“特立独行者”保利物业

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

7月16日，保利物业（06049.HK）发布关于进一步更改全球发售所得款项用途的公告，表示将调整IPO募集资金的用途，将用于增值服务用途的所得款项分配比例由35％提升至62.5％，战略投资及收并购的资金占比从37％降低至18.5％。

来源：保利物业公告

在各大物业上市公司争相并购、积极跑马圈地的行业背景下，保利物业却积极调整募集资金，加码增值服务，这引发了市场关注。

此前，有相关人员询问并购一事，保利物业董事长黄海表示，如果是为了进入细分市场，那公司可能会因为标的的稀缺性、可获得性以及培育的可能性而及时调整并购策略；如果是为了规模，那公司的并购标准会一直保持，不会因为市场的变化而有太大调整。因此保利物业在收并购上一直比较谨慎。

不过，对于如今的保利物业来说，低利润率和规模难以突破成为了其待解的难题。

毛利率水平“跑输”同行

目前，保利物业拥有三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，已形成住宅物业、商业物业、办公物业、学校物业、产业园区物业、医院物业、公众物业等多元化物业服务产品结构。

截至2020年末，保利物业已进驻184个城市，在管项目总面积约3.80亿平方米，在管项目总数1389个，合同管理项目总面积约5.67亿平方米，合同管理项目总数1948个。根据中指院《2021中国物业服务百强企业研究报告》，保利物业综合排名第五。

单从规模来看，保利物业仍然保持着行业领先的位置。但是在规模背后，远低于同行的毛利率成为了其难以言说的痛。

2020年报显示，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长34.70%；净利润为6.74亿元，同比增长37.31%；毛利润率为18.65%，同比下降1.64个百分点。

保利物业几大业务板块都呈现收入和利润未同步提升的问题。

据年报，物业管理服务仍是保利物业的主要营收来源。截至2020年末，物业管理服务的营收为49.48亿元，在总营收中的占比为61.6%，较2019年增长28.7%。而物业管理服务的毛利率约为14.2%，与2019年保持一致。

来源：保利物业公告

保利物业非业主增值服务业务内容包括向物业开发商提供的案场协销服务以及咨询、承接查验等，2020年实现营收13.41亿元，在总营收中的占比为16.7%，较2019年增长38.5%。非业主增值服务的毛利率约为20.1%，相较2019年的20.3%略有下降。

保利物业社区增值服务主要包括美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、家政服务等，2020年实现营收17.48亿元，在总营收中的占比为21.7%，较2019年增长51.5%。非业主增值服务的毛利率约为30.3%，较2019年的40.7%下降约10.4个百分点。

保利物业在2020年报中提到，社区增值服务毛利率下滑，主要是受上半年疫情影响，部分入户式增值服务、社区媒体、社区空间等业务开展受阶段性限制；美居、社区零售等处于成长期的业务高速增长，收入占比提升。

如今，在消费升级和产业转型机遇下，物业服务企业纷纷积极应对市场需求变化，整合自身和社区内外优质资源，持续提供多元化、差异化的增值服务，进而将社区增值服务打造成企业新的盈利增长点，成为助推企业快速发展的重要力量。

而近几年来，保利物业社区增值服务收入占比也在逐步提升，从2017年的9.85%增长至2020年的21.70%。虽然收入实现了大幅增长，但是毛利率却同比下滑10.4个百分点，在2020年28家公布社区增值服务毛利率的上市物企中，保利物业排名最后。

保利物业社区增值服务毛利率的下滑拉低了整体的毛利率。公开数据显示，2020年上市物管企业毛利率均值在30%左右，而保利物业的毛利率为18.65%，远低于行业平均水平。

对此，保利物业财务总监杨杨曾公开表示，物业管理服务板块会考虑深耕市场，实现高质量扩张，而社区增值服务会布局一些高毛利的业务对冲美居服务、社区零售这类毛利率不高的业务，希望通过这些措施来提振利润率。

并购项目不理想 两度调整募资用途 加码增值服务

进入2021年以来，保利物业已两次调整IPO资金用途。

公开资料显示，2019年12月，保利物业在港交所上市，全球发售所得款项的净额约为52.18亿港元。

招股书显示，保利物业将上市后所得募集资金划分成四大用途，分别为战略投资及收并购、开拓增值服务、升级数字化和智能化管理系统、运营资金和公司一般用途。其中，57%将用于把握战略投资机会，择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大集团物业管理业务的规模；约15%将用于进一步开拓集团的增值服务；约18%将用于升级本集团的数字化及智能化管理系统；10%将用作运营资金及一般公司用途。

2021年4月1日，保利物业发布公告，宣布更改上市资金分配。

具体来看，将用于择优并购，以进一步发展战略联盟及扩大集团物业管理业务的规模的资金额度降低至37%；将用于增值服务的比例提高到35%；升级数字化以及运营资金保持了原来18%和10%的比例。

对于调整资金用途的原因，保利物业表示，将收并购的资金预算比例由57%下调到37%，是因为在市场上寻获业务范围及规模等方面符合公司要求的标的需要一定时间，但同时也强调，未来将继续积极物色合适的投资并购标的。

将用于增值服务的比例提高到35%，是为进一步深化增值服务内涵及改善现有增值服务质素，更好地为股东创造价值，并表示仍将保持战略定力、坚持产业优先等原则，凭借自身的资金优势、品牌实力和服务管理能力，进一步提升管理规模和服务能力，优化产业布局。在增值服务方面，将积极物色合适的项目，逐步夯实相关业务的市场化招商及经营管理能力。

此外，截至2021年4月1日，保利物业已使用全球发售所得款项约9980万港元，尚未动用所得款项净额约51.184亿港元。

7月16日，保利物业发布公告，再次更改全球发售所得款项用途，将用于增值服务用途的所得款项分配比例由35％提升至62.5％，战略投资及收并购的资金占比从37％降低至18.5％，用于升级数字化及智能化管理系统的资金则由18%缩减到9%。

保利物业表示，将用于增值服务用途的所得款额度由35％提升至62.5％，主要是为了进一步做大做优增值服务业务，更好地挖掘专业服务有关资产增值空间。

疯狂压缩收并购资金，加码增值服务，可见保利物业希望将增值服务打造成盈利增长点的野心。

不过，在近两年社区增值服务利润率不断下行的背景下，保利物业接下来每一步的发展都需仔细考量。

并购业务不理想也是保利物业选择加码增值服务的原因。

据了解，自2019年上市以来，保利物业通过收并购仅拿下一个项目，即2020年以8100万元收购华昌物业80%股权，彼时该项目是非住宅领域，主要服务于商办及公建领域的公司。

然而，这个唯一的收购项目并未给保利物业带来多大的利益，带来的收入不到800万元，与收购价相距甚远。

在2020年业绩发布会上，保利物业董事长黄海表示，自2019年上市募资后并购成果不理想，该公司也经常在检讨。但即便如此，在并购市场上还会保持一贯谨慎的投资风格。

而如今，保利物业不仅在选择收并购标的上持续保持谨慎，同时更是疯狂缩减用于收并购投资的资金，或许也属“无奈之举”。

当前，在物业行业掀起并购狂潮和扩张规模之下，保利物业选择做一个“特立独行者”，选择加码增值服务提升利润水平。

只是，在行业承压和自身困境的压力下，保利物业的路并不好走。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）