联合办公首次开始作为一个行业被公认；预计到2019年，国内联合办公管理面积将会从今年的700万平方米增长至5100万平方米；未来这个行业将会拥有10家上市公司；成都已成全国“联合办公第三城”……以“新空间•新楼宇•新经济”为主题，7月15日在成都举行的“商务楼宇供给侧改革成都论坛暨全联房地产商会联合办公分会成立大会”释放出众多信息。

全联房地产商会联合办公分会在该活动上正式成立，标志着联合办公这个行业正式有了行业组织、行业标准与供应链。岛里创始人兼CEO王宏波担任首届执行会长。此外，包括氪空间、优客工场、方糖小镇等15家知名联合办公品牌成为首届副会长单位。这也是在联合共赢时代的“军师联盟”。

作为首届执行会长，岛里创始人兼CEO王宏波表示，自2015年联合办公兴起，2016年联合办公市场进入“百家争鸣”阶段，探索各自的赛道与模式。到了2017年，市场出现一些新变化，“司马懿讲‘智者争其实,愚者争其荣’，我们已经过了争虚名的阶段，大家在关注给地产商带来的价值，关注收益，关注客户，关注如何为我们的入驻企业提供二次、三次、四次的服务，提高平台的黏性。”

本次论坛对话的信息量很大，结合对部分嘉宾的采访内容，天虎科技用了10个关键词来分别进行梳理，包括现有规模、扩张布局、客群特征、成都地位、类比行业、与孵化器区分、盈利模式、资本市场、大企业内部联合办公、未来趋势。希望创业者和关心联合办公行业发展的人们更多了解这一行业。

关键词1：现有规模

易观国际分析研究总监朱大林：

目前，联合办公社区已在一线及经济较为发达的城市布局，二三线城市将是众厂商未来追逐的重点。

联合办公正向传统办公渗透，为企业输出从“标准化”到“精细化”的办公服务。联合办公从单纯聚焦场地到放眼服务，再到搭建社群，商业化社群的属性已经增强，为会员用户提供便捷的沟通合作平台。

截止到2016年年底，联合办公运营商前五名的都超过10万平方米。在2016年的工位覆盖数量上也是非常大的量级。每家入住率都在70%以上，这说明联合办公满足了用户的刚需。易观公布的2016年中国联合办公厂商管理面积与覆盖工位数情况如下：

岛里创始人兼CEO王宏波：

以2016年的市场份额来计，联合办公分会的副会长单位、会长单位的16家，占市场份额超过将近一半，但是到今天为止已经占不到一半了，在未来占比会更少，因为这个市场其实还处在高速增长的时期。

联合办公是一个长产业链行业，从地产资源获取、产品设计打造、招商引企、运营管理，到企业基础与增值服务、金融投资，再到企业合作、社群、垂直资源整合，目前市场已经形成一大多强，“头部+长尾”的格局。

关键词2：扩张布局

易观国际分析研究总监朱大林:

从未来发展上看，从聚焦场地到放眼服务，未来联合办公厂商需要较强的资源整合能力，增强商业化社群属性。而预计到2019年，国内联合办公管理面积将会从今年的700万平方米增长至5100万平方米。

岛里创始人兼CEO王宏波:

据我了解，所有的一线运营商都在扩张，都有雄心勃勃的扩张计划，特别是联合办公的客群，还在快速成长。

（尽管成都侠客岛企业管理有限公司孵化的“岛里”从规模来讲已是全国联合办公前三名，但在回答天虎科技“经过两年多探索发展，你觉得还有什么目标进度没有完全实现”时，王宏波坦言“扩张稍微慢了点”。而其背后，他认为最主要还是内部人才团队建设跟进的问题。此外，今年店面的扩张布局，岛里依然将主要靠自建和委托运营。)

关键词3：客群特征

岛里创始人兼CEO王宏波

联合办公的客群是初创企业、自由职业者（专业服务人士和专业服务团队）、中大型企业分支机构。这三个客群在快速成长，市场将呈现快速发展、同时竞争激烈的模式。

其中第2个客群在一线和强1.5线城市在快速成长，成长的典型是上海。成都的重点是在第1和第3个客群。

第3个客群快速增长，也得益于双创驱动了两三年的企业开始成长，他们要扩张，要到异地开展业务，联合办公是他们的最佳选择，具备高度可伸缩性，快速融入当地市场，快速建立当地社群，快速对接政府的资源落地。

从侠客岛本身的客群结构来看，初创企业、自由职业者（专业服务人士和专业服务团队）、中大型企业分支机构的比例是40%：20%：40%。

关键词4：大企业内部联合办公

高力国际华西区总经理邓懿君：

2017年大型企业在亚洲地区用到联合办公的比例可能少于5%，但正在陆续增加。但企业在公司内部把面积共享出来的比例已经达到10%，意思就是说100人的公司，我只会设计90个工位，另10个让他流动，不够的时候就租。

预计到2030年，在大型企业里面会有30%的空间会被细分出来，企业不再扩租装修，而是把这个额外的面积细分出来用到联合办公。

WE+创始人刘彦燊：

最近我们就跟上海大众合作，大企业用这种联合空间的量会越来越大。WE+在未来一两年定位这种用户会在30%左右。

关键词5：成都是联合办公第三城吗？

成都市楼宇经济促进会秘书长张萍：

联合办公逐渐成为商务楼宇创新升级，优化存量空间的重要路径，截止2016年成都市已累计建成各类创新创业载体220个，面积超过1540万平方米，居中西部城市首位。成都市2016年新登记市场主体33.5万户，同比增长34.63%。目前成都超甲级、甲级商务写字楼数量有30栋，预计到“十三五”末将培育超甲级、甲级商务写字楼60栋以上。不仅在供给端还是需求端，还是政策支持力度，还是楼宇储备优势，成都都是创新创业与楼宇经济发展的沃土。

岛里创始人兼CEO王宏波：

成都作为联合办公第三城，大部分一线的联合运营商都在成都有布局，成都无论是联合办公空间的数量、覆盖区域、运营商都能在全国排到前列。从岛里本身看，今年底计划空间数量要达到70家，其中省内30家左右，最主要还是在成都地铁沿线选址，也有可能会考虑二线城市。

梦想+创始人王晓鲁：

我们在成都IFS有一个5000平方米的物业，今年9月就要开业。

联合创业办公社（People Squared）集团副总裁黄维：

联合创业办公社会推动音乐空间在全国多地落地，成都将是其中一个重要布局。

Work+市场总监王晓斌：

成都联合办公没有太多的资本助推，在硬件革新方面做得不是特别好，但成都在内部服务社群上是做得很有优势的。我们融会贯通之后也可以走出去，Work+除了成都之外，已经在拉萨开店，还将去昆明开店。

成都中海地产商业管理公司Officezip联合办公全国运营总监李雪瑞：

officezip是中海商业地产旗下的公司，希望通过传统写字楼的空间和小空间，像一个撬动器一样承载未来的office，目前已经在北京、上海、成都、济南、武汉等城市都有进入，我们跟成都的渊源很深，第一个空间不是在北京、上海，而是放在了成都。

Working创始人但虹：

从文创的领域来看，成都是西部文创中心的定位，给从业者带来极大的机会；32所高校都有相关的专业，这就提供了底部人才的基础，很多在外面的大咖也有可能回流；第三个是政策好；第四是成都是3200年的古城，有非常好的历史文化的积淀，城市文化氛围非常适合做内容创造。

Walnut创始人张艺达：

通过这些年的运营下来，我觉得要把空间做盈利，只要在成本和运营效率上控制，在成都是绝对可以做到的。

在成都大家都说吃喝玩乐，Walnut看的方向是生活、饮食、城市这方面的内容，18—35岁代表的是80后和90后的人群，这个人群进入了核心消费阶段，他们每时每刻都在消费，不是说工作的时候不再消费。所以联合办公的桌子是一个入口，在成都可以真正把如何服务他们的生活需求去关注思考。

这一块很少有联合办公去做。我们做活动做运营的时候，挑选的不仅是创业类的，更重要的是怎么把这个事情玩起来，带动18—35岁的人进来分享，因为成都人特别喜欢娱乐休闲，就要针对这一点做得更精准。

关键词6：与其他行业对比

WE+创始人刘彦燊：

联合办公会衍生出来新的商业模式或者新的连接。比如，Wework差不多是5万张桌子工位，以它的估值来讲，如果只是算工位，没有办法算出一个工位可以值35万美元。对比一下做酒店，万豪收购喜来登130亿美元，那时候喜来登大概有48万间的房间，一个酒店房间差不多是3万多美元估值。

一个酒店的房间投资肯定是远远大于一张桌子的投资，为什么wework这么高的估值？肯定不是因为它的租金，而是这个平台做大有成千上万个中小企业或者是大型企业，这个连接的平台可以产生什么新的商业模式。

岛里创始人兼CEO王宏波：

我更愿意把联合办公业态比成咖啡厅。中国有十万家咖啡厅，其中6%是连锁咖啡厅，星巴克占到连锁咖啡厅的30%的市场，但是只占到整个咖啡厅市场的2%。

优客工场首席财务官刘岩：

如果我们思考迪士尼今天的价值，可以知道迪士尼不是靠门票活着的，迪斯尼的价值在哪？它的衍生品牌很厉害，它的价值不是一张门票。联合办公行业的桌子就是迪斯尼门票，我们今天只看到一个门票，大家就纠结是不是盈利，我倒觉得大家可以放松一点，往前走，不断的创造价值。

关键词7：与孵化器的区别

岛里创始人兼CEO王宏波：

在社群和企业合作这一方向，是联合办公和一般概念讲的众创空间和孵化器的区别。

孵化器更关注的是单向的培育，我作为孵化器运营商，我有资源可以孵化你、辅导你、帮助你、指导你，更强调单向的帮助，而联合办公更强调的是双向合作，是会员之间的合作，是“我的给你、你的给我”，在更大的平台上资源共享，共同面对客群、上下游与产业链，这也是联合办公与孵化器的“单向培育”不同之处。

关键词8：盈利模式

岛里创始人兼CEO王宏波：

侠客岛的业务大致可以分为3大模块。一是空间板块，即办公空间的运营管理和运营管理系统。2016年这部分业务未盈利，但到今天，包括总部信息成本在内，这部分业务是盈利，总体运营情况不错。

二是企业服务板块，目前正处于投入期。三是资本业务。目前已投了4个项目，有3个已经进入下一轮融资，总体情况不错。

方糖小镇创始人万里江：

方糖小镇从公司层面尚未实现盈利，但大多数单店已实现盈利。但是从店面的运营中，方糖小镇已总结了一套高效运营规律，接下来可以保证新开店后2年半盈利。总的来说，这个行业的核心是是一个精细化的活儿，在追求快速扩张的同时，一定要注意效率，需要找准“门道”，扎实做事，未来盈利的能力和空间是有的。

WeDo联合创业社创始人蒋凌广：

整个公司是微盈状态，WeDo也坚持着稳健发展的思路。目前，WeDo也在做投融资服务，目前已投了9个公司，整体预期不错。

但目前这个阶段，说盈利与亏钱为时尚早。个人认为联合办公行业并不算烧钱，有盈利的也是微利状态，不盈利其实也亏不了多少，整个行业还是一个良性发展的行业。

星库空间创始人百羽：

首先，单店要实现盈利，在此基础上再谈其他收入与盈利。目前，星库空间所有单店都盈利，并有预测的曲线可以监控各店运营情况。

从公司管理来讲，所有单店都需要实现盈利，否则在某一个时间点需要关闭。但是，联合办公是否盈利是一个动态指标，要用一个商业地产指标衡量，目前，星库空间也在自己做这个指标，同时，也会和第三方会计师合作。

创业公社首席运营官刘宝廷：

目前，创业公社通过按工位或是面积相结合的方式提供服务，创业公社整体的收入和盈利情况都是相对来说比较不错，已实现相对盈利。

在服务方面，创业公社的政策咨询服务是其特色服务，这也是一个盈利的部分。今年下半年，创业公社也将加速扩张，进一步实现规模和服务上的扩张。

关键词9：未来趋势

岛里创始人兼CEO王宏波：

目前，联合办公行业有3个趋势值得注意，空间从资产属性变成服务属性，商业模式从租金导向变成流量导向，属性从地产属性变成平台属性。特别是做平台，需要为这一类客户提供综合性服务，然后有多次服务，并把它变成一种可以输出的服务模式。

未来会是一个完全竞争的市场，不是垄断竞争。

联合创业办公社（People Squared）集团副总裁黄维：

目前许多创新人群涌向联合办公，这代表着一个非常好的势能和趋势。一方面，联合创业办公社正积极帮助国内创新项目进驻谷歌全球化社区中。另一方面，联合创业办公社也正在积极做跨界创新。未来，联合办公会越来越多，但内容才是王道，联合办公一定可以跟生活、消费、潮流文化结合在一起。当下，年轻人对文化的消费是刚性的，特别是成都市场，可以做内容，做垂直。

优客工场首席财务官刘岩：

空间和楼宇只是一个载体，要让用户一直选择与联合办公结伴同行是一个很大的挑战，因此，优客广场在共享办公室的同时，也正在积极推动共享资源。目前，市场上最缺服务的是中小企业，优客工场致力通过共享各类包括金融、财税、教育、人力等等资源，让中小企业也得到大企业服务。

联合办公也可以扩大客户范围。除了创业团队，联合办公为地产商带来流动性与现金流。严格来说，联合办公也是地产商的客户，同时，对于一些大企业，包括汽车、家电行业，联合办公也是其完善其产业链的一个补充手段。

对于传统大型企业来说，联合办公也是其内部改造、文化创新的一种悠闲手段，联合办公也可以作为一种产品做输出，这些都是联合办公未来可以探索的一些路径。

WE+创始人刘彦燊：

联合办公很多不是在甲级写字楼，Wework在一个乙级办公楼里面能给你甲级办公楼没有的氛围，这是联合办公的特性。为什么联合办公发展那么快，就是受众的改变。现在80后、90后、00后的话语权越来越大，他们比较喜欢这样的工作环境，在这一代人里面，对互联网的精神是平等、协作的认知非常深刻。从发展来讲，联合办公肯定还有很大的空间，起码在今后几年是这样的。我觉得联合办公将来是传统办公的百分之几不知道，肯定会给传统办公造成非常大的冲击。

关键词10：资本市场

岛里创始人兼CEO王宏波：

资本在追逐着联合办公行业，2016年以来总的融资额已经超过30亿，并不算少，也算一个小的热点。

2017年中国有更多的联合办公品牌运营商获得融资，也出现多个合并案例，这都说明市场正在日趋理性。

联合办公能够为想要快速成长的企业提供价值，能够推动整个新经济在国家的发展，能够帮助一些想要发展的企业，特别是小企业、项目型的企业、需要平台化的企业快速成长，这个跑道很大。有人说可能有一两家上市公司，我认为不止十家上市公司。

天虎科技 罗曙驰 杨梦婷

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