合生吞并恒大物业，房地产新一轮厮杀开始

图片来源@视觉中国

文 | 金角财经，作者 | 周大锤

惊雷之下，恒大的白衣骑士似乎出现了身影。

10月4日，恒大物业和中国恒大在港股停牌，地产界“隐型航母”合生创展也宣布停止买卖，称有一笔重要交易要公布。

这笔交易的内容，是合生创展计划以400多亿港元的价格，接手恒大物业51%的股份。

这是各大地产商虎视眈眈、你争我夺，并认为恒大物业是恒大最为优质的资产。

如今，恒大接过400亿港元现金，合生的物业体量瞬间暴增4.5倍，仅次于碧桂园。

几家欢喜几家愁。

这笔交易背后，是高频的“大鱼吃濒死大鱼”式吞并。

房地产的竞争逻辑，也正在产生剧变。

01

想抢恒大物业的人不少。

三道红线、集中供地...一波波政策收紧，逼着房地产大步进入存量房时代，大块拿地的套路走不通之后，房企们急着转型。而物业，就是存量房时代最稳定的收入来源。

半个月前的9月20日，碧桂园耗费近100亿，全资间接收购富力物业，震惊了整个业界。要知道，这是2021年物业圈最大的一笔买卖。

不过，这个记录很快就被合生的并购行为打破了。

暗流早已涌动，围绕着物业业务，并购层出不穷：

今年9月，除富力物业外，碧桂园花费资金逾100亿元，在短短十几天内连续收购蓝光嘉宝物业，以及物业第一股彩生活的核心资产。

绿地曾在今年7月发布公告称，拟将全资子公司绿闵物业100%股权转让给花样年旗下的深圳富昌商业，作价12.6亿元，就在这个消息传出两个月后，花样年又将旗下的核心物业资产转卖。

金科则在一年内接连收购多家重庆中小型物业公司，并传出消息，称会收购新力物业。

在恒大资金链紧张的消息传出后，卖相不错的恒大物业也受到了觊觎，万科、碧桂园等企业都派组做过调查，毕竟，这个独立上市的物业板块，是恒大手中当之无愧的优质资产。

资料显示，恒大物业在管面积高达4.5亿平米，市值最高曾达2000亿港元，在国内仅有体量同样巨大的碧桂园物业可以相比，尤其在受母公司拖累，市值掉到500多亿后，不少人在等着缺血的恒大将恒大物业打折抛售。

可谁也没想到，半路上杀出一个合生创展。

合生创展旗下的合生活康景物业，在管面积仅1亿平米，近半年的交付面积不过30万平米，体量与影响力根本无法与恒大物业相提并论。

拿着这400亿港币，恒大可以稍微缓解一下燃眉之急。自央行通过SLF及逆回购操作投放市场5700亿元后，恒大就在积极自救，100亿甩卖盛京银行股权，400亿割肉恒大物业，部分项目终于复工。

早在去年，合生创展就有过整合旗下合生活相关业务，推着合生活独立上市的计划，如今直接买下恒大物业，合生创展的物业上市大计事半功倍。

即使房地产迎来了剧烈的变化，但市场上不缺钱，资本们依然在寻找着猎物。

错失黄金10年后，谁也没想到，这家企业还有如此充裕的现金流，一出手就吞下了业内顶尖的物业公司，果真世事难预料。

02

合生创展最出名的，是手下那个“亚洲最大鬼城”。

2003年，合生创展在天津宝坻拿下2.5万亩盐碱地，打造京津新城，宝坻政府给出了不可思的友情价：78元/平米。

按照计划，这块面积相当于33个天安门广场的土地上，将建起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校，容纳下50万“高净值”人口。

然而京津唐、环渤海经济圈并没有为合生带来足够的富豪业主，108亿的巨量投入，只换来20亿元销售额，亚洲最大别墅区沦为亚洲最大鬼城，经此一役，合生也被业内人士戏称为“职业经理人坟场”。

客观来看，虽然宝坻的项目过于拉胯，但合生拿地的眼光和本事，绝大多数时候都让同行望尘莫及——合生手里的项目，不少都伴随着调规、土地变性、大幅增加容积率。

在只靠财力寸步难行的北京，截止到2020年，合生手里的可销售面积高达近400万平米，都是纯住宅。其中不乏地段优良的超级大盘，如合生me悦，号称大兴最火新盘；霄云路8号，卖了13年，还在持续为合生贡献货值；豪宅定位的分钟寺三兄弟，合生占了不少股权。

当初合生创始人朱孟依，才入行就拿下了广州天河的一片农地，拿地后不久，政府就把那块地圈入市中心规划中，合生开始突飞猛进，在广州赚到的利润，一度超过万科全国的项目之和。

万庆良还担任广州市长时，很喜欢接受媒体的采访，某一次采访中，他说自己工作了 20 多年，还在租房住：" 我认为，我们的观念要转变，从有住房变成有房住，我工作了 20 多年，还没买房，现在住的是市政府的宿舍，在珠江帝景 130 多平方米，每月交租 600 元，当然，政府会补贴一部分房租。"

珠江帝景，正是合生投资开发的临江豪宅盘。"600 块租珠江帝景豪宅 " 的万庆良是朱孟依同乡，梅州五华人，现在正住在铁窗里。

2014 年 6 月，时任广州市委书记万庆良接受调查，整个广州市政府官员系统迎来变动，合生创展苦心经营的政府关系，受到极大波及。

直接带来的影响就是，政府对合生失去了耐心和包容。毕竟，在任何城市，大量囤积中心地段的土地，不做开发，都很让政府讨厌。

在失去政府支持后，合生开始淡化房地产市场，扩大投资疆域，投资标的包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份等。2021年1月，朱孟依父子更是以逾19亿元拿下「广汽蔚来」66.2%的股权，并将其更名为合创汽车。

昔日华南五虎共进楼市，如今恒大、合生都去造车，只不过一个是烧着钱造概念，一个直接花高价买现成。

回过头看，在汹涌的浪潮前面，被敲打过的合生低调了下来，而恒大没有。

塞翁失马，焉知非福。

03

时间回到1992年，朱孟依只身赴港，和港胞张芳荣、陆维玑夫妇合作设立合生创展集团。

成立公司以后，这个年轻人杀了个回马枪，通过广州的项目开始腾飞，彼时在广东省建总房地产开发公司第三开发处工作的朱拉依，则紧跟着弟弟朱孟依的步伐，也下海经商，创立广东新南方集团。

和弟弟朱孟依一样，朱拉伊也有着可怕的拿地眼光，手下南兴花园、珠江广场两个项目获利几十个亿，资本快速积累起来。

到1996年，朱家三兄弟最小的朱庆伊，也创办了珠光集团，专事操盘烂尾楼项目，之后转型城市旧改业务，至此，朱家财富版图的三大支柱正式落成。

三兄弟各有专精，大哥朱拉伊医学科班出身，开始转向医药行业，房地产成为持续向医药新业务“输血”的钱袋子。老三朱庆伊则乘着棚改的春风，旗下珠光集团斥资20多亿拿下广州沥滘村改造项目，还有珠光御景壹号、潭村城中村改造项目、沥滘村旧改项目，以及AEC汽车城等体量庞大的旧改项目。

截至2019年底，朱氏家族拥有的旧改土地建筑面积超过4000万平方米。

当然，生意做最大的还是老二朱孟依，除了拿优质地块起新楼，他也在做旧改。1998年，合生创展集团在港上市第二年，就拿下了广州新基村集体用地70.156公顷，后来又同步介入新基村旧改，开发华南新城项目。

2015年，合生又投资超过600亿元，拿下上海最大旧改项目安康苑。根据《债券跟踪评级报告》，该项目预计2021年预售，一期推出货值200亿元，整个安康苑项目货值初步预计超过千亿。

截至2020年末，合生创展集团土地储备建筑面积约3044万平方米。

但房地产，在整个合生的战略版图里，只算得上“副业”。

1998年，朱孟依通过旗下企业珠江投资参股广惠高速公路，成为国内首家参与国家重点基础设施建设的民营企业。两年后，他又通过盈通网络获得广东省铺设光纤网络干线许可权，不到铺设出3000公里的光纤。

保险、能源、教育、金融、新能源汽车等领域，都有合生创展的影子。虽然珠江系鲜少出现在媒体上，但从未在暗流涌动的资本市场里缺席。

恒大忙着买球队，搞文旅的时候，合生告别了高利润的诱惑，低下头闷声发大财。

04

2020年4月，朱庆伊的珠光控股将广州火村旧改项目以31.18亿元对价出售给广州博浩——广州博浩为博大金控所控制，实控人是朱孟依。

这种左手倒右手的玩法，在朱家并不少见。

比如在北京引起过高度关注的分钟寺三兄弟，一级开发企业为北京嘉富龙，也是朱孟依麾下珠江投资的子公司。公开报道显示，根据挂牌文件，这三宗地块合计以179.6亿元成交，其中112.98亿元要给到珠江投资，相当于在“合生系”企业之间左手转右手。

财富，就在转手之间悄然积聚。

坊间传言，朱孟依很喜欢《菜根谭》里的一句话：

春风虽欲重回首，落花不再上枝头。

眼下，房地产的春风停了，但枝繁叶茂，树大根深的合生创展，依然高高挂在枝头上。

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