金科股份：行稳致远的“长期主义者”

作者：芊芊

2021年，是金科股份登陆资本市场的第十年。

上市十年，金科股份不仅证明了自己，还开启了其新五年高质量发展战略。

2021年8月27日，金科股份发布年中报，数据显示，2021年上半年，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，其中归属于上市公司股东的净利润37.05亿元，同比增长2.49%；每股收益0.67元，基本与上年同期持平。

据悉，这跟金科股份在2021年严格执行“一稳二降三提升”的经营策略密不可分。

不同于过去十年销售额飞速增长的“金科速度”，如今的金科股份更注重稳健发展。

资料显示，2021年上半年，顺应“三道红线”、“政府集中供地”等行业调控政策变化，在新一届董事会领导下，金科股份快速适应行业变化，及时确定了“一稳二降三提升”的经营策略，坚持稳健发展，降低负债、降低库存，提升盈利能力、核心竞争力及资产运营能力，最终使得各项经营指标稳定增长。

金科股份2021年中报显示，2021年上半年，金科股份资产总额达3,956亿元，较上年末增长3.80%；实现销售回款997亿元，回款率提高至97%，远超行业平均水平；经营性现金流达到25.14亿元，同比大幅上升202.62%。高比例的销售回款也进一步保障了其现金流的稳定。

在降负债方面，金科股份也卓有成效。

截至2021年6月30日，金科股份有息负债降至941.44亿元，同比压降超160亿元。其中，一年内到期有息负债268亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%，债务结构进一步得到优化。同期，金科股份账上货币资金为370亿元，足以覆盖短债。

从三道红线指标来看，上半年，金科股份扣除合同负债后资产负债率为69.55%，净负债率为77.08%，现金短债比为1.38倍，全部保持在“绿档”。

在财务结构整体向好之下，金科股份的销售规模也实现稳步增长。

据悉，2021年上半年，金科股份坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，强化科技赋能，系统提升销售力，这使其销售规模持续稳健增长。

金科股份2021年中报显示，金科股份上半年实现销售金额约1025亿元，同比增长18%；房地产销售面积约1005万平方米，同比增长约17%。在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%，区域布局日趋合理。

强调有质量的销售和回款，经营稳健，“三道红线”持续满足监管要求，现金流安全进一步加固，多项指标的持续向好让金科股份被多家机构看好——公司主体信用等级稳步提高，不仅境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。

销售规模稳增的同时，金科股份不断提升投资质量，加强多元化拿地能力，这使其投资城市能级获得提升。

资料显示，2021年上半年，在保证现金流安全的前提下，金科股份持续补充优质土地资源，累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，计容建筑面积835万平方米，平均楼面单价为4240元/平方米，顺应了投资销售比控制在40%以内的监管政策。

此外，金科股份拿地方式更趋多元化。上半年，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约93%，城市能级显著提升。

截止2021年6月30日，金科股份总可售资源约7311万平方米，其中，重庆占比降至23.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。

在金科股份看来，货值充裕的同时，促使区域分布占比与经济发展及行业趋势更加契合，更能够支撑公司未来的可持续发展。

2021年8月31日，金科股份董事长周达在企业中期业绩发布会上表示，未来房地产的竞争是全方位的能力竞争，就地产开发业务来说，要提高毛利率就要靠“拿好项目”。拿好项目就是要把“1+6”的多元拿地模式进一步夯实，通过多元拿地渠道来获取更多的毛利率有保障的项目。

随着集中供地等监管要求的出台，在核心城市公开拿地已经进入到白热化竞争阶段，土地市场持续升温下，高质量的土储将成为企业高质增长的护城河。

当下，整个地产赛道的生存逻辑，已经变成“稳字当头”。房企要对内炼“内生力”，也就是从依靠激进的杠杆，转为稳健的经营；对外，要用多元化拓展增量，打造新的增长极。

早在2018年，金科股份就呼应以用户为核心的“美好你的生活”理念，聚焦四大万亿级产业，将原有的“地产+服务”双核驱动战略，进一步升级到“四位一体”战略。

2020年12月，金科股份提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

事实证明，金科股份的新战略是有效的。

2021年上半年，金科股份的多板块呈现出高质量的增长。

作为多元业务的第一主力，金科的物业板块金科服务已于2020年11月正式在港交所上市。2021年上半年，金科服务营收到25.86亿，同比大增88.8%；净利润同比大增80.3%达到5.3亿，净利润率达20.95%。上半年新增在管面积3062万平方米，总在管面积达1.87亿平米；新增合约面积3477万平方米，相较去年全年增长132%。

截止2021年上半年，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。尤其是，济宁、固安两个产业园区相继开园，一个是深耕齐鲁的山东省重大项目，一个是环京首个重要落子，两大产业项目组合助力区域产业板块实现新的发展。

除此之外，金科的商旅康养线也快速起步。2021年上半年，金科中心、金科·爱琴海、金·WALK未来生活中心三大商业产品线明确，重塑金科商业IP；重庆、昆明、慈溪三地的金科·爱琴海商业项目实现更名运营；首个超大型城市综合体金科中心正式在重庆亮相。

按照金科的构想，到2025年公司总销售规模中的“地产+”业务销售模将达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300-500亿元；智慧服务业务规模保持高速增长。

在多赛道的协同发展之下，金科股份的核心竞争力不断增强，也为未来发展打下了扎实的战略底盘。

未来，金科股份仍将做行稳致远的“长期主义者”。

金科股份董事长周达在中期业绩发布会上也再次表示：“未来5年，公司发展方式将着力实现‘两升级、三转变’，即由传统地产向科技地产升级，由传统服务向数智服务升级；由单赛道为主向多赛道协同发展转变，由高速度发展向高质量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变。这是我们将长期坚定不移去努力实现的”。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）