2021下半年楼市将迎来一个艰难的低谷

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　　全国已经没有不缺钱的开发商了。

　　2020年从[三道红线]融资监管开始，整个中国楼市全体开始浩浩荡荡的去杠杆，降负债。在高周转、高负债、拼规模的楼市上半场，头部上市房企中80%踩中红线。

　　三道红线直接限制了房企的融资举债，为了降指标，房企们只能疯狂销售回款。说白了轰轰烈烈干了一年，都是为了头顶那道绿。

　　随后是房地产贷款集中度管理要求（两道红线）的出台，贷款的限制导致房企融资进一步困难的同时，回款速度同样大幅度下滑。

　　三道红线是需求端的融资限制

　　两道红线是供应端的融资限制

　　金融政策原本就勒的开发商喘不上气，现在直接吊住了脖子。

　　一个直接后果就是房企违约债务大规模增加，2020年房企违约债务达222只，约是2019年的4倍，其中重点房企债券违约涉及金额接近170亿元。

　　根据贝壳研究院数据，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%。预计2021年违约债务将在2020年的基础上继续大规模增加。

　　留给房企的路要么打折卖房，要么让出股权去融资。

　　比如蓝光已经到了股份被拍卖的地步。

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　　现实是只有更惨，没有最惨。

　　房企忙着去杠杆，但望川跑死马，指标降的还没有增的块。

　　继三道红线、两道红线之后，2021年融资监管继续升级，继续打补丁。

　　1、央行将商票纳入房企债务监管

　　近年来房企应付票据的增速明显大于有息负债，商票作为融资渠道不断被开发。但是由于供应链、采集规模等限制，超九成商票集中于TOP30房企。

　　特别值得一提的是，2020年中国恒大的应付票据高达2057亿，华润、绿地、融创在200-300亿元之间，碧桂园、中海、世茂、保利在100-200亿元之间。

　　罗马不是一天建成的，恒大也不是一天“困难重重的”。

　　2、拿地金额小于销售金额的40%；

　　3、近三年经营活动的现金流不能为负；

　　这两条直接把开发商“搏一搏，单车变摩托”的骚操作掐死在摇篮里，拿地金额的限制把想弯道超车的开发商直接从车上拍了下来。

　　过去很多房企的发展路径就是规模论，赔钱不重要、负债高不重要，不管不顾先干到千亿再说。现在这条路彻底被堵死了，只能老老实实发展，只能向管理向销售要结果。

　　咔咔咔，指标一叠加，负债高的中小房企当场被噎死了。

　　据人民法院公告网，截至8月24日，共有244家房企发布了相关破产文书，平均每天就约有一家房企破产。

　　TOP房企也并不好受，比如最典型的恒大，核心还是企业的流动性问题。

　　说恒大破产的铁定是个锤子，因为恒大最根本的问题不是资不抵债，而是债务-融资-销售的连锁反应，造成了巨大的流动性困难。

　　房企怎么办？那就嗷嗷叫的打折啊！

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　　第一波降价潮已经来了。

　　比如三四线城市的代表湖南岳阳，7月70城房价跌幅领先。你问有多惨？政府都不得不出来救市。

　　岳阳是全国首个发布楼市“ 限跌令 ”的城市，吃瓜群众都看呆了。

　　岳阳住建局发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》明确要求商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。

　　比如文旅、养老地产为代表的昆明、桂林等，昆明恒大文旅城，原价7800元/㎡，腰斩到3700元/㎡，昆明融创文旅城，最高卖到14000元/㎡，腰斩到7000元/㎡，阳光城滇池半山从原本1.6万元/㎡的价格降到1万元/㎡，老业主纷纷要求退房！

　　昆明房协组织为此特别召开了落实“稳房价、稳低价、稳预期”工作要求座谈会，昆明TOP30房企及大型经纪公司参加。加强市场监管，扰乱市场现象，禁止恶意降价！

　　你品，你细品。

　　再比如北方城市为代表的沈阳，因为调控、经济人口、供应过剩和开发商因素等综合影响，降价潮席卷整个沈阳楼市。

　　沈阳降价清单统计涵盖苏家屯、沈北新区、铁西区、于洪区、大东区、和平区等等，降价幅度从500元/㎡-5000元/㎡不等。

　　据中国房地产报消息，沈北新区万达盛京ONE因为开盘降价27%，引发了连夜排队抢购。面对市场集体出现的降价促销行为，沈北新区房管局牵头，联合城建局、教育局、市场局、公安局、执法局对多家房地产企业同样进行了约谈。

　　反向思考一下，当各地房管局开始约谈房企，出台“限跌令”的时候，市场到底有多惨烈，可以想象！

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　　当然，这还不够，摆在房价信仰面前还有两座大山，一是学区房，二是一二线核心城市的房价。

　　关于学区房几个月时间已经被锤的抠都抠不下来。

　　从“双减”政策带来的意识、教育体系的巨大变革，到北京东西城教改、上海分配生政策、深圳大学区政策、北京的教师轮岗、上海的取消英语考试、合肥的热点学区指导价机制等等等等，高价学区房堪比P2P爆雷前夜。

　　深圳[深高学区房]20万+单价，法拍16.8万/㎡，总价便宜500多万依然流拍，纯靠学区的高溢价老破大、老破小目前都有重大风险。

　　万亿教培市场都可以轻松覆灭，学区房的信仰不崩都不行。

　　关于一二线核心城市的房价，事实证明再倔强的头颅都要低下来。

　　首先，今年上半年全国楼市调控达300余次，住建部巡查几十城，市场一片风声鹤唳。

　　对于核心一二线城市，过去常规调控的耐药性让大部分人忽视了调控的威力，而深圳发起的[二手房指导价]直接把市场打懵了。

　　深圳的二手房交易量正在锐减，2021年6月深圳的二手房成交2575套，7月成交2557套，而2020年6月深圳二手房成交13492套，二手成交量13407套。预计8月深圳二手房将再次低位到2000套出头。

　　炒房客断供、被迫法拍，法拍房暴降500万无人接盘、住宅价格连跌3个月、二手房成交10年最低。

　　深圳市场已经冷入骨髓，二手房指导价锚定信贷，带来的是市场购买力的直接消减，以及市场信心的快速瓦解。

　　不仅如此，二手-一手之间是此消彼消的关系，即便新房有倒挂红利，但预期的悲观导致亢奋情绪正在锐减。

　　深圳从全国楼市最火爆的城市到全国楼市最寒冷的城市只用了半年时间，更重要的是深圳正在成为全国调控样板、降价样板。

　　大湾区第一二梯队正在沦陷，深圳、东莞、广州都在降价；

　　长三角第一二梯队即将沦陷，上海、杭州、宁波降价正在传导；

　　北京缓涨的行情突然被掐住了喉咙；

　　典型二线城市成都、西安、合肥正在高位回落；

　　北方城市如郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨等等都还没开始正式苏醒；

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