太古地产中报“喜忧参半”

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID：gplpcn）

2021年8月12日，太古地产（01972.HK）同时披露2021年半年报和人事变动公告，引发市场关注。

太古地产非常务董事、太古集团主席施铭伦在主席报告里说到“2021上半年太古地产业务有所改善，年内仍面临挑战”，道明当前太古地产的现状。

太古地产业绩回暖了 

资料显示，太古地产于1972年在中国香港成立，2012年在香港联合交易所主板上市，于中国香港、中国内地、新加坡及美国均有投资，业务范围涵盖发展及投资项目、出售住宅物业、太古酒店、物业管理四板块。其母公司是太古股份，业务范围涵盖地产、航空（比如国泰、港龙等）、饮料、海洋服务和贸易及实业，主要在大中华地区经营。

2021年8月12日，太古地产披露了2021年半年度业绩报告。

财报显示，2021年上半年，太古地产录得收入90.68亿港元，同比增长38%；公司股东应占溢利为45.13亿港元，同比增长20%；经常性基本盈利为37.16亿港元。尤其是来自营运的现金也大幅增长，从2020年同期的30.20亿港元增长至66.73亿港元，增幅高达121%。

来源：太古地产2021年半年报

2021年上半年，太古地产物业投资收入为62.47亿港元，物业买卖收入为23.94亿港元，酒店收入为4.27亿港元。而2020年同期这三项业务录得收入分别为61.47亿港元、1.30亿港元、2.74亿港元。

可以说，太古地产2021年上半年整体业绩有所回暖。

不过业绩回暖之下，太古地产的债务压力仍不小。

财报显示，2021年上半年，太古地产债务净额（借款总额及租赁负债扣除短期存款及银行结余）为90.1亿港元，比2020年底的66.05亿港元增长36.42%。债务净额上升主要反映为北京颐堤港二期提供的资金及中国香港投资物业的资本开支，部分被出售美国和新加坡买卖物业所得款项所抵销。

在流动负债方面，太古地产的银行借款从2020年底16.14亿港元上升到2021年上半年的39.81亿港元；债券从3亿港元大幅增至41.81亿港元。

截至2021年6月30日，太古地产流动负债为169.50亿港元，比2020年底的105.83亿港元增加60.16%。其中，2021年上半年合约负债为9100万港元，而2020年底的合约负债2200万港元，增幅达313.64%。

另外，太古地产2021年上半年的资本净负债比率比2020年底增0.8个百分点，上升到3.1%。而其现金及现金等价物也由2020年同期的212.02亿港元减少至169.17亿港元。

显然，在债务持续增长之下，太古地产的负债率有所承压。

值得一提的是，随着后疫情时代的到来以及商业地产领域竞争的增大，一向“保守”的太古地产也提出加快扩张业务的步伐。

对此，在2021年半年报中，太古地产如此写到，“旗下第六个零售发展项目‘前滩太古里’将于2021年下半年在上海开幕；宣布与上海静安置业集团合资成立管理公司，共同将上海张园石库门历史建筑群活化成为一个地上楼面积为6万平方米的文化商业地标；进一步拓展中国内地市场业务，并正于一线城市和包括大湾区在内的新一线城市寻找有潜力的项目” 。

由此可见，随着债务压力的增长，太古地产未来的扩张之路还需要仔细考量。

两地业绩呈现“两极分化”

虽然太古地产发源于中国香港，但是在内地市场持续繁荣的大环境下，太古地产也早已开始了在内地的业务布局，并且凭借旗下众多网红地标名声大噪，比如北京三里屯太古里、成都太古里等。

2021年上半年，随着市场回暖，太古地产内地业务也表现强劲。

从中报来看，2021年上半年，太古地产来自中国内地零售物业的租金收入总额增长38%至21.08亿港元。撇除租金支援摊销和人民币升值的影响，租金收入总额实际上升23%。内地已落成零售物业估值为651.65亿港元，其中集团应占权益为475.74亿港元。

具体来看，太古地产在内地的几大业务都实现了大幅增长。2021年上半年，北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额分别同比增长85%、88%、66%和83%，相比疫情发生前的2019年上半年也分别有着13%、95%、41%和86%的提升，内地市场的整体零售额相比2020年同期增长23%。

对于接下来内地零售业务的发展，太古地产表示，广州和成都的奢侈品牌零售商对零售楼面的需求殷切。上海的奢侈时装、化妆品和时尚生活品牌零售商及餐饮行业商户对零售楼面的需求将会稳步增长。北京的零售销售额以及时尚生活和服装品牌商户对零售楼面的需求将会在2021年下半年稳定回升。

另一方面，中国香港市场却依然未能完全走出疫情“阴霾”。

2021年上半年，太古地产来自物业投资的经常性基本溢利略微下降，主要反映中国香港零售租金收入减少及缺少于2020年下半年售出的太古城中心一座办公楼租金收入，部分因内地可观的零售租金收入所抵销。

总的来说，中国香港办公楼物业组合表现坚稳，太古坊租用率坚挺、续约租金上调，但是零售物业组合则受到疫情的不利影响。截至2021年6月30日，太古地产在中国香港零售物业组合的租金收入总额为11.16亿港元，同比减少12%。

办公楼方面，太古地产在2021年上半年办公楼物业组合租金收入总额为28.74亿港元，同比减少8%。其中跌幅主要反映缺少于2020年下半年出售太古城中心一座办公楼的租金收入总额。办公楼市场受到疫情、中区空置率上升及新增供应影响而表现脆弱。

尽管中国香港市场业绩不佳，但太古集团前主席施铭伦表示，未来并不会将重心彻底倾斜向内地市场，对中国香港市场仍然保有信心，期待未来发展。

值得一提的是，与2021年中报一起宣布的还有太古地产董事局变动公告。

公告显示，施铭伦将退任太古地产主席兼常务董事，将继续留任太古地产非常务董事；白德利将出任太古地产主席(留任太古地产常务董事)，将退任太古地产行政总裁；彭国邦将出任太古地产行政总裁兼常务董事；马淑贞将出任太古地产常务董事；贺以礼将退任太古地产非常务董事。

对于太古地产来说，后疫情时代下，不仅面临业绩“大考”还有新一届管理层的大考。

而接下来，太古地产又将以怎样的面貌活跃于资本市场？

GPLP犀牛财经将持续关注。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）