2020年房企财报观察：告别高速增长 房企普遍追寻稳健财务及质量增长

作者：夏天

来源：GPLP犀牛财经（ID：gplpcn）

在政府报告之后，据媒体报道，近日，国家自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，且公告供应量不得低于近五年平均完成交易量，对此，据房地产业内人士表示，这将有效降低土地溢价率，但对企业的现金流管理等方面提出了更高的要求。

对于2021年的房地产行业，银河证券表示，政府工作报告显示出中央对解决由大城市房价上涨带来的一系列问题的决心，预计后续“因城施策”将会继续演绎，房价上涨过快的城市进行政策“打补丁”的情况将成为常态，有助于形成稳定预期。在房地产长效机制的不断完善下，房价、地价和预期的波动性将减小，行业周期性减弱，有助于行业整体利润率止跌企稳。

那么，对于房地产行业内的各大房地产企业来讲，其将在2021年何去何从？

2021年3月以来，伴随着碧桂园、花样年、佳兆业、富力地产、龙湖集团、世茂地产等主流房地产企业的财报相继发布，2021年房地产行业的主流发展趋势开始显现：

2021年房地产企业业绩增长开始注重质量  力保核心增速、增回款、扩权益

2021年，在近期发布财报的房地产企业当中我们可以看到，在行业房企纷纷面临“增收不增利”困局的背景下，大部分转而开始追求盈利及财务基本盘，力保核心增速、增回款、扩权益。

2021年3月12日，融创中国（下称“融创”，01918.HK）披露2020年业绩报告显示，公司实现营业收入2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%。

对此，融创中国董事会主席孙宏斌表示，2021年，融创集团地产主业均衡高质发展，加速提升“地产+”竞争优势，地产行业在2021年将进入团队执行力、产品质量、服务、并购、“地产+”等综合实力的比拼年代。

由此可见，融创集团也开始了均衡高质发展，开始注重营收增长及盈利，包括财务基本盘。

作为头部房企，碧桂园也更是将2021年的目标确定为每年10%以上的权益销售额增长及各项经营指标的同步增长——2021年3月25日，碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，股票代码02007.HK）披露2020年财报显示，碧桂园实现总营业收入约4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元。

年报发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。

2021年3月26日，龙湖集团董事长吴亚军更是在其2020年财报业绩发布会上表示将坚守“长期主义”。

据龙湖集团2020年财报显示，2020年，龙湖实现归属于股东的净利润200亿元，剔除公平值变动等影响后的归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%；毛利540.3亿元，同比增长6.4%；毛利率29.3%，核心税后利润率14.7%，核心权益后利润率10.1%。

关于2021年的销售目标，龙湖数字定在了3100亿元，同比增幅约15%。

对此，龙湖表示，随着地价成本的上升、融资环境的趋紧，房地产行业过往“暴利”的时代已经过去，房企整体毛利率将逐渐回归到20%至30%的区间。但是，龙湖希望做到25%至30%的水平。

也就是说，相比单纯的规模追求，龙湖集团更在意回款和利润。

“对于签约规模，维持在十名左右就比较满意。因为龙湖的整体权益占比较高，超过了70%，我们始终强调有回款的签约、有利润的增长，这对龙湖非常重要。”龙湖集团首席执行官邵明晓表示说。

作为头部房企，当融创、碧桂园、龙湖都将增长目标定为10%-15%，并且追求毛利率、实现企业均衡高质发展的时候，这说明，房地产过往“暴利”“高速”增长已经成为过去，如今的房地产市场开始分化，保持企业稳健的基本盘已经成为主流房企的主动选择。

“三道红线”后  2021年开始普遍强调财务基本盘稳健扎实

负债和融资能力的强弱，是体现房企风险把控情况及能否长足发展的晴雨表。

尤其在2020年以后，财务稳健更是成为行业主流选择——据悉，2020年，政府对房地产行业继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，并出台“三线四档5%”管控新规的长效调控机制。

在此背景下，2021年，财务是否稳健成为考验房企健康及持续发展的一个重要指标。

面对“三道红线”，融创集团选择“全力以赴”降负债。

据其财报显示，截至2020年末，融创净负债率降至约96%，较2019年末大幅下降约76.3个百分点；非受限现金短债比达约1.08，较2019年末大幅提升约 0.51，剔除预收款项后的资产负债率则降至约78.3%，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，2021年超预期迅速降至“黄档”，同时为集团争取出10%的新增融资空间。

不过，虽然降负债很努力，然而，碧桂园的结果并不如预期——整体而言，在三道红线门槛前，碧桂园还有两道均保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高为黄档。

对此，在碧桂园业绩发布会上，其管理层表示，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。

据悉，早在2018年，碧桂园就提出了“行稳致远”的全新战略，将稳健经营放在最重要的位置，将财务风险牢牢锁在笼子里。

与其他头部房企不同，在“三道红线”面前，一向作为“稳健”代言人的龙湖集团则交出了一份不错的答卷。

据其财报显示，截至2020年末，龙湖的净负债率仅有46.5%，现金短债比为4.24倍，剔除预收款后的资产负债率为67%，按照“三道红线”融资新规来看，龙湖三项数据全部达标，处于绿档，是中国少数“三道红线”全部处于绿档的头部房企。

这一稳健的财务结构也让龙湖集团在资本市场备受认可——龙湖集团在中国在2020年内唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业，2020年9月，国际权威信用评级机构穆迪将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；2020年12月，惠誉也将龙湖评级展望调升至正面。

房地产企业纷纷开始多元化 寻找新的增长引擎

当房地产告别高速增长的“暴利”时代的时候，财报显示，头部房企纷纷选择通过多元化发展寻找新的增长引擎。

比如，2021年3月23日，雅居乐集团控股有限公司（以下简称：雅居乐集团）在2020年度业绩发布会上表示，2020年，雅居乐集团继续坚持“一业为主，多元发展”的运营模式，旗下物业管理、环保、雅居乐雅城集团有限公司（雅城）、城市更新、房管及商业继续发挥协同效应。

据其财报显示，2020年，雅居乐多元化业务收入106.98亿元，占雅居乐集团整体收入的13.3%，较2019年上升3.2个百分点。

龙湖集团也开启了多维航道布局的新时代。

据其财报显示，围绕“空间即服务”战略，2021年龙湖还将逐渐建立起更多面向未来的能力。

在此背景下，2021年初，龙湖集团正式推出全新品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务，在此基础上，包括地产业务在内，龙湖集团的主航道业务已经拓展为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修等六大板块。

观察融创地产财报，犀牛财经也同样发现，2020年，在融创地产基础上，融创服务、融创文旅、融创文化已经成为融创集团的“四驾马车”。

碧桂园最新财报显示，“其他收入”这部分主要包括物业投资、酒店经营及其他，年度收入由2019年的46.77亿元增长到2020年的47.36亿元，上升了1.3%，此外，碧桂园还拓展了海外大农业、研发服务、智慧种业、现代农业产业园和社区生鲜门店等多个板块。

由此可见，在地产主业之外，寻找新的增长引擎，多元化已经成为头部房企的主流发展趋势。

不过，对于其他主流房企大尺度的地产“跨界”，龙湖集团围绕着地产周边进行边界拓展更令市场认可。

对此，据业内人士评价称，龙湖集团六大航道业务整齐有序，相互借力，既注重各航道自有的商业逻辑与运营，亦看重充分凝聚、协同所带来的效能，成为了驱动龙湖集团新一轮成长的六大引擎。

与此同时，资本市场也对龙湖集团的多元化战略表示肯定。

2021年3月15日，龙湖正式被纳入恒生指数，成为55家成份股之一。

据Wind数据显示，2020年龙湖集团的股价涨幅近29%，市值也由2019年末的1956.2亿港元上涨至去年末的2751亿港元。

透过分析各大头部房企的财报，GPLP犀牛财经发现2021年房地产行业的主流发展趋势为：追求高质量增长、稳健的财务运营、多元化进行发展。