佳源国际控股再现高息发债 业绩增速趋缓之下千亿目标难实现

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

千亿目标尚未实现，佳源国际控股（02768.HK）仍在高息发债。

5月18日，佳源国际控股发布公告，拟发行一笔票面利率为11.0%、于2024年到期的1.3亿美元优先票据。

相关数据显示，2021年5月，国内房地产开发企业发行境外美元债的平均票面利率为6.95%，显然，佳源国际控股这笔美元债的发债利率已远远高于行业平均水平。

此外，1月21日，佳源国际控股还发行一笔票面利率高达12.5%的美元债，募资3亿美元，于2023年到期。

在高息发债之下，佳源国际控股的压力和难题不言而喻。

漫长的千亿之路

佳源国际控股千亿野心不小，但其业绩增速却难以撑起这份野心。

早在2018年，佳源国际控股的创始人沈天晴就曾在年度工作会议上公开表示，按照2018年2700亿货值储备的预估，即使不到50%的去化率，佳源国际控股也是比较容易实现千亿目标的。2018年佳源国际控股仅实现合约销售额201.8亿元。

2019年，在佳源国际控股的业绩会上，副主席兼执行董事张翼再度表示，沈老板作为实际投资人把优质资产全部并进来，再努力一下，千亿目标在未来就可以实现，这个任务是显而易见比较轻松的，它应该是个中期的发展战略。并且表示，未来集团将力争在三到五年内把合约销售金额突破一千亿元。

但事实上，千亿对于佳源国际控股来说并不容易。

年报显示，2019年，佳源国际控股实现288.68亿的合约销售额，踩线完成280亿元的年度销售目标。2020年，佳源国际控股录得合约销售金额308.28亿元，而2020年佳源国际控股销售目标为360亿元，佳源国际控股仅完成86%。

不仅失约年度销售目标，佳源国际控股的销售增速也逐渐放缓。

GPLP犀牛财经梳理发现，2017年至2020年，佳源国际控股的合约销售额分别为103.70亿元、201.80亿元、290亿元、308.28亿元，增速分别为123.1%、94.6%、43%、7%。

如今，房产市场早已过了规模化时代，随着房产监管政策的出台和行业调控的加强，企业的扩张本就面临着很多风险。对于佳源国际控股来说，外有政策限制，内有业绩忧患，未来千亿的之路仍很漫长。

实控人频“输血”

为实现规模的增长，近年来实控人沈天晴不断向佳源国际控股注入项目资产。

公开资料显示，2018-2020年，沈天晴分别将旗下拥有的多宗上海项目、佳源服务（后分拆上市）、安徽物业开发项目等通过多数配股+少量现金的方式，并入佳源国际控股。同时，沈天晴在佳源国际控股的持股比例由55.41%上涨至69.74%。

2021年1月14日，佳源国际控股再度发布并购公告，沈天晴继续向佳源国际控股注入三个青岛项目及一个威海项目，初步代价72.48亿港元。新注入的山东项目采用配股+可转债+现金的方式，其中仅15%采用现金支付，剩余的则全部采用权益性工具。

佳源国际控股表示，山东资产的注入能够增加超300亿元的货值，预计2021年将贡献65亿元的销售额。

资产的注入确实让佳源国际控股实现了土储的增长。数据显示，2018-2020年，佳源国际的土储从920万平方米增加至1765万平方米，其中仅并购的安徽和上海资产包，其土储就增加超400万平方米。

不过，佳源国际的业绩却并不乐观。据年报，2018-2020年，佳源国际控股实现营收分别为136.16亿元、160.7亿元、183.63亿元，同比增速分为37.5%、18%、14%，营收呈现逐年下滑趋势。

值得一提的是，虽然佳源国际控股并未完成2020年销售目标，但业绩会上管理层提出2021年实现405亿的目标，相比2020年的销售额增长了31.5%。

对于405亿的目标，佳源国际控股管理层表示，2021年可以产生销售的新项目还没有计算作为补充的情况下，预计2021年可以产生的可销售货值达到了620亿元。按照6.5打折的去化，可以完成405亿目标。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）