轻资产园区拓展招商运营激励考核管理方案

第一章 目的

为了规范园区拓展招商运营的业务工作，创立公开、公平、公正的竞争工作机制，激励每位员工的工作主动性和积极性，特制订此管理办法。

第二章 适用范围

新城轻资产事业部成立产业园运营管理公司，作为新城子公司， 轻资产事业部为该产业园运营管理公司实际管理团队。该公司用于进行轻资产事业部所辖产业园区的管理运营工作，实行合伙制经营，合伙成立的项目公司为该产业园运营管理公司的控股子公司。本制度适用于该产业园运营管理公司及其控股子公司。

第三章 职责权限

第一条 产业园运营管理公司的人力资源部门、财务管理部门和总经理负责提成方案的制定、提成金额的确认及发放。

第二条 新城科技产业股份有限公司 CEO 和总裁负责相关制度和分配方案的审批。

                               第二部分 轻资产园区相关奖励制度

第一章 合伙人出资及分红奖励制度

第一条 为确保园区的正常运营，公司与园区项目负责人（该项目拓展人员）共同成立项目公司，股权持有比例为：公司占 70 ，个人占30 ，同时，园区项目负责人作为新成立的项目公司的法人代表。第二条 由拓展人员担任项目公司法人代表，并作为园区项目的负责人。公司与园区项目负责人签订合伙人协议，合作期限 5 年。

1、如拓展人员不便担任的，则由轻资产事业部指定特定人员代持拓展人员股份并出任公司法人代表，经总经理批准后，双方签订代持协议。

2、2018 年 1 月 1 日前签约的园区，由于各种原因造成和政府（或开发商）签订的园区合作协议期限不足 5 年的，合伙人协议可一事一议。

第三条 新成立的项目公司中，园区项目负责人以实缴出资的方式持有项目公司 30%的股权,产业园运营管理公司以拓展收入的 90%持有项目公司 70%的股权。无前置收入的项目由产业园运营管理公司出资 10 万人民币作为该项目的启动资金。

公司总部以后端支持力及品牌和平台作为无形资产进行支持。项目负责人作为项目公司的实际运营管理方，可以以公司原始股价的20%实缴出资，对应享受 30% 的股东权益。

双方具体股权持有及出资方式如下：

1、2018 年 1 月 1 日之前签约的园区，按照园区面积确定注册资金及出资额。

（1）园区面积在 5000（不含）平方米以下的园区，项目公司注册资本金 200 万元人民币，共计 100 股，每股原始股价为 2 万元人民币。合伙人可以每股 4000 元人民币购入，即需实缴出资 12 万人民币；

（2）园区面积在 5000-8000（不含）平方米的园区，项目公司注册资本金 300 万元人民币，共计 100 股，每股原始股价为 3 万元人民币。

合伙人可以每股 6000 元人民币购入，即需实缴出资 18 万人民币；

（3）园区面积在 8000 平方米以上的园区，项目公司注册资本金500 万元人民币，共计 100 股，每股原始股价为 5 万元人民币。合伙人可以每股 10000 元人民币购入，即需实缴出资 30 万人民币。

2、2018 年 1 月 1 日起签约的园区（按照轻资产 2018 年拓园的相关规定，即新拓园区必须满足园区面积不低于 8000 平方米，年净利润不低于 50 万元的要求），项目公司注册资本金 500 万元人民币，共计 100 股，每股原始股价为 5 万元人民币。合伙人可以每股 1 万元人民币购入，即需实缴出资 30 万人民币。

第四条 园区项目负责人（合伙人）出资缴纳方式：

1、新公司实行认缴制,根据项目需要分期注资。园区项目负责人实缴出资部分，可以在合伙人合同签订时一次性

缴纳，也可选择在合伙人合同签订之日起三年内，在每个合同年的每个季度发放股权分红时或在获得项目运营补贴回款并发放奖励佣金时，按照第一年 20% 、第二年 40%、第三年 40 %的比例缴纳入股资本金，直至缴纳完毕为止。

2、实缴出资部分，可以将项目负责人每笔运营费个人提成奖金总额的 50%作为当年的实缴出资额，不足部分在当年用现金补齐。

3、园区项目负责人自签订合伙人协议并在项目公司法人变更完毕之日起，即享有项目公司 30 %的股权及对应的分红权益，并承担相应义务，不受实缴出资进度和比例的影响。

第五条 项目公司负责人（指项目公司法人代表）在担任合伙人期间不享受招商运营提成奖励，统一享受项目公司的股权分红奖励。股权分红奖励实行季度核算下发制。项目公司年度净利润的 60 %作为股权分红奖励金，项目公司年度净利润的 40% 作为项目运作资金累积为公司资产进行沉淀，不做当年分红处置。

具体分红方式：

1、第一季度按当季度股权分红奖励资金的 40 %核算发放，第二季度按当季度股权分红奖励资金的 40%核算发放，第三季度按当季度股权分红奖励资金的 40% 核算发放，第四季度将平衡全年利润进行核算发放到位。

示例：项目公司 A 在 2017 年四个季度的净利润分别为 50 万元、30 万元、70 万元、50 万元。四个季度股权分红奖励金为 50 万*60 %=30 万，30 万元*60% =18 万，70 万元*60% =42 万，50 万*60% =30 万。

分红发放方式为：

第一季度核发 30 万*40 %=12 万，第二季度核发 18 万*40% =7.2 万，

第三季度核发 42 万*40 %=16.8 万，第四季度核发 30 万+30 万*（1- 40% ）+18 万*（1-40%）+42 万*（1-40 %）=84 万。

按照公司和个人股权占比 7:3 计，则项目负责人四个季度所得分红奖励为：

12 万*30 %=3.6 万，7.2 万*30% =2.16 万，16.8 万*30% =5.04 万，

84 万*30% =25.2 万。

如果第N 季度净利润为负值（-X 万元），出现净利润损失，公司和项目负责人也承担对应损失，即股权分红奖励金也为负值，为（-X 万元）*60 %，需要在第四季度核发数额中减去该净利润损失。

如项目公司A 上例数据所示，如果第四季度净利润为（-50 万），则第四季度核发（-50 万）*60% +30 万*（1-40%）+18 万*（1-40%）+42 万*（1-40%）=24 万。

按照公司和个人股权占比 7:3 计，则项目负责人四个季度所得分

红奖励为：12 万*30% =3.6 万，7.2 万*30% =2.16 万，16.8 万*30% =5.04万，24 万*30% =7.2 万。

2、财务数据由财务部门统一提供，并以此为准。

3、发放方式为： n+1 季度的第一个月随工资一起发放。

第六条 项目负责人在项目存续期间成为合伙人，在协议签订前， 须对项目公司进行财务核算，由公司出具相关财务报表，双方认可后， 将该证明将作为合伙人协议的附件。合伙人不对协议签订前的公司经营状况承担责任。

第七条 园区项目负责人因故退出合伙后，在项目盈利前提下， 所持有的项目公司原始股份由总公司进行回购，股价不溢价，仍为原始股价的 20 。

回购股份总数为截止园区项目负责人退出时的实缴股份。

1、在项目亏损情况下，合伙人退出时，截止正式退出之日，须对项目公司进行财务核算，公司与合伙人按照 7:3 的比例承担相应亏损。

2、新就任的园区项目负责人可按照原始股价的 20 %价格，从总公司购入不高于 30%的原始股份，从就任并完成项目公司法人变更后的下一个季度开始享受项目公司的股权分红奖励。

3、若新就任的园区项目负责人需要增持股份，则按照原始股价的 200 %购入。该项目负责人最终所持股份不得高于 49%。

4、若新就任的园区项目负责人无意参与项目公司的合伙投资， 则不需购入项目公司股份，项目负责人不享受项目公司的股权分红奖励，但可享受招商运营提成奖励。

5、在项目亏损严重及止损成本较大的情况下，公司进行破产清算，总部不进行回购。

第八条 项目终止。

无论何种原因导致项目公司运营终止，公司均应即时向全体合伙人公布资产负债表，在公司主体注销完毕后进行清算。

终止清算程序如下：

1、清偿项目公司合伙期间债务；

2、结清项目公司员工未付工资；

3、返还全体合伙人的实际出资；

4、根据各合伙人所持股份对合伙期间的盈余进行分配或承担相应亏损。其中，公司占比 70%，项目合伙人占比 30 %。

第二章 园区签约提成与奖励

第一条 签约园区在获得园区运营管理费后，提取运营管理费（税后，下同）总额的 10 %作为提成奖金（若采取分期支付的，则该奖金按每期运营管理费所得的 10%进行分期提成）。

具体提成分配为：

1、首期园区运营管理费提成奖金按 2.5:7.5 进行分配。

其中的 25%部分奖励给轻资产事业部参与团队的相关人员（具体比例划分依照项目组成员参与度而定），其中的 75%部分奖励给拓展人员。款项到账次月 15 日前，按到账比例兑现。（注：每个拓展项目均设置项目组，由拓展人员及轻资产事业部运营中心相关的策划人员及协助拓展的人员、政策搜集人员组成）；

2、第二期及此后园区运营管理费提成奖金按 1:9 进行分配。其

中的 10 %部分奖励给轻资产事业部参与团队的相关人员（具体比例划分依照项目组成员参与度而定），其余的 90 %部分奖励给拓展人员。款项到账次月 15 日前，按到账比例兑现。

3、若该项目的前期拓展人员无法胜任园区项目的全面招商运营， 则由轻资产事业部委派新人担任园区项目负责人。

在奖励分配上，除首期园区运营管理费提成奖金按本办法第一条第一款执行外，第二期及以后园区运营管理费提成奖金按 1:5:4 进行分配。其中的 10%部分奖励给轻资产事业部总部参与团队的相关人员

（具体比例划分依照项目组成员参与度而定），其中的 50%部分奖励给拓展人员，其中的 40% 部分奖励给担任项目负责人。

该新人成为该园区项目公司的新任法人代表，并享有法人代表购买原始股份的权利，即可以按照原始价格的 20%从总公司购入不高于30 %的原始股份，并从就任后并完成法人变更后的下一个季度开始享受项目公司的股权分红奖励。

第三章 园区招商提成制度

招商提成制度适用于招商负责人和招商人员以及非合伙人身份的项目负责人，不适用于项目合伙人。

第一条 关于招商适用的两种情况。

1、租赁收入全部归我方所有；

2、我方与甲方采取房租分成的方式。

第二条 第一种情况下招商提成总额的计算方法。

1、首年招商提成总额为提取 1 个月的净租金；

2、第二年招商提成总额为提取 15 天的净租金；

3、第三年招商提成总额为提取 7 天的净租金

4、自第三年后，每年的招商提成总额均为提取 7 天的净租金， 直至项目终止。

注：

（1）每个项目招商运营政策均须提前审批后方可执行，并备案考核。

（2）向入住客户提供的免租期不能超过 6 个月。

（3）若向入驻客户提供免租期，免租期需要分摊到合同第一年,如果确有特殊情况则一事一议，招商提成提取的净租金，则按分摊后的净租金进行提取。

示例：如 A 客户的合同期是 3 年，免租期为 6 个月，月租金为

5000 元，免租期分摊到合同第一年。分摊后每月净租金为 5000 元*（12 个月-6 个月）/12 个月=2500 元。合同第一年客户缴纳年租金为2500 元*12=30000 元，提取一个月净租金作为提成奖励，即提取 2500 元为提成奖励。

（4）制式招商合同期限最长一般不超过三年。

（5）制式招商合同中需约定房租自第二年起为每年递增 5。

（6）房租押金收取标准根据免租期限进行对应设定。免租期小于等于 3 个月，押金按照 1 个月房租收取。免租期大于 3 个月，押金按照 2 个月房租收取。

（7）卡位租赁按照月度出租的情况，租金提成按照月租金的1/10核发。

第三条 第一种情况下提成比例分配方式。

1、直接招商人员和招商经理按照 9：1 分配，直接招商人员占 90% ，招商经理占 10 %；

2、若是大客户中心引入的客户，与项目招商团队按 7：3 分配， 大客户经理占 70%，项目招商团队占 30% 。

第四条 第二种情况下招商提成总额的计算方法。

1、首年招商提成总额为协议面积所对应的当年净房租额（不含物业费）减去当年成本额去税后的 20 %；

2、第二年招商提成总额为协议面积所对应的当年净房租额（不含物业费）减去当年成本额去税后的 10% ；

3、第三年招商提成总额为协议面积所对应的当年净房租额（不含物业费）减去当年成本额去税后的 5%；

4、自第三年后，每年的招商提成总额均为协议面积所对应的当年净房租额（不含物业费）减去当年成本额去税后的 5%，直至项目终止。

注：

（1）向入住客户提供的免租期不能超过 6 个月。

（2）若向入驻客户提供免租期，免租期需要分摊到合同第一年,如果确有特殊情况则一事一议。

招商提成提取的净租金，则按分摊后的净租金进行提取。

示例：如 A 客户的合同期是 3 年，免租期为 6 个月，月租金为5000 元，免租期分摊到合同第一年。分摊后每月净租金为 5000 元*（12 个月-6 个月） /12 个月=2500 元。合同第一年客户缴纳年租金为 2500 元*12=30000 元，租赁成本（付给项目甲方 50 的房租分成）

为 30000*50 =15000 元。