港股物管企业终于走向“赢家通吃”

作者：橘颂

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

对于中资企业来说，香港历来都是IPO上市的重要目的地之一。近年来，选择赴港上市的中资企业越来越多，其中，物管企业对于赴港IPO的热情尤其高涨。

RyanbenCapital数据显示，截至2021年7月23日，共有50家中资物管公司在港交所主板挂牌上市。其中，有 45家通过IPO上市，3家通过介绍上市，1家通过借壳上市，1家通过注入物业业务资产成为物管企业。

截至7月23日，上述45家中资物管公司通过IPO在港合计募资967.53亿港元，平均每家募资21.50亿港元。

2021年以来，共有13家中资物管企业在港上市，其中11家通过IPO上市。

此外，2021年共有 30家来自中资物管公司赴港递交上市申请，而同期港交所全部申请数量为231家，中资物管公司占比12.99%。截至7月23日，尚有22家中资物管公司正在上市处理中。

那么，中资物管企业扎堆赴港上市的原因何在？

赴港上市扎堆 缘由各不相同

赴港上市似乎成了中资物管企业的“标配”。

总的来说，赴港上市的物管企业主要分两种：

一种背靠房地产开发母公司；

一种是专注于物业管理，不涉及房地产开发的独立第三方物管企业。

赴港上市的绝大多数中资物管企业属于前者。背靠房地产开发企业物管企业能够获得更多的在管面积，以及更稳定的现金流以及母公司的支持。而独立第三方物业管理企业通常体量较小，业务拓展也相对缓慢。

对企业而言，相较在港上市，A股上市的要求更高，时间更久，监察更为严格。许多在A股上市的企业自上市辅导至最终上市，要经历两到三年的时间，这让许多筹资心切的企业选择赴港上市。

除了这个理由外，不同类型的物管企业赴港上市的理由各有不同。

比如，对于从地产开发企业拆分上市的大中型物管企业而言，赴港上市不仅关乎自身，还关乎集团的整体发展。

而且，随着内地对房地产企业管控的逐步加码，内地房企的融资压力和偿债压力都有所提升。拆分物管业务单独赴港上市，既可以免去A股上市对关联交易的审查，也可以更快的从港股市场获得资金。

此外，由于港股市场长期以来更青睐物管企业而非地产开发企业，物管企业在港股的市盈率远高于地产开发企业，大中型物管企业往往更乐于赴港上市以获得更高的市值。

以碧桂园服务(06098.HK)为例，数据显示，上市两年来，其市值已经达到2304.06亿港元，市盈率达到60.94，而其母公司碧桂园(02007.HK)的市值仅为1818.96亿港元，市盈率仅为4.25。

对于中小型物管企业来说，扎堆赴港上市的原因则更为现实，那就是融资第一。

2021年5月20日，港交所发出公告，为了提升在港上市企业的质量，其将在2022年后大幅提升在港上市的盈利要求：最近一个财年盈利不低于3500万港元，且再之前两个财年的盈利总额不低于4500万港元。另外，在2022年前递交招股书但到时未上市的企业也必须符合这一标准。

这一标准已经超过了许多已上市物管企业的业绩。年报显示，2020年，方圆生活服务(09978.HK)的净利润约为2636.40万港元，烨星集团(01941.HK)的净利润约为2488.95万港元。

同样，在已递表的企业中，也有许多达不到这一要求的。如今年4月28日递表的明宇商服在2018年至2019年的净利润之和约为4132.62万港元，低于新标准要求的数额。

除了上述两种企业外，还有部分中资物管企业赴港上市是为了在境外设立资本平台。虽然新交所也允许中资股份制企业上市，但鉴于物管企业赴港上市已形成“潮流”，大部分物管企业还是会优先选择港交所。

港股市场不相信“小而美”

在港股市场，“小而美”的物管企业并不受市场青睐。

数据显示，截至7月23日，在港股市场上市的中资物管企业中，碧桂园服务(06098.HK)的市值最高，是唯一一家市值超过2000亿港元的物管企业。紧随其后的是华润万象生活(01209.HK)，其市值已达1062.50亿港元。

除上述两家企业外，在港股上市的市值的中资物管企业中，有12家企业的市值位于100亿港元至1000亿港元之间，有28家企业的市值位于10亿港元至100亿港元之间，而市值低于10亿元的共有8家。

从市盈率来看，头部物管企业的市盈率远高于小型物管企业。

同花顺数据显示，碧桂园服务的市盈率高达60.94，华润万象生活的市盈率也高达80.01。与之相对，宋都服务(09608.HK)的市盈率仅为6.25，中奥到家(01538.HK)的市盈率更是低至3.66。

市场不看好“小而美”是有原因的。

在港股上市的50家中资物管企业中，大部分背靠地产开发公司，而这些房企的项目往往会交给其附属的物管企业进行管理。这意味着规模大的房企能够为其附属的物管企业提供源源不断的业务。

对此，阳光控股执行董事吴建斌曾言：“目前物业公司估值分化有两个逻辑，第一个是管理面积够不够大，越大，市场价值越高；第二个逻辑是这家物业公司后面有没有大的地产公司支撑。现在估值比较高的都符合这两个逻辑。”

以华润万象生活为例，年报显示，2020年，华润万象生活在管住宅建筑面积为1.07亿平方米，较2019年增长了15.72%。其中，来自华润置地(01109.HK)的在管面积为0.81亿平方米，占比达76.34%。可见，华润万象生活的大部分收入都来源于对华润置地项目的管理。

（来源：华润万象生活2020年年报）

但背靠小房企的物管企业和独立第三方物管企业就没有这样的便利了。

宋都服务年报显示，2020年，其在管的住宅及非住宅面积总额为0.08亿平方米，其中58.8%的面积来源于宋都股份(600077.SH)，而余下的41.2%的在管面积均来源于第三方开发商。

随着“三道红线”和一系列监管措施的出台，相较于资产较多、流动性较为充足的大型房企，中小型房企在负债率、融资等方面受到的压力越来越大，其拿地难度也在不断提升。

2021年7月20日，宋都股份以损失5000万元保证金的代价，放弃了其在杭州竞得的一块土地。业内人士分析，其放弃竞得土地的原因在于政策限制下，融资困难，无法保证项目盈利。

因此，如宋都服务这样的中小型物管企业依赖管理母公司项目盈利越来越困难。

除此之外，大型物管企业通过规模效应，可以更好的开展物业增值服务，获得额外的收益。如华润万象生活就对写字楼客户提供商业运营服务，对物业开发商提供顾问、营销配合等服务以及为社区提供小区生活服务及经纪、资产服务等。

而中小型物管企业往往缺乏足够的资金和技术开展高质量的增值服务，因此其在增值服务领域拓展业绩的能力就相对有限。

并购潮来袭 谁会是最后赢家？

物管企业越大越好、赢家通吃的逻辑，最终带来了中资物管企业并购潮。

2021年递表的中资物管企业大部分在招股书中就表明了这一意向。

比如，明宇商服在招股书中称，其募得资金将用于战略收购及投资其他物管公司。

融汇悦生活也表示，其募集资金将用于收购或投资业务重点在成渝经济区、环渤海经济区或海峡西岸经济区的物管公司。

也有业内人士表示，港交所提高对上市企业的业绩要求，也将会倒逼一部分短期上市无望的中小物管企业进行整合，使自身业绩能够满足港交所的要求。

如果说上述中小物管企业是不得不进行整合，那么头部物管企业的“攻城略地”更多是为了巩固自身业务的护城河。

例如，碧桂园服务在年报中称，2020年，其收购或并购了电梯公司溧阳中立、物管公司菱基物业、传媒公司城市纵横以及环卫公司满国康洁等企业，意在增强自身的服务能力。

2021年，碧桂园服务更是一掷千金，收购了港股上市物管公司蓝光嘉宝服务(02606.HK)。

2021年7月15日晚，碧桂园服务发布公告称，其将完成对蓝光嘉宝服务股权的收购，蓝光嘉宝服务将于8月19日正式退市，这宗物管行业史上最大的并购案最终尘埃落定。

2月23日，碧桂园服务与蓝光嘉宝服务同日停牌，两天后，碧桂园服务发布公告称，其将收购蓝光嘉宝服务64.62%股权，价格为每股人民币42.11元，总收购价将达到约48.5亿元。

在最近的媒体采访中，碧桂园服务总经理李长江表示，碧桂园服务已经全面接管蓝光嘉宝3个多月。蓝光嘉宝是西南地区的区域性品牌，收购蓝光嘉宝服务可以产生资源协调，可以降本，最后带来规模性效益。

中小型物管企业谋求合并是为了求活，龙头物管企业的收购是为了谋求规模效应，整合优质资源。但是，随着监管对于房地产行业和对垄断的监管加强，一味扩大规模可能并不能达到想要的效果。随着我国居民生活水平的不断提升，物管企业想要走得更远，也许还要在技术和服务上多下功夫。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）