南国置业增收不增利 一季度再亏1.4亿 大股东合并案尚未定论

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

6月11日，南国置业（002305.SZ）发布关于对外投资的公告。公告显示，6月9日，南国置业的全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）与广州招商、广州弘裕签订合作协议书，三方拟共同开发石门街项目。

根据合作协议内容，武汉大本营将平价收购广州弘裕持有招赢房地产 6%股权，收购价格为 1 元。收购后，三方股东拟对招赢房地产进行不对称增资，最终实现各方股东对招赢房地产持股比例为广州招商持股 33%，广州弘裕持股 34%，武汉大本营持股 33%。本次增资总金额不低于 17.9亿元。

来源：南国置业公告

据悉，4月27日，招商局置地与弘阳地产以总价35.9亿元联合竞得广州市白云区石门街朝阳联新东街 AB2401065、AB2401073、AB2401076 地块项目（简称“石门街项目”）。随后，双方成立招赢房地产共同开发石门街项目。

公开资料显示，南国置业成立于1998年，2009年在深圳证券交易所上市，是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业。2014年，中国电建地产集团有限公司成为南国置业控股股东。

增收不增利 2020年靠“卖子”扭亏为盈

作为老牌的商业地产企业，南国置业2009年10月上市后，以武汉为核心，布局成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市，已打造出”南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”四条产品线。

但从南国置业的近几年的业绩表现来看，并不如意。

年报数据显示，2011年，南国置业实现营业收入10.18亿元，净利润为2.94亿元；2020年，南国置业的营业收入为40.25亿元，净利润为0.33亿元。显然，在这近十年的时间里，南国置业呈现出增收不增利的趋势。

此外，尤其是2017年至2020年，南国置业实现扣非净亏损分别为0.94亿元、0.75亿元、3.57亿元、3.24亿元，扣非净利连续4年亏损。

4月15日，南国置业发布的年报显示，2020年实现营业收入40.25亿元，同比下降36.80%；净利润为0.20亿元，较上年同期增长了105.75%，同比扭亏为盈。

从2019年的亏损3.55亿元逆转为盈利0.2亿元，得益于转让全资子公司湖北森南房地产有限公司（以下简称“湖北森南”）100%股权带来的非经常性损益。

2020年12月16日，申银万国创新资本管理有限公司作为唯一受让方，以6.45亿元在北京产权交易所竞得湖北森南100%股权。12月18日，南国置业已收到转让价款6.45亿元。

南国置业在公告中曾表示，此次交易产生投资收益约3.2亿元归属非经常性损益。而全年的非经常损益也仅为-3.24亿元，绝大部分都来自出售湖北森南。出售股权为南国置业贡献的净利润占净利润总额的比例高达1014.72%。

值得一提的是，2021年一季度南国置业实现营收为1.77亿元，净亏损1.4亿元，业绩走势仍不容乐观。

合并控股股东电建地产遇阻

南国置业筹划已久的”子并母”并购案也一直被市场所关注。

2020年8月28日，南国置业发布吸收合并报告书，拟以2.07元/股发行47.26亿股，支付12亿元现金，合计作价109.82亿元，对大股东电建地产100%股份实施吸收合并，同时募集配套资金12.15亿元，用于支付交易对价和中介费用。

来源：南国置业公告

本次吸收合并完成后，南国置业为存续方，将承继及承接电建地产的全部资产、负债、人员、业务、合同及其他一切权利与义务，电建地产将注销法人资格，电建地产及武汉新天地持有的上市公司股份将被注销，中国电建将成为上市公司的控股股东。

同时，南国置业表示，希望借此能走出武汉，实现全国化发展。交易完成后，电建地产和南国置业将整合成为融合住宅地产和商业地产一体化的全业态房地产专业化上市公司，公司规模有望呈现几何倍数的增长。

在收购协议中，双方约定在2020 年至2023 年，电建地产累计扣非税后净利润不低于 28.26亿元。即未来四年中，电建地产每年约实现扣非净利润7.07亿元，这约相当于其2017年与2018年的平均值。

但从电建地产近些年的业绩来看，其业绩逐年下滑。

公开数据显示，2018年至2020年，电建地产的营收分别为202.12亿元、236.96亿元、210.66亿元；净利润分别为7.51亿元、1.29亿元、4509.96万元。2021年一季度，电建地产营收为28.1亿元，同比下滑25.15%；净利润为849.5万元，同比下滑96.46%。

值得一提的是，该项合并案还引来深交所关注。2020年9月，深交所要求南国置业结合盈利预测及评估过程，补充披露业绩承诺具体测定依据及其合理性，及本次交易业绩承诺的可实现性。

截至目前，南国置业并未披露合并电建地产的最终结果。对于后续消息，GPLP犀牛财经将持续关注。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）