创富港董事长董春：房地产思维做不好联合办公

作者 | 刘新歌

从资本抢入到一地鸡毛，国内共享经济在过去短短几年内经历了一番如过山车般急遽的荣枯周期，身处其中的联合办公也历经浮沉。 

联合办公发轫于美国硅谷，是一种为降低办公室租赁成本而共享办公空间的办公模式，在国内兴起仅十余年。2015年，“双创”热潮推促下，国内联合办公行业迅速发展，并成为资本青睐的“香饽饽”，2017、2018年两年内，行业融资额超111亿元，较之前两年的融资规模翻了3倍多。 

但资本簇拥下的快速前进并不坚实，盈利模式单一、入驻率低下、亏损扩大等问题开始浮出水面，行业龙头也遭遇“打头风”，WeWork上市折戟，优客工场通过借壳才得以流血上市。与此同时，资本的热情也开始退却。 

虽然行业处于低谷期，但创富港董事长薛春却非常笃定。他认为，判断一个行业的发展前景不应看短期的上涨或下跌，而要看支撑未来20年、30年发展的根基是否在。在他看来，联合办公行业正处于起步期，目前正从低谷向上走。 

创富港成立于2008年，是国内联合办公领域的先行者，但其颇为低调，较少在媒体和大众面前讲述自己的故事。不过，其持续的盈利能力在业内独树一帜。日前，薛春接受了时代财经等几家媒体的专访，向外界“解锁”创富港的盈利密码。 

联合办公不是不挣钱的

薛春进入联合办公领域颇有点“无心插柳柳成荫”的意味。作为理工男，他此前开了一家在全国有20多个办事处的IT公司。每新进一个城市，他都要经历一番选址、装修、购买办公设备、解决员工住宿问题等麻烦事儿。 

上世纪90年代，与香港拓业国际商务中心（以下简称“拓业国际”）的合作中，薛春第一次接触了在国内尚属陌生的联合办公行业。拓业国际是为中小企业及创业者提供服务式办公室、虚拟办公室服务等一站式商务服务的商务中心。通过入股拓业国际，薛春开始了联合办公行业的试水。2008年，薛春正式创立了创富港。 

截至2021年3月，创富港在全国有超200家门店，分布在深圳、广州、北京、上海、杭州、成都、宁波、长沙、香港等9大城市。 

与后来者相比，创富港发展得不算快。早在2018年末，成立于2011年的WeWork已在全球100个城市设立了425个办公点；成立更晚的优客工场也在2018年末布局了200余个共享办公空间。 

与此同时，在“双创”热潮下，数千家联合办公企业如雨后春笋般涌现。面对越来越多的后来者尤其是乘着资本力量迅速崛起的竞争者，薛春保持着难得的冷静。 

他对时代财经称，对同行每年百分之几百的扩张，他不是不羡慕，但并不焦虑。“以我们过往的发展经验，每年增长30%可以hold住，高于这个增速，管理就跟不上了，如此一来，增速反而会下降，填补以前的窟窿。因此，风口来时我们反而很小心了，别人疯狂的时候我们要冷静一点，宁可发展得慢一点，也要持续锤炼内功。只要基础扎实了，哪怕风口没了，我们还能活得很好。” 

当行业经历了一番倒闭、收并购后，多年正向盈利也印证创富港活得不错。年报数据显示，2019年创富港实现营业收入5.38亿元，同比增长27.85%；扣除政府补助等非经常性损益的扣非净利润1282.35万元，连续4年正向盈利。即便在深受疫情影响的2020年上半年，创富港也实现营收10.41%的同比增长，净利润则为1812.03万元，同比大增103.73%。 

“做挣钱的公司”是薛春的理念。他在多个公开场合表示，联合办公不是不挣钱的，恰恰相反，它是一个非常挣钱的行业，关键看企业的发展定位是要做一个挣钱的企业，还是做一个值钱的企业。 

他认为，企业如果短暂的值钱但不能挣钱，最终走不长，只有持续不断挣钱才会真正值钱。因此，在过去数年间，创富港较少在资本市场和大众面前展现自己，而是将更多的精力放在产品打磨和精细化运营管理。 

房地产思维做不好联合办公

不仅对过快的发展保持清醒的认知，薛春对资本也保持着警惕。 

2011年，创富港迎来新的投资者红杉资本。对于红杉资本4000万的投资计划，薛春只接受了2700万。“（接受4000万的话）股份稀释太多了，我用不了，钱多了也是压力。” 

“怕钱多”的创富港并非赚钱很容易。在薛春看来，不错的利润是从精细化管理中抠出来的，包括对办公空间的极致利用，以及对物业的苛刻选择。 

“同行一个工位的面积是我的两倍，同时我们的装修等成本也比同行便宜50%甚至100%，这两条线使我们保持着很高的投资回报率，同时还能给客户性价比很高的办公空间。” 

办公空间的极致利用也来自对客户需求的把握。以办公用的大班椅为例，从最初的1.6米长不断降为1.4米、1.2米，直到目前的标配0.9米。“我们的服务对象是草根创业者，他们要的是低成本创业，所以一定要契合他们的特质。”薛春说。 

在物业选择上，创富港锚定核心城市、核心区域。“这个行业最适合一线、强一线城市的核心区域，因为这些区域盈利能力最强。投资在核心城市核心区域2-3年就可以回本，二线城市则可能要4-6年才能回本。” 

在选址开店时，创富港对物业的地址、空间设计、营销等无一不苛刻。“选址差，销售收入差20%；设计差，销售收入又差20%；每一个细节差一点都可以要企业的命，因此每一个细节都不能差，团队、快速营销和保持满租的能力都要有。” 

正因为对细节的把控，创富港的出租率高于同行——同行界定成熟店的标准是出租率达70%，但创富港达到了90%。其小店3个月可满租，大店为6个月，而同行达到满租则需要1-2年。 

联合办公红火的那几年里，不少房企也介入进来，但薛春直言房地产思维不适合这个行业。“房地产是大开大合、挣大钱的，而联合办公是一个极其辛苦的活，要持续不断地在细节上下工夫。这个业态表面看上去很简单，但要真正把握盈利的点需要从业者透彻理解行业。” 

希望今年IPO顺利

创富港的精细化管理通过业务流的IT化实现。 

“在我们的IT系统上，有大量的工具辅助一线团队。比如，关于会员（客户）的状态、物业的出租情况，我们从催款、滞纳金等多维度对客户进行分析，一线人员可以通过报表、分析模块等掌握和跟进。这些工具在去年疫情期间也带来很大帮助，出租率在2月底、3月初降至84%以外，后面迅速回升，到6月份重新恢复到90%的水平。”薛春介绍到。 

IT化也更多地在联合办公领域实现场景应用。除了自助收发件、自助打印复印等基础办公，以及类似商务版微信、叮叮等沟通软件（方圆间app）外，创富港还打造了小碟云财税管理Saas平台，客户可以在该平台完成审批、支付到自动化做账等全部工作。 

业务流的IT化不仅有效降低了营运成本，也增强了创富港与客户之间的黏性。“等我们的整套信息系统全部做完，客户的全部管理都在这个平台上完成的话，即便他在空间上离开了我们，但业务还在平台上。” 

除业务流程IT化外，创富港还通过企业注册、财税代理、虚拟办公室、社群服务等增值服务，摆脱国内联办企业普通存在的“二房东”短板。目前，“增值服务”被创富港提至与“租赁业务”同等重要的位置。“我一直想做的一件事，是把服务链接拉长、终身化。” 

“正常情况下，增值服务占比20%以上。高速扩张的时候，增值服务比例不会提升或可能下降，优先满足补充空间资源。空间资源满足后，再用大量的精力做（增值）服务。”薛春介绍到。 

在他看来，国内大部分产业园区的服务、管理和运营较为粗糙，而这给了包括创富港在内的联办企业机会。“我们可以对它进行升级改造，对资产持有方、入驻的创业者、政府税收和解决就业都是非常好的一件事。” 

但创富港并不急于进行轻资产输出，尽管它已于去年创立了专门培养联办运营者的创富港大学。在薛春看来，目前处于2.0时代的创富港，还有很长一段路可以走。“我们的2.0估计到2025、2026年，然后再是各10年的3.0、4.0时代。希望3.0时代能自己创立一套‘玩法’，比如运作产业园、业态上融入公寓、商业配套等。”

面对未来，不追求过快增长的创富港，也要开始规模化。2016年在新三板挂牌的创富港，也将上市提上日程。“希望今年IPO工作顺利完成，然后会发布社群服务平台和‘方圆间’服务体系。”