2010年，在大洋彼岸的纽约，WeWork 成立了。成立后一直在融资上顺风顺水的 WeWork 迅速扩张到了美国西部、南部，随后进入了以色列、英国、加拿大等多个国家。就如同Google 之于搜索引擎、Facebook 之于社交网络，WeWork 虽然不是第一个联合办公空间，但却让「办公空间共享」这件事真正开始普及、获得关注，并吸引全球范围内越来越多的创业者入场，这其中，中国的创业者也同样蠢蠢欲动。

 2016年，在中国野蛮生长了不到 2 年的联合办公市场迎来了一轮整合和洗牌。刚完成一轮4.3 亿美元融资的WeWork 宣布入华，落户上海；优客工场宣布完成超过2 亿元的A+ 轮融资，估值近40 亿人民币；36氪战略入股纳什空间B 轮融资以及P2（联合创业办公社）即将完成的新一轮融资；P2与北京创客空间达成合资协议，推出创客空间品牌 Maker²；无界空间在 A轮融资中与优客工场达成股权合作和战略合作，并在去年底已经和科技寺达成战略合作；梦想加完成500 万美元A 轮融资。但与此同时，同样在做着「工位出租」生意的孵化器也在大量倒闭。

 当联合办公市场中大部分创业公司还处在A 轮及天使轮阶段，行业的优胜劣汰已经开始。与传统的商业地产相比，联合办公的步子显然是快的多。那么，联合办公究竟是怎样一种服务？它的商业想象力在哪里？此时的行业整合意味着什么？

 估值 160 亿美元的「二房东」生意

 提到「联合办公」，无论如何都绕不开 WeWork 这家公司。从成立到现在，它几乎一直是联合办公模式的代名词。

 WeWork的商业模式非常简单：从物业或房东那里以较低的价格租赁空置的办公楼层空间，重新设计、装修，然后再以「工位」为单位转租给有办公需求的个人或团队，入驻者获得相应的办公空间、设施和服务。

没有投资、孵化、招聘等国内联合办公通常会提供的增值服务，WeWork 提供的「产品」仍旧专注在办公空间和服务本身。看起来，WeWork 似乎就是一个「二房东」生意，但它的估值在5年内却已经达到160亿美元，仅比美国最大的办公地产上市公司Boston Properties 低 20 亿美元，而后者拥有的办公空间面积是WeWork 的 10 倍。

 可见，WeWork 虽然做的是商业地产的生意，但却并不是按照一个商业地产的估值标准获得估值的。160 亿美元估值的背后是资本对WeWork 在快速扩张能力和未来盈利能力上的乐观，如同对待一个科技公司。

不买地不盖楼的 WeWork 相比传统商业地产而言本身就是一种比较轻的模式。除此之外，与传统商业地产相比，WeWork 提供的不仅仅是「一张桌子」，而是一种与老旧的办公室形态完全不同的办公体验。这背后除了更开放、更自由的办公环境，还有良好的社区运营带来的情感氛围。

尽管WeWork的商业模式基础还是租金差价，但这些差异化的体验将帮助 WeWork 对会员形成高粘性，从而获得高出租率和续租率，使得 WeWork 与物业方谈判时能将租金成本压低，办公租赁成本的降低又能对客户产生吸引力。实际上，WeWork 的现金流一直非常健康，其第一个空间就已经实现盈利，并保持至今。

 盈利能力直接影响到扩张能力。持续的盈利让 WeWork 可以没有负担的去扩张，这在传统商业地产「买地盖楼」的模式下是不可能实现的。这让 WeWork 在开辟了一个新的市场后，真正有能力去做覆盖。

 在美国，有30% 自由职业者，并且这个比例还在不断增加，这个人群就是 WeWork的服务对象。并且，WeWork 的客户名单上已经开始出现 Business Insider、Pinterest 等具有一定规模的公司，这些公司正在从传统办公市场外溢。所以说，WeWork 在抓住一个空白市场的同时也正在向现有的办公商业地产市场渗透，在这个过程中自己也实现了高速增长。目前，WeWork 在全球有超过4万个工位，在以色列、英国、加拿大、荷兰、德国、墨西哥、中国都已经有自己的空间，并将进一步扩张至印度、韩国、香港等国家和地区。

社交是联合办公的核心

社交是「桌子」背后的价值。如果把联合办公拆解成两个部分来看，那么第一个部分是「怎么吸引人们来入驻」，第二个部分则是「怎么把人留在这里」，而后者的核心就是社交。

 WeWork广为人称道的一点便是「共生者共荣，共荣者共赢」的商业文化模式。这些不同行业、不同公司的独自创业者和创业团队之间形成了相互陪伴和激励式关系。在这样的共享经济生态中：有文化内涵，能满足精神及不同个性的需求，有工作与生活的乐趣，还能相互协同、资源共享，带来指数级加成的良性商业价值。

然而中国人天生不爱跟陌生人社交的天性，让联合办公在中国做这种社交并不容易。对此，一些空间品牌的解决方案是，根据不同人的需求设计不同的社交活动。比如，无界空间让空间内的CEO结为一个社群，每周有一个 CEO time，而针对那些没有明显商务需求的人，则会定期组织登山等娱乐活动。P2 在日常的午餐时间鼓励各个团队众包并共享，有一些分享行为还被写进了租约里。

 这么费心的做社交和社群，最终目的还是为了提高空间的入驻率。毕竟，「工位租金」是目前联合办公空间最主要的营收来源，平均可占到 90% 以上。WeWork联合创始人亚当 · 诺伊曼曾公开表示，Wework这家公司实际就是一个「实体社交网络」，因为每一个人的内心深处，都离不开社群。社群一旦形成，个人或团队就在联合办公空间产生了归属感，哪怕团队已经离开空间，依然愿意持续的参与活动。这种归属感和认同感会成为一个空间的壁垒，从而形成黏性，成为吸引新租户和让老租户留下来的理由。

  从「创业服务」到「生态系统」

 1、从2B 服务到 2C 服务

为空间内的入驻团队提供创业服务是每一家联合办公空间的标配，也有不少空间将其视为未来可行的盈利点之一。

 各家联合办公根据自己的资源能力，会为入驻的创业公司对接人力资源、社会保险、法务、投融资、云服务、项目资源、产品销售、创投圈活动等不同的创业服务。空间通过与专业的服务机构合作来提供这些增值服务，对于其中的一些服务，空间会向使用者收取一定的费用，但不高。由于有能力整合需求端，因此在供给端会有一定的议价优势。

 但问题在于，创业服务真的能帮联合办公空间赚到钱吗？目前，大部分企业服务机构自己的盈利空间就很薄，而联合办公空间的溢价能力也没有那么强。由于现阶段大部分空间所服务的入驻团队规模都有限，所以对应的企业服务也很难规模化和体系化。

 这就使得一部分空间开始关注2C 的服务，为入驻的每个人提供生活服务，比如订餐、按摩、日常购物、甚至保险产品开发等。为忙碌的创业者对接生活服务是刚需之一，目前看来比 2B 服务的使用频次更高、盈利空间也更大。与 2B 服务一样，2C服务同样可以调动空间内的资源，由入驻在空间里的相关创业团队来提供。

  2、从创业服务到创业生态

大部分联合办公空间在创业服务上没有体系化的规划，大多是依托已有资源量力而行。而创业生态的思路则是把各种创业服务当成一个体系，进而有计划地搭建。在「创业服务到创业生态」这条路上走的最快的就是优客工场了。成立才满1年的优客工场已经把触角伸到了垂直领域孵化器、加速器、投资、创业媒体、商学院等专业壁垒比较高的创业服务领域。

 毛大庆曾表示，联合办公的终极形态就是一个生态系统。他希望把「办公场地」变成「办公平台」，将所有服务和资源都嫁接到这个平台上来之后，再把人与人连接起来，形成一个创投生态系统。未来，优客工场还将深度介入入驻公司的业务，寻找丰富的潜在盈利点，形成产业厚度。

 不过，这种「挖掘纵深」的玩法依靠的是强大的资金支持、政府支持以及资源整合能力。大多数联合办公的商业模式目前仍是「先有流量，再考虑增值服务变现」，而流量带来的则是租金收入，包括优客工场在内，其现阶段总收入中租金收益的占比也占到了九成左右。

 3、WeWork 的「大生态观」

WeWork围绕自己的会员做生态搭建。但与国内联合办公空间不同的是，WeWork 搭建生态的思路并非是围绕着「创业者的需求」做创业生态，而是泛化到「覆盖人们的工作与生活」。

思路的不同源于中美联合办公用户构成的不同。WeWork 的会员中虽然不乏创业者，但仍有很大一部分是分布在不同行业的自由职业者。可以说，WeWork 的用户背景更多元，需求也理应更加多元。虽然在职业需求上难以统一，但他们也有共同特点——喜欢交流、愿意分享。面对这群「喜欢社群氛围的年轻人」，WeWork 于今年4 月在纽约和华盛顿推出了共享居住服务WeLive。

 WeLive与 WeWork 通常在一栋楼中，从标准化的装修、配备齐全的家电、灵活的房租缴纳方式、卫生清理等增值服务，到定期举办的多种形式线下娱乐活动，租客们被聚在一起，可以把工作中建立起的社交和社群关系方便的延展到生活里。

 不过，在 WeWork 的设想中，从共享办公空间到共享居住空间只是生态的第一步，在它的商业计划书中还提到了运动健身、餐饮服务等，或许未来我们还会看到 WeFit、WeEat 的出现。而WeWork 的生态观就是：挖掘人们工作和生活中可被共享的事情，为他们提供可共享的空间和服务以及形成协作和社群的可能。

 扩张，亦或是死亡

虽然中国的第一家联合办公空间到现在已经有6年的历史了，但这个行业在国内的真正兴起也不过 2 年时间。在这 2 年中，发展顺利的公司则走到了A 轮。而当这个行业中的「佼佼者」还处在 A 轮阶段时，第一次行业整合却已经到来。为什么会这么快？

 这跟联合办公的模式有直接关系。联合办公归根结底还是商业地产，虽然自己不买地盖楼，但每一个空间都需要租办公楼、重新设计装修，同样需要花费很大一笔资金。综合无界空间、科技寺、P2 等空间的数据，每新开一个空间所花费的成本平均在400 万元左右，在满租的情况下平均需要 15 到 18 个月的时间收回成本。

对于这样一个高投入的生意，很多创业者也都认为烧钱扩张是不智之举。因此，在 2 年的时间里有两种情况会导致空间的扩张遇阻：第一，前 1、2 个空间自身的经营情况不够好，现金流回流出现问题；第二，第一轮融资的钱基本花完，再去融第二轮时遇到问题。但在这样一个竞争激烈的市场里，扩张的放缓意味着竞争力的快速下降。毕竟，联合办公空间的价值就在于办公桌背后的社群和生态，而规模化是更好的建立社群和生态的基础。

所以，在这样一个时间节点下，遇到资金瓶颈的联合办公空间通常只有两种选择：把空间卖掉，或找另一家合作，加快扩张节奏。如果说2015年是中国联合办公大发展元年，那么2016年则是决定行业走向的转折之年。能够让品牌立住脚，做出一定规模，将更有机会走下去，而剩下的那些在规模和品牌上都没有优势的空间则很可能选择退出市场。而想要加快规模的扩张，通过加强资源整合的能力，从而形成复合价值的叠加无疑是条「捷径」。

 此外，WeWork 的融资和入华也是一个催化剂。由联想控股和弘毅资本完成WeWork 最新一轮融资，一定程度上说明了国内资本市场对联合办公价值的认可正在逐渐形成。当巨头进入、资本涌入，行业的发展势必加速。

 可以说，联合办公市场已经开始出现联合规模化趋势，联合办公空间之间的资源整合、战略合作会越来越频繁，现在的行业整合仅仅是一个开始。

行业整合就代表着这个行业的兴起，你也想走在时代最前端吗？想在同样高逼格的地方办公吗？快上IQwork吧！全国各地都有我们的联合办公室呦！

您也可以关注我们的官方微信公众号（ID：ctoutiao），给您更多好看的内容。