金地集团上演“中年危机”负债超3000亿元 房产质量风波频发

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

金地集团真的掉队了，不仅业绩、增速掉队一线房企，负债超3000亿元、不断爆发质量风波。

2021年4月17日，金地集团发布2020年财报显示，实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%；实现净利润103.98亿元，同比增长3.2%；签约金额为2426.8亿元，同比增长15.23%。

这个业绩离头部房企有点远。

净利增速放缓   毛利率持续下滑

“人无远虑必有近忧”。

金地集团就是如此。

从业绩增速来看，金地集团的净利增速逐渐放缓。

2020年，金地集团实现净利103.98亿元，同比增长3.2%；扣非净利润为97.76亿元，同比增长8.13%。而在2019年，这两项指标的增速分别为24.41%、29.39%。

不仅如此，在整个地产行业毛利率水平下滑的趋势下，金地集团的毛利率也出现回落。

金地集团2020年房地产业务毛利率为33.56%，同比降低7.7个百分点；而2019年房地产业务的毛利率为41.26%，同比减少1.82个百分点。2020年毛利率下滑幅度进一步扩大。

金地集团2020年物业管理业务毛利率为9.54%，同比减少0.17个百分点；物业出租业务毛利率为74.58%，同比减少4.04个百分点。

分区域来看，贡献最大营收的华南区域毛利率为39.12%，同比减少4.21个百分点；营收占比排名第二位的东南区域毛利率同比减少12.05个百分点至23.5%；营收增幅最大（149.62%）的华北区域毛利率同比减少10.76个百分点。

（来源：金地集团2020年报）

对此，金地集团管理层在业绩会上表示，近年来，在“房住不炒”和因城施策的调控基调下，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平逐步下滑，该公司的毛利率水平也逐步下滑。

负债居高不下  金地集团现扩张后遗症

在房产市场，规模永远是各大房企所追求的。而为了冲刺规模，金地集团也是各种努力，在近年奉行快速拿地、快速建设、快速销售和快速结转回笼资金的高周转模式。

财报显示，2020年，金地集团共获取了116宗土地，总投资1350亿元，权益投资额697亿元，新增总土地储备1657万平方米，其中权益储备813万平方米。

截至2020年末，金地集团总土地储备6036万平方米，权益土地储备3203万平方米。

而为了消化这些土地储备，金地集团开始上演高周转、高杠杆的玩法，正如金地董事长凌克所言，一切高周转的打法，快拿地、快销售、快建设、快结转，都离不开一个核心串联要素，即高杠杆。

不过，伴随着高周转、高杠杆随之而来的则是巨额债务。在金地集团快速扩张的同时，巨额债务也成为悬在金地集团头上的一把刀。

2020年金地集团资产负债率为76.59%，剔除预收款项后，实际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，现金短债比为1.21倍。按照监管层划下的“三道红线”标准，金地集团已转为绿档房企。

GPLP犀牛财经梳理发现，金地集团2020年以来的融资频率加快，动用了短期融资券、中期票据、小公募债券等各种融资手段，频频“借新还旧”之下，也导致有息债务规模快速增长。

截至2020年末，金地集团有息负债合计1130.01亿元，其中，银行借款占比为49.52%，公开市场融资占比为44.32%，其他融资占比为6.16%。而2019年，金地集团的有息负债合计947.58亿元，有息负债同比增长19.25%，增长速度较快。

有息负债的快速增长，也带动总负债规模不断扩大。财报显示，2020年金地集团的负债总额为3076亿元，同比增长21.8%。

值得一提的是， 数据显示，2016年底金地集团的总债务为1005亿元，2019年总负债2524亿元，再到2020年的3076亿元，在短短5年的时间里，负债增长逾2倍，这样的速度着实惊人。

因此，未来将如何降负债将成为金地集团面临的首要问题。

质量风波不断  与“初心”背离

在金地集团极速狂飙下，“品控”问题也频频暴露。

近日，广州东凌地产（金地集团子公司）登榜虚假违法广告典型，引发热议，再次将金地集团推向风口浪尖。

4月16日，广州市市场监管局公布2021年第一批（15个）虚假违法广告典型案例。其中，广州市东凌房地产发布虚假违法房地产广告案显示，“金地·香山湖”楼盘为了销售通过微信公众号、项目沙盘、宣传板、改造的样板房等载体发布广告，广告中含有“20分钟直达广州白云机场、30分钟直达广州天河等中心、距离项目20分钟的天河、出门即上高速30分钟到天河”等内容，违反了《中华人民共和国广告法》中的相关规定，构成发布虚假违法房地产广告行为。监管局责令其停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并处罚款92万元。

作为一家老牌品牌开发商，金地集团被市场监督监管局如此惩罚也是有点尴尬。

与此同时，金地集团近年来房屋质量风波不断、用户投诉不止，也让不少消费者大呼“寒心”。

资料显示，自从2020年以来，重庆大渡口金地自在城多次遭遇业主维权，原因是房子存在漏水、开裂等质量问题、示范区与交付实际情况差距太大等。

除重庆项目外，2020年6月交付的广东惠州大亚湾区的金地天润自在城花园，被业主曝出质量问题，比如漏水渗水严重、开裂等；金地海南自在城也被曝出精装房渗水、空鼓问题多。

还有浙江金华金地集团参与开发的千万豪宅“金地中梁西江雅苑”，多幢在建新房的不同楼层存在“梁柱轻轻一抠，混凝土就会掉落”，天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂等情况，遭遇了业主投诉等。

多年前，金地集团董事长凌克曾对媒体说：“房地产企业的发展固然要快、要规模，但首先得把产品做好。公司发展要在‘好’的基础上求‘快’，而且要把这个‘好’放得权重大些。”

然而多年之后，面对质量问题频发，维权风波不断的现状，金地集团的“初心”又在哪里呢？

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）。