裁员、倒闭、上市，联合办公2019生死竞速

　　文 | 李晓丽

　　来源 | 投中网

　　封面图由米域提供

　　1、联办过冬

　　寒冬！心慌！

　　裁员、倒闭、价格战、融资膝斩，这一幕幕终究还是在共享办公上演。

　　作为共享经济风口上为数不多还未覆灭的明珠，共享办公会否步ofo们的后尘？

裁员消息脉脉截图

　　这样的担忧正在应验。

　　共享办公头部选手氪空间，开始裁员了。

　　早在12月，脉脉上有人爆料36氪正在裁员，其中氪空间裁员比例20%，大约涉及百人。一位被裁的氪空间员工告诉投中网，这次裁员确实比较突然，但公司给出N+1的赔偿方案，内部没有闹出太大风波。

　　只是被裁的同事感到意外：“12月的销售业绩还在宣传创了新高，而且都在准备年会了，没想到过完元旦回来就开始裁员了。”

　　氪空间内部知情人士对投中网表示，这次裁员主要是缩减人员开支，因为2019年的经济形势难以预测，不得不提前做出应对。

氪空间年会变动邮件通知

　　“必须做好最坏的打算。”

　　“2019年，不会有想象的那么好。”

　　不止裁员，头部选手氪空间甚至连公司年会也一并取消了。1月10日，氪空间总裁办向公司内部发布年会变动的通知，“决定取消与每个人息息相关的年终总结会议和年会庆典。”

　　前脚裁员，后脚倒闭。就在2天前（1月8日），铅笔道报道深圳ibase原点空间被爆单方面解约，租户被“扫地出门”，空间被高价转让给WeWork，而母公司金地集团(600383,股吧)将砍掉联合办公这块烧钱的业务。

　　还有一个更大的噩耗。1月8日同天，软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元。媒体用了一个非常形象的词描述本次交易——膝斩。

　　2019，联合办公彻底入冬。

　　入冬的迹象早有苗头。2018年年末，空间倒闭，租户维权的消息接连上演。11月，被优客工场收购的无界空间北京东直门店爆出租户维权退押金事件，12月，无界空间又发生望京南空间业主被断电事件。

　　虽然无界空间联合创始人韩昕锜对投中网回应，此前的租户押金纠纷目前已经解决，但像无界空间这样的知名企业负面频发，对于行业来说的确不是什么好信号。

　　入冬的迹象还在大佬层面上演，原本剑拔弩张的对掐、互怼、王者之争，偃旗息鼓。取而代之的是，嘴炮互打了3年的毛大庆和潘石屹，鲜见地挨在一起合影。

　　“现在跳出来争一哥，被离职员工个供应商一怼，不就挂了。”一向跟优客工场贴身打舆论战的氪空间开始弱化一哥之争。

　　Peace and love，行业良性发展，也成为带头大哥“庆庆哥”嘴边的口头禅。

　　更冷的信号来自于资本市场。

　　距离头部选手接连宣布C轮融资已经6个月了，截至目前，D轮融资只有1家完成。

　　看见势头不对，共享办公市场里的“地产派”已经摆好了撤离的姿势：早先布局联合办公的传统房企，比如金地集团，在战略上停止了扩张；曾经看好这一赛道的一票园区开发商鲜少再热议。

　　而寒冬并非突然降临，在此之前，早有伏笔。

　　2、低价绞杀

　　最近一轮的价格战由WeWork的全球倾销策略点燃。

　　2018年9月，WeWork首先在国际范围内开启全球“绞杀”，推出100%返佣的高佣金政策。不止向经纪人撒钱，当时融了44亿美金的WeWork还给租客撒钱。彭博社报道提到，如果租户从竞争对手处转租到WeWork里，签约超过一年的，第一年租金五折。

　　WeWork中国迅速响应，在国内“对代理中介原本的15%的佣金比例一举提升至25%。如果客户扩租将给到10%的佣金，三年续租则能够收获3%的佣金。”

　　为什么要进行如此残忍的补贴战？

　　原因有三：一是淡季常规促销；二是更多新空间需要被填满；三是战略目的。

　　Funwork品牌总监刘渝鑫分析，如果WeWork中国不及早采取有效措施，很可能给国内品牌喘息机会。而一旦本土市场有与之匹敌的竞争对手，WeWork中国难再占据上风。

　　随后，头部选手响应了WeWork发起的挑战，国内共享办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。

　　2018年后半年，共享办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在2000-3500元/工位/月的产品，集体下调价格至1000-2000元/工位/月。

　　低价补贴战越打越热，越来越多的办公品牌被迫卷入这场烧钱游戏。

　　“为什么打价格战？就是因为你的产品没有差异化，没有差异化你就只能打价格啊。”纳什空间创始人张剑这样评价这场风波。

　　同质化竞争逼迫选手们只能“强招商弱运营”，除了出租率，无暇顾及其他。更何况，融资顺利的头部选手甚至开启了另一维度的打击——进击甲级写字楼。

　　去年5月，氪空间花664万港元租了香港华懋轩尼诗道1号One Hennessy的7层楼，每平方呎平均租金超过港币80元，单个工位价格约10000港币/月。

　　优客工场位于上环皇后大道中181号新纪元广场11层的香港社区，标价￥10000~12000/人/月。

　　原本靠旧改乘上风口的共享办公，在价格战里贸然进击甲级写字楼是有风险的。对于拿楼成本而言，旧改和甲写之间的差距，那可是2元/天/平米——10元/天/平米的差距。同样拿一个3000米的场地，租金成本差额高达72万。

　　更别说，10块钱只是甲级写字楼的入门，哪怕想租到望京SOHO这样的写字楼还得9块钱/天/平米呢。

　　对于陷在低价泥潭里的共享办公选手而言，这是一笔算不过来的账。

　　“就按6.5平米一个工位 ，甲写10元拿楼，平均85%出租率，一个月30天，6.5*10*30/0.85=2294。这也就刚覆盖基本房东的房租，更不用提运营成本，水电网员工工资，各种咖啡、茶水、绿植、保洁的费用了。何况85%平均出租率第一年基本无望。”曾在头部某家联合办公做高管的张涛（化名）这么分析。

　　也就是说，稍微好一点的装修，稍微好一点的地段，工位价格如果租不到2300元/月/工位以上，基本就是亏损。

　　可现实战况如何？

　　通过好租共享办公频道展示的信息来看，北京范围内，工位价格在1000元（含）元/工位/月以下的有56个网点；价格在1000-2000 元/工位/月的有174个网点；2000-3000元/工位/月的有49个网点；3000元/工位/月以上的有48个网点。

　　也就是说，大部分空间在1000-2000 元/工位/月这个亏损的价格区间竞争。

　　这意味着什么？

　　烧钱！

　　3、生死2019

　　凭借烧钱模式支撑的共享办公规模扩张，在2019年的经济寒冬里能否持续？

　　悲观者众。

　　有人早就选择逃离。

　　从业者王星（化名）查看了最近的国内打印机出货量，墨盒销量，打印纸使用量发现，都在减少，他分析这是企业数量缩减的表现。

　　另一份数据佐证了他的感受，“办法数据最近调研过北京国贸三期写字楼，发现这里首次出现了租金收益率降低的情况。”

　　更让他沮丧的是，受政策影响，一批互金、影视企业正从他所在的联合办公搬走。

　　入行多年，王星打算出走。“还不如直接倒腾大租户的传统中介生意来钱呢。”

　　更早离开的是张涛。“我离开是我不太认同烧钱的玩法。”

　　张涛预测“明年6月会爆掉几个，融资不到位，活着都难，更不要提上市了。”

　　“现在步子跑起来了，就拼谁有钱了。挺不住的都得挂。”

　　哪怕头部频繁宣布融资消息的选手，张涛也一样不看好：“几个亿都不够给现有规模输血的，还有供应商的结算，这也是WeWork打价格战的目的。现在规模大的比如氪空间，再烧三个月，再融到钱也不够填窟窿的，更别提再扩张了。”

　　2019年6月，这是在业内有一定共识的节点。“今年拿的钱多，建设的也多，到6月这些项目该交答卷了。”

　　可从300多个玩家中厮杀出来，共享办公的头部选手会傻到算不清这笔账？蒙眼狂奔？

　　To VC呗。”

　　张涛对投中网分析到：“主要这波都是互联网催出来的To VC的玩法，没人对盈利负责，只对估值、规模、拿下一笔钱负责，创造不了更高的价值。烧钱就白白烧掉了，烧出了更多的负债，还有培养了用户贪便宜的不好习惯。之后想涨价格也涨不回来了，烧钱就没什么意义了。”

　　那么疯狂烧钱之后，一旦没法独立上市，还有谁来接盘呢？

　　这批融资的，后续接盘玩的目前来看也只有WeWork，其他人真去接也玩不动，WeWork接还是To VC扩大估值，充实它的资产厚度。优势就是它有钱。软银不是在后面嘛。所以其他的接盘侠真没谁。”

　　不过，虽然“WeWork最可能接，但未必接的动。”

　　仍留在战场里的共享办公选手们，该如何应对接下的局势？

　　4、上市or Die

　　“2019年行业只会分两波，拿到钱的，拿不到钱的。”星库空间合伙人刘铮分析到。

　　上市，成为这道难题的其中一种解法。

　　最近，投中网从内部人士口径获悉优客工场计划在2019年三季度选择美国上市。对此传闻，优客方面回应投中网称，“不予置评。”

　　早在2018年5月，优客工场创始人毛大庆在接受《福布斯》采访时透露：公司一年内就将实现盈利，预计将在今年或者明年年初上市，地点是香港和上海二选一。

　　近期，弃港股奔赴美国的操作不少。今年1月8日，加密货币矿商嘉楠耘智被爆出香港IPO计划搁浅，目前正考虑在美国上市。

　　抱着上市图谋的联合办公选手很多。优客工场的竞争对手氪空间，在2018年放出消息称将在美国上市，其母公司36氪则拟于2019年赴港IPO。

　　优客工场的另一个对头，SOHO3Q在更早时候放出了上市宣言，早在2018年3月，潘石屹就表态未来不排除拆分联合办公业务独立上市。

　　有上市计划的不单这些大佬，梦想加创始人李文磊早前在接受采访时就明确，梦想加正在加速扩张，三到五年内有上市的计划。

　　不过，上市就一定是正解吗?

　　纳什空间创始人张剑在接受投中网采访时则表示，他们也不排斥上市可能性，但那总归是一个融资手段而已，“有大把公司刚上市股价就垮掉，阿里还上了市又退市呢。该想明白的是，你到底要干什么？你长远愿景是什么？我们这种行业就不是个挣快钱的行业。”

　　尤其，联合办公“这事需要10年20年的做下去。你怎么停啊？停不了的。老想着说一年两年就终局，就要把所有人都切出市场，不现实。”

　　既然停不下来，还有什么选项能够避开这个不上市就go die的结局呢？

　　“短期的拿楼眼光和长期的运营能力，决定了联合办公企业能不能在2019继续活下去。”刘渝鑫分析。

　　处在第二梯队的星库空间刚刚开完新年展望会：“两个目标：一是逆势前行；二是到年底之前拿下20万方管理面积。”但不会是烧钱模式，刘铮对投中网透露了星库空间2019年的扩张路径：专注存量资产中的中低效资产，以及厂房公建老旧办公楼，还有那些经历了经济周期需要二次激活的老牌写字楼。

　　纳什空间的创始人张剑在过去的一年又长胖了，摆在他面前的更紧急的事情好像是减肥，而不是下一轮融资的焦虑。依靠超级工作室的“包间”策略抓住了一波腰部客户之后，纳什空间的产品触角已经深入到了园区。目前，纳什空间已经和中粮集团布局了一个大健康产业园项目。

　　联办入冬，竞争凶猛，有人逃离；也有人坚守，苦练内功。

　　还有人坚信，“

　　在冬天里肯定是会有更多的人倒下去，但是也还会有一批人站出来，有人会走的更靠前。”

　　他们会是谁呢?