氪空间：让上班的人有一种在家的感觉。

上班这件事，最大的痛点是“不幸福”，改变空间能解决这个问题吗？一个地产人改做联合办公之后，说他有一个愿望：就是让人愿意待在办公室，甚至一起床就想去上班，下了班还不愿意走？！

这正是联合办公所蕴藏的无线生机：WeWork有5万个会员，把它当成“工会”（有困难、找工会）；纳什空间里的团队不但一起工作还“一起睡”；氪空间里有“喵星人常驻大使”。和十年前不同，联合办公想让每个上班的人，不再面对冷冰冰的大楼。

昨天办公地产圈有个小伙伴过生日，办公租赁O2O平台优办周年庆。虽说跨了互联网，但优办的庆生典礼还是个地产趴，前来道贺的有万科集团高级副总裁商业地产总经理丁长峰、戴德梁行北方区董事总经理王盛，联合办公代表氪空间总裁钟澍也参与了行业论坛，而优办创始人Gavin本人也出身地产圈。然后大家坐在一起，脑洞大开地聊了聊未来办公地产的发展趋势。

让空间变得更幸福，人们才愿意留下

Gavin：各位来自地产界或联合办公行业，对当下的办公地产有什么感触？

丁长峰：我做了14年的房地产，虽然也想和90后一样投身互联网大潮，但还一直停留在思考阶段。我很认同你们说的使命：如果一个人有30%-40%的时间都在（办公）空间里度过，我们都希望让这个空间变得更幸福。

在德国、英国、意大利这些地方打车，很多都是奔驰、BMW或其它好车，我曾经问一个司机，为什么开这么好的车，他说：这是我的工作，是我的空间，甚至是我的生活，我每天要花那么长的时间在这辆车里，干吗不让自己过得开心一点？

钟澍：我做过7年的房地产，然后是7年的建材零售和5年的建筑施工，都是房地产强相关的行业。半年之前跳入了创业大潮，从36氪拆分出的氪空间，做联合办公，Gavin笑称有优客派和氪空间派，其实我们都是一派。

联合办公是新事物，做这件事的核心目的，是争取更多的用户时间，让传统写字楼变得不再冰冷，不再以位置、地段、楼宇外立面的设计等等来衡量一个办公空间的好与坏，让这个空间变得有生活、更温馨，你愿意在这里停留的时间更长、变得更快乐，每天早上起床就想去办公室，每天晚上下班之后还不想走。这是我们做联合办公和空间地产的共同使命。

痛点是人性，给他们唾手可得的东西

Gavin：引出一个问题，现在很多人在做联合办公，提出做社群、做连接、做服务。想探讨一下，从地产空间到连接社群，很多人说的“羊毛出在猪身上”，是怎么回事？

钟澍：联合办公的空间，大多数都很好玩。选择联合办公的团队，停留的时间也会更长。与传统的写字楼相比，争取了更多的时间，还在空间之中，嫁接一些“唾手可得”的服务。

在国贸这种CBD商圈，想吃一个又快又好的午餐，其实很难，因为那里的餐饮生意太好，没有足够的竞争让它们去改进自己的服务和产品。如果我们在空间里解决这个问题，就能提升很多上班人群的幸福感，不用费心解决午餐了。

在一个空间内赢得更多的时间，就相当于赢得了更多的顾客，实际上是时间带来的价值，接下来要做的是，如何利用停留的时间，提供人们需要的服务。

比如，每天下午3点，是水果时间，可以给所有在空间的人，提供一个9.9元的果盘，冷链配送过来，酒店里通常买到28元、38元；每天下午5点，是咖啡时间，星巴克、COSTA咖啡的成本非常低，但卖的很贵，我们在空间里提供同样品质的咖啡，价格没那么贵，更重要的是，让你在办公的时候唾手可得。

增值消费就被挖掘出来了。但你首先不能把它当成一个生意去做，而是要去想办公时候的痛点是什么。其实人都很懒，有的时候，甚至连下班打开App叫一个外卖，都懒得打开。一定程度上，是产品和服务的提供方，抓住了需求的痛点。这也是WeWork的增值服务能够产生价值的原因。从WeWork的财务报表上，能看出平均每个工位产生的价值是65美金，它的市场估值比Regus要高很多，因为后者只是在经营一个空间，而WeWork不止提供了空间，更提供了满足这个空间之中的人的服务。

联合办公市场未来为什么会存在？

Gavin：我们知道传统办公租赁的出租率是非常重要的，联合办公的商业逻辑是什么？

钟澍：这个问题其实是在问联合办公市场为什么存在。

第一，看商业变化。过去十五年，苏宁、国美、万达这些大型实体，是一个城市的标志；但最近的五年，互联网的崛起，阿里、京东的发展，改变了城市的商业结构。中关村的海龙大厦，从十五年前20万一平米到现在的空置，苏宁、国美大量关店，万达乐购的退出，原本商业都集中在市中心，现在变成了大量的郊区仓库。

第二，看住宅变化。过去二十年，万科改变了这个城市住宅产品的结构，这是城市化的进程，未来的住宅市场是什么的，我不知道，但一定不是今天这个样子。我们经常说，最后一个摘得土地价格的人，一定不是赢家，但也一定不是输家。

第三，看办公变化。至少在此之前，一说上班，我就不愿意去，一说下班，我就高高兴兴地打道回府。为什么？因为这个空间我不喜欢，没有任何让我依恋的地方，它只是关注公司和工作，一点都没有关注我个人，大多数人多是这种感觉。另外产业也发生变化，过去除了在大的集体里工作，自己出来做生意的很多是前店后场，现在更多是通过互联网手段的创业，组织的碎片化就很明显，发展的弹性也很高。

优办周年庆暨商业办公地产群英汇

比如，有的公司第一年发展到100个人，第二年猛增到500人，第三年又变成300人。再比如有的公司100个人，可能分布在全国7、8个城市，没有办法通过传统的方式，很好的解决自己的办公场所的需求。

组织形态的发展变化，使得过去传统写字楼的服务方式难以满足他们的需求。可以说，联合办公市场一定离未来办公解决方案距离最近。所以，像优客工场、氪空间，还有前一段时间我们投资的纳什、P2，都是这个行业携手前行的小伙伴。

丁长峰：去年上海写字楼的吸纳量大概在130万平方米左右，一年的吸纳量相当于东京、纽约、伦敦的总和。上海的特征从前是跨国公司，前几年开始，内资企业占甲级写字楼的一半以上，这是一个变化很快的市场。去年上海的大宗交易里，30单中大概有19单是内资完成的，可见今天社会经济的主导力量发生了变化。中国的存量资产在未来有非常大的市场，创业空间对于中国的改变也是非常重要的，可能不止体现在办公层面，更代表了年轻的力量。

氪空间总裁钟澍（右一）、万科集团高级副总裁商业地产总经理丁长峰（右二）等聊办公地产空间发展趋势