也不得不做改变。尤其是新房市场，随着整体新房市场增速放缓、线上流量红利见顶，开发商越来越重视精准营销、快速去化，经纪公司渗透率将持续提升，这样的历史机遇被贝壳找房抓住了。

基于固有的楼盘字典、VR技术，贝壳找房通过经纪人带看助手、贝刻手环Air、线上贷签等数字化工具、手段保障服务质量。

同时，贝壳在存量房做好供应端、体验端、效率端重度改造后，将经验和技术全面赋能给新房领域，实现了新房线上线下聚合，以及一二手联动。

这样的布局也使得贝壳找房在面对新冠疫情的冲击时，稳住基本盘，快速建立了用户心智，进一步培育了市场。

财报中披露的一组数字也印证了这一点。疫情后，居民在住房服务上对线上平台的依赖度提高，微信九宫格也接入了贝壳找房，为线上平台带来高流量，贝壳MAU保持逐月上升，四季度MAU达4818万，同比增长88%，平台效应持续增强。全年累计VR拍摄房源超600万（624万）。

这样的策略，也帮助贝壳调整了业务结构，其新房业务增长迅猛，全年营收反超了存量房。

财报显示，2020年贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。而贝壳新房业务GTV为1.38万亿，同比增长85%；全年营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元。

特别值得注意的是，此前外界诟病贝壳的一个主要因素是作为平台，旗下保有链家这个线下巨兽。故而业界对上线贝壳找房持有疑虑。

但财报显示，贝壳平台上链家的交易数据是有所增长，但贝壳找房上的非链家连接门店和其他销售渠道也有着出色的增长。

财报披露，由链家贡献的新房交易GTV同比增长37.2%至2,767亿元（约424亿美元），通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至人民币1.11万亿元（约1,695亿美元）。2020年贝壳对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上，且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。

贝壳成功织网，持续巩固护城河

一直以来，“住”天然存在低频高额的交易属性，部分重度依赖线下完成的环节成为居住服务业难以逾越的数字化鸿沟。而依托链家十多年的市场经验的贝壳找房，就是为了解决这个痛点。

贝壳找房上线后，一直在围绕“房-人-流程”三大要素，重构房产交易流程。具体手段是，通过促进线上、线下的深度融合，利用ACN合作网络连接交易全流程，并有效整合房源和客源信息。

贝壳希望借此降低内部恶性竞争，提高二手房交易市场的标准化、精确化，最终实现合作共赢高效率，驱动业绩持续增长。

住房中介服务原本属于重资产的传统行业，对于线下门店和经纪人依赖度很高。贝壳利用产业互联网的核心能力，即ACN经纪人合作网络和数字化技术手段去重度改造整个系统，实现了房源标准化、经纪人职业化、服务流程标准化。

实际上，这才是贝壳之于其他平台的核心竞争力。

与传统线上平台的模式不同的是，ACN不仅意味着房源的共享，背后的逻辑是基于房产交易链条的角色拆分与利益分配规则体系，以及一整套SaaS作业系统、运营管理、文化建设、人才培养等全方位的赋能支持模型，形成了较强平台粘性。

同时，贝壳利用大数据、VR、AI等数字化技术拓展了垂直领域的多场景应用，同时以楼盘字典、贝壳分、小贝助手等为代表的大数据与数字工具搭建行业新型基础设施促成多方协作，面向经纪人、店东、品牌、政府进行全行业开放和输出，撬动全居住服务产业链的数字化。

这意味着，门店加入贝壳后，借助平台的大数据与数字工具，以及服务者成长体系，能不断打磨自身基于社区的底层服务能力、服务品质和成长空间，构建自身长期职业发展的核心能力。

财报显示，贝壳2020年研发费用为人民币24.78亿元，主要花在了持续的技术投入与创新，推动人、物、流程的标准化、数字化和智能化之上。

这也是吸引越来越多的门店上线贝壳的重要原因。

根据目前披露的财报数据，贝壳的以ACN网络为基础搭建的加盟形式扩张的模式效果显著，平台入驻经纪品牌、门店、经纪人数量均持续增长。截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%；连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%。

另据贝壳CFO徐涛透露，截至2020年末，年度GTV超过此前左晖制定的5000万元温饱线的门店比例已经超过了30%，而2019年仅为19%。

新房与存量房之外，贝壳还有想象空间吗？

客观来说，以贝壳找房与链家的固有体量，以及其在房产数字化方面的提前布局，短期内很难被其他的玩家追赶甚至超越。

但这并不代表贝壳可以高枕无忧，首当其冲的就是相关部门市场监管的加强，比如近日趋严的金融监管。

2021年3月10日，一份归属地为上海的《个人贷款提前收回告知函》（以下简称《告知函》）在网上流传。引起社会广泛关注。主要内容是针对经营贷挪用至购房。

通过政策变迁来看，以往的政策并没有涉及到收回贷款。2017-2020年各地房贷监管政策主要落实在打击通过流水造假骗取贷款的行为。

而今年，特别是中国银行保险监督管理委员会提到“房地产泡沫风险依旧很大”，可见今年对于房地产金融的监控将持续加强措施，特别是落实到“违规资金流入楼市”方面，保持房地产金融环境稳定将提到更加重要的地位。

预计后续对房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强“违规资金”流入楼市的监管力度，“提前回收贷款”措施将对房地产投机者造成震慑作用。

除了政策对新房、二手房交易方面的影响，与开发商、中介的关系，依旧会影响到贝壳未来的发展。

凭心而论，贝壳找房在3年内的产业数字化布局，以及构建的整套线上线下服务体系，提升了行业的数字化水平。众多的中介与地产商对贝壳找房这个线上渠道的认可度在不断提高。

但种种迹象表明，他们并没有充分信任贝壳这样的线上大平台的。比如，恒大推出了房车宝，万科、碧桂园、龙湖等大型地产商，陆续成立了自己的房屋交易平台。

事实上，贝壳对此也很清楚，除了不断完善服务体系，向行业输出其“新经纪”理念。贝壳诞生以来一直试图把蛋糕做大，将触角从房产经纪伸向更广阔的居住产业，寻找新的增长曲线。

这一点财报中也有体现。

钛媒体APP在财报中发现，贝壳已经在新居住领域开展全面探索，目前主要的方向是家装、家居。财报显示，2020年贝壳的装修等新兴业务营收达20亿元，同比增幅达68.7%，与其他主营业务的协同效应逐渐显现。

由于房产交易乃至于居住产业与线下的服务密不可分，贝壳在试图提升门店服务品质的同时，发挥线下这张网的门店触角优势，着眼社区，挖掘更多的想象空间。比如，链家在去年推出了社区服务小程序，包含社区运营官功能和社区服务功能。

• 一方面，链家会选拔服务意识强的经纪人成为社区运营官，为社区居民提供专业的信息服务，连接平台与门店，辅助业务落地门店，成为平台、门店经纪人、服务提供方和社区居民的连接桥梁。
• 另一方面，链家会向社区业务提供便民服务，例如社区代收点，主要是快递、商超(物美多点)、拼团等货品代收，自助服务含有免费云打印，微信上传、到店扫描二维码打印，可实现全程无接触。

目前来看，贝壳在社区的动作主要有社区便民、社区助老、社区可持续三大方向。看似在承担企业社会责任，其实贝壳也希望可以与社区业主增加互动频次。

显然，贝壳的产业互联网能力能否家装、家居等更多领域得到复制，进而在更广阔的居住产业找到增长的“第二曲线”，将是贝壳找房接下来要面临的挑战。

（本文首发钛媒体 APP，作者 | 高梦阳）

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