SOHO中国卖了！复盘涨超25%，潘石屹夫妇套现195亿

图片来源：视觉中国

潘石屹出让SOHO中国控股权一事，终于尘埃落定，SOHO中国于6月17日上午九时正式在港股复盘涨超25%。

6月16日晚间，美国投资管理公司黑石集团（Blackstone，或称“百仕通”）公布，向SOHO中国发起全面要约收购，投资SOHO中国以取得SOHO中国的控股权。

6月16日白天，就有市场消息称，黑石接近达成收购SOHO中国的协议，这将是市值4254亿的黑石在中国最大的一笔房地产投资。

与黑石的交易尘埃落定

SOHO中国与黑石传了一年多的绯闻终于官宣了。

6月16日晚，SOHO中国发布公告，黑石发出全面收购要约，投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，将继续在香港证券交易所上市。

根据SOHO中国公告，由潘石屹夫妇全资控股的SOHO中国控股股东Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)向要约方黑石集团不可撤回地承诺，将在10个工作日内向黑石转让28.56亿股股份，占公司已发行股本约54.93%。此后，潘石屹夫妇将保留已发行股本约9.00%。

公告称，假设要约以每股股份5港元的要约价转让，要约的最高现金代价约为236.58亿港元，约合人民币194.97亿元，即 30.47亿美元，与此前传闻相符。

6月15日，SOHO中国突然发布停牌公告，表示“以待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合并守则》”。停牌前，SOHO中国涨幅超过15%，报收3.8港元，股价创下年内新高。

目前236.6亿港元的要约报价，相当于给每股港股SOHO中国定价为5港元，而SOHO中国于6月11日的最后收市报价为每股3.8港元，相当于有31.6%的溢价。

“卖身”计划由来已久

据公开资料统计，SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元（人民币）。

早在2014年，SOHO中国就开始抛售资产，先后出售了旗下上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场以及凌空SOHO方面的资产。2016年，SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。2019年， SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

所以，SOHO中国的“卖身”计划其实由来已久。

2020年3月11日，SOHO中国发布消息称，公司正在与海外金融投资者洽谈进行战略合作的事宜，可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。

这一消息与当时市场上的另一则报道颇为契合。彼时，有媒体报道称，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，价格为6港元/股，交易共计约40亿美元。此外，黑石集团还将接管SOHO中国的债务。

但上述交易并没有谈拢。2020年8月，SOHO中国称公司与海外投资者的讨论已经终止，双方未就潜在交易条款达成共识。

2020年11月，市场上又有了新动向，SOHO中国与高瓴资本进行了初步谈判，高瓴资本拟将前者私有化，交易或将超过20亿美元。但随后，双方皆对该则消息进行了否认。

本次方案和此前黑石收购版本有明显不同，这次收购价格下跌明显，大约每股下跌20%，另外是收购方案没有提债务问题。黑石收购付出的成本小了不少。

SOHO中国发布年报显示，截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，总借贷共计约人民币184.70亿元，不过平均借贷成本约为4.7%，在地产公司算是比较低的。

去年SOHO中国营收增长19%，不过营业成本增长至8.01亿元，增幅为137.7%，全年净利润同比减少58.83%，为5.435亿元。

据称，在SOHO中国工作了22年的原执行董事兼总裁阎岩，在2018年加盟了黑石集团，这是黑石收购SOHOU中国的连接点。

兜兜转转近一年，潘石屹最终还是回到“原点”。只是，黑石集团此次出价30亿美元，与去年40亿美元的交易对价相比算是打了7.5折。

据悉，黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，也是世界知名的顶级投资公司，在全球范围内管理6490亿美元资产，专注于私募股权、房地产、公债、上市股权等投资工具。

近年来，黑石集团的身影多次出现在国内房地产开发商的资产收并购之中。2021年1月，黑石集团以40.62亿元的价格收购了富力旗下位于广州国际机场富力综合物流园物业的70%权益；6月3日，泛海控股与黑石集团签署协议，前者以13亿美元的价格出售旗下美国国际数据集团（IDG）。

若此番私有化SOHO中国成功，黑石集团将完成在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。这也意味着，潘石屹离场之路将迎来终点。

这对SOHO中国而言或许也是一件好事。香颂资本执行董事沈萌曾在采访中对《国际金融报》记者提及，SOHO中国的核心资产是物业，属于长期稳定收入类别，不具成长性。私有化退出后日常经营，或是最好的结果。

潘石屹30年漫长地产路

1991年潘石屹与冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪共同创立海南万通，进入房地产行业，其已在房地产行业经营近30年。

1995年潘石屹退出“万通六君子”，与妻子张欣共同创立SOHO中国，两人共同开发和收购位于上海和北京黄金地段的商业房地产项目。2007年SOHO中国在香港联交所主板成功上市，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。

上市后业绩上涨最快的时期，“煤老板”是潘石屹的重要客户，2010年，SOHO中国销售额达到最高峰238亿元。

随着楼市调控以及地价上涨， 2012年该公司销售额降至94.68亿元。2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国告别散售，转为持有北京、上海等大城市里优质地段的出租物业。

潘石屹2012年宣布由销售型物业转为持有型物业，而SOHO中国并不靓丽的财务报表，让其转型之路备受质疑。

随后2017年短暂地盈利暴增后，SOHO中国的经营情况便开始每况愈下。东财Choice数据显示，2018年至2020年，该公司的营收同比增长率分别为-12.32%、7.34%、18.65%；对应的归母净利润同比增幅分别为-59.33%、-30.85%、-59.77%。

2020年，SOHO中国目前所持有的9个物业项目平均出租率为79%，合计实现租金收入约14亿元，占总营收的比例为63.88%左右。而2017年该占比约为85%，下降了超20个百分点。

租金收入下降的同时，SOHO中国的货币资金也在持续减少，但负债水平却仍在攀升。

2020年，SOHO中国账面货币资金大幅降至4.66亿元，2018年、2019年则分别为55.66亿元、24.3亿元。公司同期的短期负债数额为10.12亿元，应付账款及票据达到31亿元，负债总额较2019年的326.13亿元增至331.57亿元。

对于此消息，财联社记者采访某研究机构高层表示“转让SOHO中国控股权，不等于潘石屹与张欣将彻底告别房地产业，而是取决于市场机会，而且他们已经在境外投资了物业。”。

公开信息显示，从2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，以及7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权等。

（钛媒体APP编辑郭虹妘综合自每日经济新闻、21财闻汇）

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