贝壳“断臂求生”：“优化”上海团队，能顺利过冬吗？

中介行业入冬，贝壳找房也扛不住了，开始“瘦身减负”。

日前，有自称贝壳员工人士在社交平台上爆料，贝壳找房上海研发团队全员被优化，裁员补偿为“N+3”。随后，贝壳找房方面回应称，今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。

然而，据国际金融报报道，此番贝壳上海人员优化的范围远不止研发，而是包括研发和金融在内的贝壳上海公司中的多个部门。至于涉及总人数，相关人员表示尚未统计。

甚至，据界面新闻了解，贝壳此次收缩并不局限于上海一地，最早开始于深圳，当下北京、广州、杭州、安徽等地也有所收缩。“各城市收缩计划，比如所涉部门、调整幅度、补偿方案将根据具体城市发展情况而定，总部没有具体指标。”一位贝壳人士表示。

上市一年多来，贝壳找房接连遭遇了股价跳水、创始人左晖离世、地产政策调控等，如今迎来至暗时刻，还有转机吗？

房市降温

在市场看来，此轮贝壳上海人员优化并不意外。

今年5月以来，多数热点城市收紧调控政策，二手住宅市场成交量持续下滑。易居数据显示，9月，11个热点城市二手住宅成交量仅为4.3万套，同比跌45.5%。

其中，上海9月二手房成交量为12040套，相较8月下降33.23%，创下了过去一年来的单月最低成交量。实际上，3月成交量达到39407套后上海二手房便步入下行通道，4-7月成交均回落至3万套以内，8月跌至1.8万套，9月的1.2万套也让市场预判10月成交量恐降至1万以内。

新房销售也大幅下降。58安居客房产研究院数据显示，在重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度达47%。中国指数研究院也表示，今年“十一”长假期间，其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%。

从以往房地产周期波动来看，行情向下时，中介总会迎来一波收缩甚至关店潮。

据了解，在贝壳之前，龙湖今年年初正式成立的经纪品牌塘鹅，已于9月左右开始关店，涉及重庆、武汉、长沙等多地。

我爱我家也曾在中报中预测，由于目前贷款首付比例上调，购房成本初始上升，加之学区房政策转向，各地实施网登限价，二手房地产市场管理政策整体收紧，交易价格、交易手续审查进入严管周期，二手市场预期下半年会出现下降。尤其是出台二手房指导价的深圳、上海、广州、成都等热点城市，中介公司业务发展面临更大压力。

另一方面，蛋糕在变小，玩家却在变多。不少开发商为了避免被抽取佣金已在自建交易平台，万科、碧桂园等大型房企纷纷成立官方房屋交易平台，一定程度会削弱贝壳的力量。在字节跳动收购麦田成立“幸福里”平台之后，蛋糕更被稀释。

贝壳业绩承压

多地房市降温也影响了贝壳找房的业绩。

今年上半年，贝壳总营收为449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。但从趋势上看，贝壳开始陷入增收不增利的怪圈。

在二季度，贝壳营收242亿元，同比增长20%，调整后净利润为16.35亿元，与2020年同期净利润为29.48亿元相比，同比下滑44.54%。而毛利率仅为22.1%，相较去年同期下跌超10个百分点。

分业务来看，其新房和金融、装修业务增长迅速：二季度，新房业务实现收入138.86亿元，同比增长31.95%；新兴服务和其他业务实现收入6.59亿元，同比增长50.46%。而其二手房业务增速大幅放缓，在二季度实现收入96.28亿元，同比增长仅4.88%，相比之下，一季度增速高达202.1%。

贝壳二手房业务表现疲弱，叠加开发商“去库存，回笼资金”的需求迫切，新房业务逐渐成为贝壳的营收支柱。2017年至2021Q2，贝壳二手房收入占比从72.38%下降至39.83%；而其新房收入占比从25.17%提升至57.44%。

然而，新房业务的利润带动作用受限。2021年第二季度，贝壳新房GTV为4983亿元，大量由关联代理和其他销售渠道拉动，为此贝壳向外部渠道支付的佣金分成达94亿元，同比大增51.4%，占总营收成本的一半。

贝壳预计，2021年第三季度，其总净收入将在145亿元至155亿元之间，较2020年同期下降24.6%至29.4%。

可见，贝壳自身对于接下来的预判也并不乐观。其管理层称，下半年市场会持续降温，三季度的市场压力将会比二季度更大。新房业务增速在三季度放缓，二手房业务GTV增速将在下半年放缓；尤其是在二手房方面，信贷收紧、按揭利率上行，审批和落地周期拉长，叠加二手房参考价制度，市场将对二手房业务产生显著影响。

“断臂”能“求生”吗？

上市一年多，贝壳找房也曾经历高光时刻，其股价最高时每股在80美元左右；但经过坎坷的下行道路，截至美东时间2021年10月14日收盘，贝壳报收20.9美元/股。年内，贝壳股价已跌超80%，市值蒸发逾800亿美元。

贝壳找房股价走势图

如今，裁员与业务收缩，似乎是贝壳试图、穿越周期的必然选择。

根据贝壳财报，由于品牌宣传活动、业务人员以及研发人员的增加，仅今年二季度，贝壳三费由去年同期的32.6亿元增长至42.2亿元，三费率由16.2%提升至17.4%。从数据来看，针对研发、金融等职能后台部门的优化，确实能在一定程度上降低公司支出。

投资人刘志刚也认为，贝壳增利不增收是毛利率大幅下降所致，在行业遭遇寒冬，“断臂求生”是比较明智的选择。贝壳只是短期遇到麻烦，但不能断定贝壳就不行了，尤其在二手房方面，贝壳发挥的中介作用很难被替代，“中介在短期内不会消失，普通购房者买房也无法绕过中介，因为二手房涉及看房、选房、协商价格、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂的过程。”

而职业投资人朱酒对二手中介行业的前景持乐观态度，“现在二手房贷款管控严格，造成了二手房交易量的断崖式下跌。这都是市场的正常表现，2008年，2014年和2018年房地产行业也都出现类似的情况，随后相关政策的支持之下，很快就恢复正常。”朱酒认为只要有政策的“东风”，局面很快就能扭转。

（钛媒体App编辑刘萌萌综合自国际金融报、红星新闻、界面新闻、财经新地产等）

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