2000亿联合办公市场的坐标迷思：二房东、酒店、Co-living？

经过一年的市场培育，联合办公的业态初现规模；经过这一年的市场教育，围绕空间共享这门生意的玩家渐增。随着企业选择空间“口味”的改变，对于共享办公的质疑声在这一年日渐消弱。同时，随着联合办公与众创空间、孵化器在形态和模式上的分化，行业对于联合办公的探讨更加聚焦。

创业背景、存活问题、是否扩张已不再是业内讨论的焦点。对于“行业”本身的思考，对于市场的体量大小，对于细分门派的运营手段，对于空间运营和生态构建的要素，这些是从业者当下正探寻答案的核心议题。

9月2日，在由品途商业评论联合搜狐焦点产业新区主办的“办公大生意”行业沙龙上，行业里的主要引领者们从各自维度思考了上述问题。

一、联合办公市场的坐标迷思

如果今天的创业注定不能脱离开资本去探讨的话，那么联合办公所在的“坐标”必须首先被明确。如今项目估值已经达到30亿，一年内迅速扩张的优客工场创始人毛大庆，在过去的一年中正努力寻找这个“坐标”。

空间共享这门生意到底该放在商业地产里，酒店服务业里还是共享经济里去？还围绕办公做的空间共享这门算个生意吗？从万科出走投身创业大潮的这一年，这个迷思萦绕在毛大庆的脑中。

这期间，孵化器倒闭的传闻会波及到联合办公，wework估值过百亿美元会促动创业者的神经，“二房东”的帽子更是被外界毫不客气的扣上去。

“这个事情对我来说非常重要，如果我们干的不是个行业，我们就是玩玩，如果玩玩那就是玩玩的玩法。比方说我们弄几个小铺子，收点小租金，搞个小派对，也是可以这么干的。我在上海看到很多空间着实是这么干的，我们这么努力还没人家玩玩挣钱多。”搞清楚自己当下倾注全部精力投入的到底是怎样一个行当，这对于毛大庆来说是非弄明白不可的。毛大庆非常在意的是：“这是不是个行业，如果不是行业，我要判断还要不要干这件事了。如果这确实是个行业，我们就得按照行业来研究。”

毛大庆：对标酒店行业，“二房东”也有社会地位

好在，经过这一年的多国游历，四处考察，毛大庆的心总算定了下来。“ 我认认真真的走访了一些国家，给我的感觉非常刺激。当我去看了巴黎，尤其是最近去了伦敦，看完以后，我觉得Wework也不值得太骄傲，我在伦敦看见绝对比wework做的还牛的，只不过估值是不是一百亿美金那另当别论。”毛大庆在看了伦敦的联合办公以后，同时也找了国外这些同业聊看法，他们认为这就是一个行业。“未来这是很有生长力的行业。”

而定义这个行业，寻找这个坐标，优客工场的毛大庆，洪泰创新空间的王胜江，梦想加的王晓鲁，纳什空间的张剑，一米好地的冯印陶对此有着各自的定义和认识。就像毛大庆对于行业的观察，“行业正在形成。”这些第一批次拓荒的人们试图用自己的语言描绘这个行业本来的面貌。

“我们经常被人说成异类，张剑、毛大庆就是租桌子的，租桌子的有什么社会地位？但是，酒店不更是‘二房东’吗？”毛大庆把行业坐标放在了酒店行业进行了最相近维度的对标。很多人知道毛大庆是地产出身，但毛大庆讲他本人最早是做酒店业的。租桌子的“二房东”看似没有社会地位，但如果把同意的逻辑放在酒店行业，那就另当别论了。”

哪个酒店的房子是酒店运营公司盖的？希尔顿、香格里拉、喜来登、洲际，几乎手里头没有一栋房子的。所以天底下二房东是非常有地位，而且非常有生意，所以我们为什么不能当二房东呢？”而二房东的价值不是拿着房子转手租出去，只有加入运营、加入创业者的智慧，才足以撑得起这个行业。

季琦：酒店和存量地产都会转成办公、住宿

而毛大庆的这个说法，与近日季琦对外的表态不谋而合。目前，华住酒店集团的市值悄然达到了30亿美金左右。早在去年，华住已经正式宣布进入公寓市场，除了战略投资入股中高端长租公寓品牌新派，华住还下重资投入1亿美金打造了城家。2016年初华住在上海的吴中路，围绕全季酒店还推出了一处全新的共享办公空间——励业公社。

在接受《旅游人物》采访时，季琦表示，未来中国的房地产不是做增量，是做存量。“我觉得人类的生活场景，大致分为在家里、上班、出差。出差有华住，在家里有城家，工作干什么？我投了N个共享办公和分布式办公，我只投资自己不干。上海吴中路的励业公社就是我投资的其中一家公司，他们能把那家全季酒店一部分的空间消化掉。我认为中国未来不会存在大量的星级酒店，大的星级酒店和存量地产，都会转成类似于办公、住宿业态。”

许单单：联合办公和酒店管理本质是一样的

用酒店思维描绘联合办公的还有3W。今年7月15号，3W集团对外宣布正是将原有的3W孵化器升级为3W空间。同样具备酒店从业背景的3W创始人许单单也拿酒店行业来进行对标。“联合办公和酒店管理公司在本质上是一样的，主要是将很多的‘连锁店’通过‘总部’统一的管理、有标准化的流程。当然，具体的服务内容不同。”

王胜江：用“办公”二字定义行业局限想象空间

“如果非要让我讲，我更喜欢星巴克的观点。”同样有着华丽背景出身的洪泰空间创始人王胜江在这次品途沙龙活动上如此定义这门生意。“星巴克咖啡有一个定位非常好，要么在家里面，要么在办公室，要么在去星巴克的路上。我希望我们的空间是第三维度的空间，里面的核心是打造一种文化，这种文化可以让创业者各取所需。有时候听听咖啡，有时候听听活动的论坛，这种状态是我们空间希望看到的。”而非要把王胜江们正在做的事情冠上“办公”二字，他觉得狭隘，且限制想象力。

那么如果非要有个具象表达，这门生意到底该怎么描述呢？

“我们应该从提供的内容来判断我们这个行业叫什么，我们还是把它变成一个办公，那就说明我们提供的内容就是一张桌子。我们要看一个行业，我们应该更深得看，不能叫办公。如果不能叫办公，我们叫它什么，这个名字不重要，重要的是大家明白它不是办公。”

滴滴是出租车公司吗？京东是一个百货商场吗？王胜江认为不能简单的下一个定义：“现在我们进入一个新的时代，我们对一个行业的芥蒂，不能因为有一张办公桌就是一个办公，这个是错误的。”

那么行业的未来是什么？“肯定不是酒店，肯定不是二房东，如果把我们列为二房东，可能你这个人只能看到脚底下的一米远。”王胜江期望行业同仁们能够看向十年、二十年以后。“我碰到一个创业者做这个行业，他连房地产不知道是什么，我说没关系，不知道房地产反而做的更好。如果只是想着租房子，提供的就是租金服务，你想着服务那就有可能不一样。”

王晓鲁：办公服务的分享平台

与地产背景出身的创业者不同，技术背景色彩浓厚的梦想加创始人王晓鲁对于行业的定义是“分享平台”。“大家都做联合办公，总觉得跟地产相关的事情，对我们来说，我们觉得这是一个办公服务。”“我们想做的是分享平台，你看到分享经济的公司，他们做的第一件事情一定是有科技支持的技术分享平台。不是说靠线下，人与人之间帮你分享这些东西，一定是靠一些科技，靠一些软件，靠硬件，靠这些数据的分析，帮你分享所有的资源，这也是为什么我们把自己定义成以科技为导向，梦想加创始人的背景都很擅长这方面的事情。”王晓鲁想做的是办公服务的事情，同时是跟分享相关的办公服务的事情。

张剑：类苹果生态，线上想象空间更大

纳什空间的创始人张剑一直保持着跟业界同行的沟通，他说去年没有这个行业，今年有了，更需要大家抱团争取和解决一些问题，比如说怎么去理解众创空间、联合办公行业的内涵。那么对于这个行业，张剑如何去定义？“实际上，我们能够提供的远远不止目前大家所理解的内容。我们所做的事情，和苹果很像。”

张剑把这门生意拿来和乔布斯的苹果生态做对比。从物理形态上看，苹果有苹果手机，有ipad，有各种各样的产品线。纳什空间也在办公空间的物理形式上做了不同的尝试。而物理层面的探索不足以给这门生意这个行业以足够的想象力。就像苹果，生态得以良性循环的核心要件是APP Store，是线上云服务。张剑称，纳什空间产品硬件背后，都有APP作为线上的整体支撑。这连接的这个层面，纳什空间有很多创业办公联盟合作伙伴，不同形态的空间载体被线上的内容和资源结合起来，“实际上这才是我们真正在做的事情，能够真正的通过结合的形式，帮助企业发展和成长。”

吴峥：全行业企业服务平台

区别于上述直接从空间切入的创业主题，氪空间是由媒体演化而来的。氪空间CTO吴峥介绍称，是先有36Kr后有氪空间，在氪空间的早期，它还是一种孵化器的方式运转，用一种情怀关心这些创业者，帮助他们去孵化，帮助他们做投融资服务。当其中一些项目拿到了很多融资候，发现他们的办公空间需要很多真正落地的联合办公模式，于是36Kr慢慢衍生出了氪空间，走向了“媒体+地产”的模式。现在氪空间已经从36Kr里面分拆出来了。

谈到36kr做联合办公空间的远期展望，吴峥表示，“氪空间现在在全国发展，我们还是要做全行业的联合办公的企业服务平台，不仅仅是只去帮助创业者。对于氪空间来说，必须要有一个生意的逻辑，有一个资金的周转，有一个完善的闭环。”

冯印陶：空间是生活方式和容器

主要做办公空间众筹平台，同时也有线下共享空间的一米好地创始人冯印陶觉得，不应该办公空间孤立起来讲。“我们觉得以后的新一代，包括80后、90后，他们的生活方式和工作方式是高度混合的，他们的时间是高度碎片化的。一个空间不能单独拿出来说这个空间是用来做办公的，另外一个空间是用来住的，下一个空间是用来吃饭的，这个本身不符合我们对未来生活方式的判断。我们看空间是把它当作生活方式和容器去看的。”冯印陶认为，新兴空间承载是各种不同方式和内容的容器。“如果从这个角度看去，今天所说的联合办公空间竞争对手一下多了很多。白领公寓算不算联合办公的一个竞争对手？

二、联合办公的最新竞争维度：从co-working到 co-living

一米好地创始人冯印陶最后抛出这个问题为明确这个行业坐标又多了一些更加清晰的素材。在接受品途商业评论专访时，一米好地创始人冯印陶就透露，今年后半年，一米好地就将对外推出他们正在做的一款既有办公有又住宿的综合空间。

在品途商业评论在本次沙龙发布的《共同书写－办公行业报告》一文中也同样指出，“联合办公＋长租公寓”正成为传统房企进入这个市场的主要方式。

这已不单单是一个联合办公的概念，就像很多年前存在于青春偶像剧《奋斗》中的“心碎乌托邦”，寄托了一代年轻人对于此种生活方式的憧憬。而在这个新的竞争维度，毛大庆又先跑了一步。

毛大庆再创“5L际”

今年4月，毛大庆作为项目创始人正式对外发布“5L际”。5L分别是livable（宜居的）；linked（互联的）；liberal（开放的）；lively（有生气的）；landscape（生态的）五个单词的简写。从商业模式来看，“5L际”则是要打造生活与工作结合的双创“活力社区”，这一模式的核心就是“空间＋生活＋社交”。毛大庆做“5L际”的想法却很简单，他在思考如何从办公衍生到社区创造一条独立的链条，不是盖房子而是将各种有趣的东西装进房子里，然后寻找到它们之间的关联点，最终成为一个未来新型城市的产业集聚平台。

这一想法将落地在北京三个项目上，其中体量最大的则是位于顺义赵全营镇的一处家具厂。该项目面积约20万平方米，一期将于2017年中开业，另外两个项目，东四项目总体量在2300平米，郭公庄项目约1.6万平米。

YOU+：不止入住，不只办公

早在2014年，YOU+联合创始人苏菂就对外表示YOU+不止入住，也不只办公。YOU+的构想是这样的：创业者白天在楼下轻松愉悦的环境中办公，晚上可以聚在一起举办各种各样的娱乐活动，深夜上楼睡觉。目前，YOU+的做法是，楼上的公寓是收费的，楼下的工位和娱乐施舍都是不收费的。

魔方公寓打造“D2D生活办公空间”

今年5月，魔方公寓也有来新动作，宣布和方糖小镇建立首个“门到门”低碳生活办公空间(D2D)——上海交大店，该店拥有6层可利用区域，其中1-2层为“Founder创业社区”，有近500个创业工位，3-5层为魔方公寓全新打造的公寓产品，整个公寓有近100间房间，均价在4500元左右。此外，魔方还引进便利店、餐饮等服务类业态，继续完善“D2D生活办公空间”。

Roam：不只是 Co-working，更是 Co-living 

而这样的模式如果非要在成熟市场里找对标，Roam可以算一个。这家美国初创公司正把人们从闭塞的办公大楼中解脱出来，在遍布全球的升级版共享空间中轻松工作。

Roam，它是一个共享居住空间，以按周短租的方式，让人们灵活地选择居住地点，同时配备办公设施让你随时能工作，它更像是联合办公+民宿+公寓的综合体。除了内置的联合办公空间，还有Wifi、洗衣房、咖啡厅、酒吧、餐馆，甚至有泳池、媒体室、图书馆等公共活动空间。Roam的统计是，到 2035 年，将会超过 10 亿人 work for home。

放在当下，从联合办公角度出发，不同视角的创业者对行业坐标的定位不完全一致；从第一视角切换观察方向再来看，这个门生意所在的坐标避免不了要和共享办公、共享空间打交道。

不只是 co-working，更是 co-living。或许Roam对于坐标的定义将在一定程度上定义未来几年的行业维度。而选择深耕co-working还是全面布局co-living则是生意掌门人的选择和考量。