第四家！河南“地产王”旗下又一企业上市

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河南创业圈获悉，中原建业于5月31日正式登陆港交所，上市仪式在郑州和香港两地同步举行。这也是继绿城管理控股之后，港交所内上市的第二家代建企业。

据了解，中原建业最终发售价为3港元/股，公司从全球发售收取的所得款项净额约为9.16亿港元。根据中指研究院的资料，按2020年在管项目的已售总面积和2017~2020年总合约销售金额的复合年增长率计，中原建业在中国房地产代建公司中排名第一。

除了中原建业，建业集团旗下上市公司还包括建业地产（HK:00832）、建业新生活（HK:09983）、筑友智造（HK:00726）三家港股上市公司。至此，建业集团由点成链，完成了从投资、智造，到服务、代建的全产业链打造，国内地产界全产业链第一“股”呼之欲出，建业的综合实力达到新的高度。

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6年上市

满打满算，中原建业的历史不过6年。

2015年6月，作为新蓝海战略的一部分，建业地产集团开始发展房地产代建业务。5个月后，建业地产集团取得首份房地产代建协议。

最初只是摸着石头过河，想要测试代建业务的发展潜力，但到了2016年，代建业务的表现出乎建业管理层的意料。中原建业称，相比传统房地产开发，房地产代建公司能维持较低杠杆，且可以不依赖外部融资来源。同时，传统房地产开发商的业务具有周期性，房地产代建公司的业务在市场低迷期间通常更有弹性且影响较小。

2016年3月，建业将代建业务独立发展，并在3个月后将业务扩展至河南省外的省份。

随着业务版图的扩张，中原建业迎来快速发展期。2018年3月，中原建业在管项目的总合约销售金额达人民币100亿元。同年9月，公司房地产代建协议数目达100份。

2020年，建业地产进一步优化业务架构及划分，决定未来所有房地产代建协议将仅由中原建业订立及营运。

根据中国指数研究院的资料，2017—2020年，中原建业总合约销售金额的复合年增长率为71.5%。截至2020年12月31日，中原建业累计订立共计246个项目，在管项目为206个，在管建筑面积约2554.3万平方米，其中河南193个，其他省份仅为13个。

安信国际指出，中原建业是最早涉足房地产代建行业的先驱者之一，而且所有项目均由公司直接管理，提高运营效率，有利维持较高盈利能力。但其同时指出，公司项目暂时主要集中在河南，地域集中性风险较高。

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上市前景较为光明

财务方面，2018、2019年、2020年，中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元与11.52亿元，对应的净利润（年内溢利）分别为4.04亿元、6.41亿元与6.81亿元。

相比之下，同为代建上市公司的绿城管理控股（HK:09979）的营收规模虽超过中原建业，但盈利水平则次之。2020年，绿城管理控股营收18.13亿元，同比减少9.07%；归母净利润4.39亿元，同比增长35.27%。

报告期内，中原建业的经营活动产生的现金流净值分别为5.19亿元，6.71亿元与6.15亿元。截至2020年末，该公司的现金及现金等价物为3.85亿元，无计息借款。

根据中指研究院数据，按2020年为项目拥有人出售的总建筑面积计，中原建业排名第一，占据29.2%的市场；按2019年收入计，中原建业则排名第三，所占市场份额为11.4%。

在绿城管理珠玉在前的表现之下，作为代建行业第二的中原建业的IPO也自然受到了投资者的关注。从中原建业的招股说明书来看，企业在2017-2020年间在管建筑面积的年复合增长率达到30.5%，略超绿城的28.5%，增长速度也保持在较快的水平，同时企业在2020年的新增合约建筑面积在中国所有房地产代建公司中排名第二，继续巩固行业地位。

但是值得注意的是，与绿城管理全国化布局不同，中原建业的项目目前仍较为集中在企业大本营河南省，截至2020年12月31日共有193个商业项目位于河南，总建筑面积约为2420万平方米，占比将近95%。中原建业的这种布局结构可以让企业凭借在本地的品牌优势、积累的客户资源和较低的人力成本进一步渗透河南省，还可将业务扩展至“大中原”地区，从而获得较大的展业空间，但是这也让企业的地区集中风险提升，一定程度上也可能影响企业的运营。

需要补充的背景是，建业所指的大中原区域共涉及河南、湖北、山东、安徽、山西、陕西、河北、江苏8个省份的83个省辖市。2019年，大中原区域常住人口总计4.3亿人，常住人口城镇化率57.4％，低于全国3.2个百分点，城镇化水平的提升尚有较大空间。

由于中原建业的业务基本不采取合作模式，所有在管项目均是直接管理，并专注于商业代建，同时项目基本集中在河南省内，在成本管控方面也更有优势，因此企业自2018年以来净利率一直保持在60%左右，表现比绿城管理更加优秀。然而随着中原建业的省外布局逐渐推进，中原建业上市之后如果业绩保持稳定仍有较大可能受到投资者的追捧。

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4家上市公司构筑国内地产界全产业链第一“股”

纵观近年来建业集团的发展，从建业地产到筑友智造科技，从建业新生活到中原建业纵深布局，织就了一张贯通线上及线下、覆盖房地产上下游及链接建业多个板块的战略矩阵，新蓝海图景全新呈现。

尤其是刚刚上市的中原建业，自2016年3月起，便承接起建业轻资产业务的拓展、运营与管理，在对外输出的道路上充分彰显了建业集团的内涵与底蕴。

如果把新蓝海战略视为近年来建业集团发展的主线，那构筑资本护城河则是一条与其相辅相成的暗线。从2008年建业地产成功在港股上市，到2019年7月筑友智造科技加入建业大家庭，到2020年5月建业新生活登陆港交所，再到中原建业正式与3家企业会师，一条建业系资本护城河初具雏形。

“几家公司先后成功上市，将建业这张招牌带到了东方之珠联交所，这对该集团参与中原城市化进程起到了很大的提升。虽然近三十年来一直坚持区域化战略，但建业集团已经成为河南最具代表性的名片之一，其战略价值得到越来越多的投资人认可。”上述人士称。

此外也有声音指出，作为区域名企，建业集团在资本市场表现较为低调，这也导致了其战略价值难以在短期内被投资人知悉。此次中原建业分拆上市成功落地，建业将以“中国地产界全产业链第一股”的概念高调亮相，使企业积淀了近30年的价值得以显现，这也有望进一步提升建业集团在资本市场的地位。