“百炼钢”难敌“绕指柔”，“软服务”成科技地产杀手锏

第一次见程方总是在饭局上，那时成都小样青年社区刚成立不久，每位同事都像陀螺一样转不停，当周六加班被临时改为聚餐，我们才知道咱小样的总经理来了。粉色衬衣的程总看起来很年轻，我一时有些不敢相信，他就是那个带领团队管理运营中国首个众创空间集聚区“中关村创业大街”的人。但在后来的谈话中，我被程总的亲切、儒雅和睿智所折服。昨天有幸拜读程总的《“百炼钢”难敌“绕指柔”，“软服务”成科技地产杀手锏》一文，受益颇多，故转载与君分享，以下是文章全文：

五行是中国道教的一种系统观，中国古代哲学家用五行理论来说明世界万物的形成及其相互关系，而在今日，人们大多喜欢用“五行缺钱”来自嘲。其实，“金木水火土”这五大元素里，“土”自始至终都跟人类发生着最为密切和复杂的关系：土地是人类的立足之本，是人类赖以生存和发展的基础，也是衡量贫富和地位的标准。

所以，我们耳边常常萦绕着这样的话题：房价涨了，房价又涨了，买房，买不起房，什么时候才能买得起房……如果说居住房产是房地产行业里永远奔腾不息的泥石流，那么今天要谈到的科技房地产就可以称得上是业界持续大浪淘沙的一股清泉了。

科技房地产最早的形态以科技园区为主，中关村的一区十六园便可谓典型，但是随着科技的进步尤其是互联网的发展颠覆了很多传统行业，加之国际化进程的加快，科技房地产在类别上也衍生了新的形态，比如街区、社区和小型城区的出现。行业进入新一轮更迭换代的时期，科技房地产业也在寻找合适的出口。丘吉尔曾说过：“乐观的人能在每个危机里看到机会，悲观的人在每个机会里只看见危机。”在变革中，谁能抓住机遇，化解危机，谁就能成为行业的领军者。在这一轮的科技地产的升级进程中，万科毛大庆打造了“优客工场”，潘石屹推出“SOHO 3Q”，绿地的胡京以“办伴”聚焦分布式移动办公，清控科创亦联合世联行推出青年创业综合平台“小样青年社区”，创新和转型成为了行业不约而同的选择。

其中，不得不提的就是最近热议度非常高的联合办公空间鼻祖级企业——WeWork。WeWork是共享经济的典型代表，推行联合办公的新概念，通过软件技术和物理空间实现线上和线下的连接，已经在33个国家开设了113家联合办公空间，应该说，它在模式的创新和实践上都取得了市场的认可。此外，国内创新型孵化器先行者车库咖啡和3W咖啡、由清控科创参与策划运营的中关村创业大街、杭州余杭梦想小镇等多种空间形式的尝试也都取得了阶段性的不俗成绩。

但是，正如前面所说所有的变革都有可能藏着看不见的危机。我们可以从媒体报道中了解到，不完全统计情况下，中国众创空间数量在2015年已经超过2300家，而在美国，联合办公空间的数量已经从2010年的250家增长到了2015年的近3000家。快速涌入的企业和资本加剧了行业竞争，压缩了单独个体的盈利空间。2016年，WeWork预期利润从6500万美元降到1400万美元，降低了78%，与此同时，许多众创空间的入驻率也日渐式微。究其原因，恐怕最核心的难离两点：一是大量机构的涌入造成行业良莠不齐；二是部分科技地产服务功能单一和用户定位偏差。

未来，到底什么样的空间才能更具生命力？科技地产的新能量又在哪里？

首先是布局的问题。纵观整个科技房地产业，国际布局、异地孵化、飞地孵化越来越多，目前各家主营科技房地产业的企业的发展模式也主要将重点放在扩大规模、广占地盘上，实际上“量”的增加确实能带来部分效益的增加，但是，布局更要以需求为导向，才能发挥作用。在北上广深市场逐渐饱和的情况下，那些经济基础良好、地理位置便利、周边基础设施完备、人才资源丰富、市场渠道广阔的二线城市也应该在考虑范围之内，同时，还要和那些对科技和创新有着巨大渴求的经济强县合作。在紧随市场需求的前提下，通过连锁化发展，拓展具有潜力的地区合作伙伴，构造全新的、牢固的科技地产网络，才能形成规模效应。

其次，说到底，科技地产是由“硬件”和“软件”共同组成的。可以预见，今后随着科技的发展，科技房地产的硬件水平会越来越高。VR虚拟技术、智能机器人、网络互联技术的应用将更加深入，未来的园区，做模型可以3D打印，清扫、送餐等基础服务有智能机器人，增强现实技术能让远在千里之外的人“面对面”进行会议……但是，“硬件”始终是比较容易被Copy的，尤其是在通讯如此发达，信息如此之通畅的今天，哪有什么秘密可言，也就是说，各个企业之间的竞争很难在硬件上形成决定性壁垒。在此情况下，只有在“软件”上的突破，才有可能成为“一直被模仿，从未被超越”的存在，对于科技地产来说，“软服务”将成为最后的杀手锏。

资源服务

传统的科技地产，功能较为单一，主要提供水电、保洁等基础物业服务，伴随着时代的发展和办公方式的变化，已经远远不能满足人们的需求，必须提供更加“到位”的增值服务。

首先是资源服务，资源服务需要经营科技地产的企业拥有自己的资源库，这就相当于一个血库，可以为有需要的入驻企业及时提供新鲜血液。目前，科技地产资源服务除了为一个企业提供最初的团队、资金、场地、工商注册咨询等前期服务，以及后期的商业模式构建、政策解读、法律财务咨询、媒体资讯、管理经验、上市指导等全方位资源的服务之外，各家企业还在完善服务资源的基础上，根据不同情况形成了自身的特点，其中，soho3Q偏重空间和人脉优势，微软见长于互联网技术优势，腾讯领先于平台优势，创业邦在导师和媒体资源上出众，清控科创依托清华产业形成科研和人才优势，不同企业的资源背景会吸引不同类型的创业者和团队，并能更加专业地解决其面临的问题，提高服务过程中资源的适配度和利用率。

但是，这些资源性的服务还是远远不够的。未来，资源服务需要搭建更广阔的平台和渠道、资源的配置需要更加细分和人性化、资源的调取和使用需要更加便捷。今后科技地产的资源服务的深耕和扩展可以主要通过三种方式去实现：第一种方式是搭建平台，通过各种活动的开展，广泛连接内部和外部资源，在内部打破地区间行业间的壁垒，让信息流动起来，在外部积极联合各领域的伙伴合作，拓展资源渠道，增强资源服务的整体实力；第二种方式是加强对不同入驻企业不同需求的判断性，同时增强预见性，将这些需求按类别进行划分，让资源的配置更加细分和人性化；第三种方式是通过内部网络系统的搭建，让入驻企业可以更加方便调用这些资源，将丰富的资源和成功的运营模式因地制宜进行移植和嫁接；第四种方式是在全球化趋势越来越明显的当下，学会把眼光投向世界。未来的国际交往和联系，只会增多，不会减少，要紧随潮流，把握国际国内形势，不断引进优质的海外资源。

金融服务

第二就是金融服务。近年来，随着国家金融体制机制的完善和各个投资机构的活跃，资本对创新的驱动作用更加凸显，科技与金融结合，已经成为引领现代产业发展的主导力量。构建金融服务体系，是科技地产业鏖战市场的一记重拳。对于科技地产来说，配备从早期、天使到VC、PE的全链条投资基金是首当其冲的，在目前“种子期、初创期”科技型中小微企业获得风险资本仍然困难的情况下，将对急需突破瓶颈的小微企业形成吸引力；此外，设立符合园区生态的产业基金也非常重要，鼓励、引导和扶持园区重点关注领域内的入驻企业发展，有利于形成鲜明的特色和领先的专业优势；成立和引进担保公司，为科技企业融资提供担保，这对进一步缓解科技型中小企业融资难的问题意义重大；同时，我们也应该以积极的姿态去引进科技保险、金融租赁等金融手段，打造对种子期到成熟期的企业全覆盖的多层次的科技金融服务体系。

人性化的细节服务

第三，是人性化的细节服务。真正好的服务，要“源于需求，高于需求”，才能出奇制胜。随着消费的升级，情感消费成为新的市场特征，萌宠营销是一个非常经典的案例。有一个园区在草地上养兔子，小兔子很可爱，养兔子其实基本没成本，却无形中对很多园区的年轻人形成情感的吸引，成为了一种低成本的营销手段。再如小样青年社区，相继推出小样移动食堂、小样睡眠仓、小样健身房、小样饭票、小样红娘等产品和服务，帮助创业者解决职、住、娱、生一体化需求，这些人性化的细节服务，都是在园区运营过程中可以创新的点。

餐饮业流传一句话，“火锅分两种，一种是海底捞，一种是其他火锅。”吃的内容其实差不多，区别就在于服务。毫不吝啬地赠送顾客喜爱的零食，为用餐的父母照顾小朋友，给单独用餐的客人送上陪伴的玩偶……这些细节看似简单，却让海底捞赢得了顾客和口碑，从而在餐饮业这个万亿级的市场上遥遥领先。海底捞的服务，有制度性和规范化的，比如提供围裙、设置游戏、美甲按摩等等，还有些是更个性化的，你会发现每一个服务员都非常热情，但感觉却又都不一样，他们会根据不同的顾客自主、真心地提供相应的服务，而不是千篇一律照搬模式，这正是那么多企业学习海底捞却“学不会”的原因，同时也体现了人性化细节服务的核心：人性化细节服务是由“规定动作”和“自选项目”共同组成的，规定动作往往难成壁垒，自选项目才会成为真正的壁垒。而这恰恰是所谓“绕指柔”的精髓所在。

在互联网的冲击下，商业模式已有了巨大的变化，我们可以看到，Airbnb没有任何一处房产，却颠覆旅行住宿业；滴滴没有一辆出租车，却改变了中国人的出行方式；Facebook没有一个内容制作人，却成为全球数一数二的社交社区……科技房地产的竞争也正悄然由“重”转“轻”，在运营和服务领域愈演愈烈。尽管现在行业似乎更像是一个“红海”， 但事在人为，在全球进入空前的创新密集和产业变革的时代，轻重并举，勤奋练内功，踏实做服务，才是商间正道。我们必须谨记，科技房地产最终的成功取决于入驻企业的成功，用心服务好入驻企业，同他们一起迈向成功，才是科技房地产的价值。

（文章来源：亿欧网）