重磅！起底北京众创空间：扎堆中关村望京CBD，全市均价约1680元

创业者还在为创业地点发愁吗？别急！

《北京市众创空间地图》1.0版已经发布啦！这是首个北京众创空间地图，由思达派&创头条、纳什空间联合发布，直观展示了北京市众创空间的分布情况和密度，并注明了各众创空间的入驻价格，可以给创业者直观的指引。

作为双创时代的“晴雨表”，该地图收录了北京108间众创空间和联合办公室，其中包括了创新工场、氪空间、北京大学创业训练营等知名众创空间；投资机构19家，包括英诺天使基金、梅花天使创投等知名投资机构；创业媒体18家，比如思达派网、36氪、创业邦等创投媒体；此外同时被收录的还有17家创业活动品牌。“接下来我们升级的2.0版，将收录更多的创业公司和创业服务资源。” 思达派&创头条“北京众创空间地图”运营负责人蔡小月说。

南北城分布差距大，中关村望京CBD是“三大热区”

从思达派&创头条众创空间地图看，北京市众创空间（及联合办公室）主要集中在10个主要区域：中关村区域、望京区域、CBD区域、朝青区域、亚奥区域、西直门区域、东直门区域、石景山区域、亦庄区域、方庄区域。

其中，中关村、望京和CBD，是众创空间聚集的“三大热区”，也是创业者首选区域。其中又以中关村创业大街最为著名，这里众创空间数量最多，并获得国家领导人多次视察，也是外地来京“朝圣”之地。这个区域聚集了3W空间、优客工场、AC加速器、氪空间、头条号创作空间等一众知名众创空间。

而望京（及酒仙桥）地区，已成为移动互联网新晋热区，阿里总部、小米、360、陌陌、美团、智联招聘、蓝港互动等一众知名互联网公司汇聚于此，推动众创空间快速在这里集结，数量急剧上升，比如望京SOHO 3Q、纳什空间、梦想加空间、氪空间、无界空间等，纷纷加速在此区域的布局。知名的“扫码一条街”也出现在望京。

据介绍，众创空间和创业者之所以在几个热区扎堆，一方面由于该区域的互联网产业基础深厚，巨头聚集，产业资源、人才、资金相对密集，氛围浓厚；另一方面交通十分便捷，价格合适。

除了上述地区，上地、亚奥、朝青等区域也在快速发展。以亚奥区域为例，腾讯众创空间落子回龙观之后，该区域也逐渐发展成为创业公司聚集点之一了。

而相比之下，南城地区、北京西部无论是众创空间数量、还是创业氛围，都和上述区域形成鲜明对比。不过形势也在改变，随着南城交通的持续改善，加上其在价格、政策等方面具备一定优势，亦庄地区也成为众创空间布点新选择。最近，西红门新近开业了一条西红门创业大街，未来也将发展成互联网创业核心区。

但也有业内人士表示，南北城在IT互联网产业差距明显，加上互联网人才大多聚集在北城区，要缩小和北城的差距还需要时间。

中关村均价比全市低20元，最高工位达1万元

在寸土寸金的北京，办公室租金已成为许多公司关键成本，一些交通便捷、设施齐全的甲级写字楼的租金，让一些大公司都感觉吃力。数据显示，一季度北京甲级写字楼租金略涨，达到340元/平方米/月，这意味着租赁100平米建筑面积的空间，需要支付3.4万每月。核心区域甲级写字楼甚至更贵。

因此，位于核心区域、性价比更高的众创空间，是创业公司第一选择。而这个入驻价格，也是众创空间竞争的核心要素之一，氪空间运营人员杨晓郁认为，空间人气旺不旺，“第一关键的就是价格”。

根据思达派&创头条记者对100余个众创空间样本的价格初步摸底，目前全市的众创空间价格主要集中于1000-2000元之间，整体均价约为1680元/月/人。这意味着一个10人团队的创业公司，每月需要支付1.68万元。“总体上，入驻空间比在北京租赁写字楼要节省很多，带有装修，并且配套设施比较齐全，像会议室、会客厅、茶水间等等，如果是独立办公室这要占用很多面积。”一名创业者说。

据上表格，CBD区域平均价位要高于其它地域，主要集中在1500-2300元或往上，望京地区主要集中在1000-1800元区间；而中关村主要集中在1000-1500区间。

从均价看，创业者扎堆的中关村区域，均价约为1660元/月/人，低于全市均价；望京区域均价为1890元/月/人（同样地段的写字楼2015年均价为243.5元/平方米/月），CBD区域均价较高，约为1990元/月/人。 

据业内人士透露，众创空间价格之所以差别较大，与该区域租金成本、空间配套措施（或服务）、以及政府政策补贴等因素密切相关。

以中关村为例，由于卖场的衰退，众创空间多由卖场改造而来，成本要低于写字楼，像原来的鼎好，就已经有多家众创空间进驻。

核心城区和商圈的众创空间工位价格相对较高，大多不低于1500元/月。其中价格最高的位于二环以内金融街的新华1949·中文创客空间，工位价格高达1万多。据该运营商透露，入驻的都是外企、驻京办或华为某些高级负责人等。除去金融街这样的特殊地域因素，据记者调查了解，同样在二环以内，多个众创空间工位为2000元上下。

不过，小样青年社区（北京）运营人员告诉思达派&创头条记者，“多数创业者对超过1800元的工位接受度较低。”

除了热点区域，一些远离市中心的众创空间，也为不同阶段创业者提供更多样化的选择。比如石景山五棵松几家众创空间的价格仅为100-500元/月，上地农大南路万霖大厦的e谷孵化器也只要500元／月，东五环外的和空间600元一个月。

当然，也有个别众创空间即使在市郊也走的高大上路线，北五环外的云亭客要2500元一个月，东四环和五环之间的时空堂要2800-3200元一个月。

配套设施普遍完善，望京最“国际范儿”

就小编的调查来看，北京核心地段中关村、望京、CBD的众创空间的从位置到办公环境都非常不错。比如一般在地铁口附近，交通便利，附近店铺很多。

办公环境上，多数的众创空间都参照大公司的装修标准，总体装修规格较好、功能完善，努力给创客们营造一个舒适方便的办公环境。“基本上，路演厅、茶水间或咖啡吧、不同规格的会议室、会客厅、休息室等基本都是标配。”

但总体而言，望京区域作为新晋热区，这里的众创空间多为新增布点，整体在空间大小、工位总量、装修设计、配套措施、舒适度等方面，给记者留下了深刻的印象。而望京网点也成为多家连锁空间的标杆网点。

据了解，望京地区原先多为跨国公司聚集之地，原先的办公环境和设施就相对完善，这些公司撤离之后成为众创空间上佳之选。其次这个区域租金成本相对合理，众创空间运营者不需要投入很多，就能改造出具有“国际范儿”水准的空间。

“另外一个重要原因，不少众创空间品牌在进入望京之前，已经积累了丰富的设计和运营经验，加上此处各方面条件齐全，具备打造出‘旗舰空间’、‘标杆空间’的良好基础。”思达派联合创始人李茂达说。

不过，记者调查过程中，望京地区相对复杂的交通，也让不少新来的创业公司员工感觉不适应。“交通不太方便，好多时候甚至辨识不了方向。”

为了更加吸引创业者，不少众创空间还努力打造“空间特色”来，比如中关村的纳什空间配备了淋浴室、三元桥的WE+就自带厨房，百子湾的无界空间给入驻团队统一订外卖，梦想加空间则拥有“智能化系统”和独特设计，等等。

（图片来自纳什空间SPACE）

还不少众创空间提供健身室等设施，或者通过增加社交等元素，提升对创业者的服务。此外，以氪空间、钛媒体等拥有媒体背景的众创空间，也受到了创业者的关注。

总体入驻率较高，高于60%才能盈利      

如果说办公环境和价格只是基础条件，那么入驻率就是众创空间比拼运营能力、营销能力的最直接的体现。

由于入驻率是一个动态变化的指数（思达派&创头条记者在一个时间段进行了集中的抽样调查和估算，数据和真实情况略有浮动）。整个北京市总体入驻率较高，重点区域比如中关村、望京、CBD等区域入驻率大多在50%以上，入驻率较低的也有40%。

据思达派&创头条记者调查发现，中关村众创空间的平均入驻率超过了60%上，一些知名度较高、高性价比，以及运营良好的空间，入驻率基本能达到90%以上或者100%。望京地区总体入驻率大约在50%左右。

尽管如此，区域的入驻率差异还是相对明显。以SOHO3Q为例，其在北京的5个办公地点里，中关村和丹棱SOHO基本满员，望京入驻率达到了80%，而其余光华路和银河SOHO都有几百个工位空置。实际上，SOHO3Q的5个办公地点均为统一的服务体系，但由于所在区域的产业环境和创业氛围等原因，入驻率也表现很不一样。

调查中记者发现，由于受“资本寒冬”影响，创业公司增量持续放缓，众创空间的“暗战”也在逐渐加剧。在此背景下，具备资本、价格、以及服务特色的众创空间（及联合办公），其品牌优势逐步显现。

比如纳什空间、创客工场、3W空间、氪空间、AC加速器、梦想加、科技寺等等知名度较高的空间，入驻率居高不下，甚至“一位难求”。这些空间也在加速扩展，由于知名度较高并传播到位，新开的办公室也快速涌入慕名而来的创业者。

比如，氪空间以孵化和融资见长并采用一定陶汰机制，对创业者吸引力很高；联合办公领域，纳什空间在望京和中关村的几个众创空间，入驻率都是100%；而梦想加百子湾店的装修设计非常人性化，工位一直供不应求，其在望京新网点在短短时间内达到了80%以上的入驻率。

此外，便宜仍不失为一道杀手锏，比如位于上地的e谷孵化器工位只要500元，所以入驻率仍然达到70%多。

“单个空间入驻率基本达到60%以上，才可以实现盈亏平衡。”梦想加空间创始人王晓鲁对思达派&创头条记者说，但他同时表示，这不绝对，这与前期投入、商业模式等方面因素密切相关。

头部效应逐渐显现，下半年生死时速？

上半年3月份，在WeWork入华前后，氪空间战略入股纳什空间、优客工场战略入股无界空间，一时在业界产生较大影响，联合办公领域已经流露合纵连横之势。

自去年下半年到现在，众创空间、孵化器亏损、收缩、关停的消息，陆续见诸于媒体，众创空间自身“盈利模式”浮出水面，成为关注焦点。不过，目前众创空间的盈利模式总体较为单一，已成为一大挑战。

业内人士分析指出，今年是众创空间发展关键一年，现在整体上创业者对众创空间这种模式的接受度还不如欧美，众创空间自身需要解决入驻率、打造特色，以及自身商业模式探索等关键性问题。另一方面，还要应对WeWork入华、同行竞争加剧等挑战，预估今年下半年或将迎来新一轮的洗牌。

除了合纵连横，要把“联合办公做到极致”的梦想加空间，也获得新一轮融资，并在从去年下半年也加速了在北京地区的扩展，从几个布点增加到10个多空间。

在此背景下，接下来北京市场是否会产生众创空间巨头，一些中小众创空间如何独善其身？都还是未知数。思达派&创头条将保持密切关注和跟踪报道。

附录：各区域众创空间概况：

中关村区域

中关村的创投环境是独一无二的，创业大街每天都有许多活动，所有的创投信息第一时间在这里汇聚，投资人和创业者出现的也最频繁。大量名企扎堆在中关村，以科技企业为主，有新东方、优酷、新浪、爱国者等。在科教配套上，附近有中科院各大院所，还有清华、北大、人大这种全国顶级高校，所以无论创新还是科研环境，中关村都得天独厚。

交通方面，地铁有4号线和10号线，但公交车非常拥堵。在吃、购、娱等生活配套上，有新中关购物中心、家乐福、海淀医院、海淀剧院等。住房比较贵，现在中关村附近的50多平的老旧小两居租金已达七八千一个月。

中关村是北京众创空间最密集的区域，分布着许多大大小小的众创空间和孵化器。部分电脑卖场也变成了众创空间，鼎好A座二楼整个变成了（北京）小样青年社区。京东搬离苏州街银丰大厦后，大厦三层都被纳什空间所占据。

中关村众创空间不仅数量多，而且入驻率高，大都在60%以上，许多空间长年满员，比如优客工场丹棱街店，剩余工位数永远是零，还有曝光率较低北大创业谷，装修非常低调，但里面坐的满满当当。

中关村北部的上地软件园也有一些众创空间，较知名的有V创空间、HelloWorld创投工社、云享客等，其中HelloWorld创投工社工位也只要699元。 

望京区域

望京以前是韩国城，除了西门子这种老牌外企外，还有中央美术学院、北京中医药大学等著名高校。望京近两年越来越受到互联网公司的青睐，阿里巴巴的北京新总部、百合网等都在这里。

望京靠近丽都商圈，生活很方便，遍地的特色饭馆更是满足年轻创业者的需求。交通方面，地铁14号线的开通也方便了群众。但现在望京房租也水涨船高，住在望京变的越来越难。

这里新建的写字楼也越来越多，望京SOHO已经成了新的地标。36氪空间、SOHO3Q、纳什空间等许多众创空间都扎根望京，有的价格相当便宜，如纳什空间有的工位只要1100元/月。望京众创空间的入驻率也很高，仅次于中关村。

望京南部的三元桥聚集了许多中高档写字楼和商圈，居住办公的以中高收入白领和商务人士为主。近年来，许多创业企业开始把这里当作另一个核心办公区，WE+、无界空间等众创空间也在三元桥设了场地。 

CBD区域

CBD是国家级中央商务区，交通便利，周围商圈包括长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区，这里有著名的“大裤衩”中央电视台，进驻北京的世界500强企业中，入驻CBD商务中心区及周边地区的有120多家，包括马士基、美国通用、澳大利亚电信、宝马金融等公司。

这里众创空间分布的密度也比较高，集中在光华路、百子湾、大望路一带，几乎所有著名的空间如优客工场、SOHO3Q、无界空间等在这里都有场地。

但是这里创业氛围比不上中关村和望京，所以除了一些特色鲜明的空间如梦想加、无界空间等，其它有的空间人气不足，包括SOHO3Q光华路店，还有记者考察过的双井乐成中心的一家小型众创空间，人员一直寥寥，最后关门大吉。这里工位价格明显高于中关村，平均上浮200元左右。

其它区域：

如果想获取《北京市众创空间地图》，请与思达派&创头条“北京众创空间地图”运营负责人蔡小月联系，邮箱caixiaoyue@startup-partner.com。

思达派（Startup-Partner.com）独家稿件，转载请注明链接及出处。本文为思达派&创头条独家调查报道，来自思达派&创头条调研团队，更多细节请联络：caixiaoyue@startup-partner.com。