华侨城兜售元阳哈尼梯田景区，世界遗产为何成了“包袱”？

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文 | 闻旅

8月31日，上海联合产权交易所披露了一则股权及债权转让信息，云南世博旅游控股集团有限公司（以下简称“云南世博”）转让云南世博元阳哈尼梯田文化旅游开发有限责任公司（以下简称“元阳哈尼梯田”）100%股权及转让方对标的企业29949.452157万元债权，该信息披露起始日期为8月31日，期满日期为2021年9月27日。

来源上海联合产权交易所

信息显示，本项目挂牌底价为人民币36549.822157万元，其中：标的企业100%股权挂牌价格为人民币6600.37万元，转让方对标的企业债权的挂牌价格为人民币29949.452157万元，其中债权本金为28865.75万元，债权利息截止至2021年9月30日为1083.702157万元；若本项目形成竞价，成交价格的增值部分为股权部分的溢价。

该产权转让行为批准单位为华侨城集团有限公司（以下简称“华侨城”），股权信息显示，2017年4月，云南世博股权变更，华侨城全资子公司华侨城（云南）投资有限公司出资 302164.421万人民币持股51%，由此成为云南世博控股股东。

01 历史回顾

红河哈尼梯田遍布于云南省红河州元阳、红河、金平、绿春四县，总面积约100万亩，其中，仅元阳县境内就有17万亩。作为红河哈尼梯田的核心区，元阳哈尼梯田有1300多年的开垦史，由森林、村寨、梯田、水系“四素同构”的循环生态系统规模宏大，气势磅礴，是哈尼族、彝族等先民农耕文明的智慧结晶和农业文明文化景观的杰出范例。

2000年，云南红河州正式将境内的哈尼梯田申报世界文化景观遗产；2004年，红河哈尼梯田被列入中国5个申遗预备项目之一；2007年列入中国35个申遗项目之一；2013年6月22日，在第37届世界遗产大会上红河哈尼梯田被成功列入世界遗产名录，成为中国第45处世界遗产。

2008年7月，云南世博与元阳县签订了《元阳哈尼梯田项目合作开发框架协议》，根据协议内容，云南世博与红河哈尼族彝族自治州双方将围绕红河州旅游资源的开发和建设实施全方位的战略合作，力争5-10年内投入巨资，进一步加快红河州旅游产品的打造、旅游服务设施建设、旅游小镇建设、生态社区建设的步伐。

同年11月，双方合资成立云南世博元阳哈尼梯田旅游开发有限责任公司，公司注册资本13200万元，进行元阳哈尼梯田景区的开发运营。经过对包括道路、厕所、观景台等基础设施方面的投入建设后，2009年初，元阳哈尼梯田开始对包括哈尼族箐口民俗村、多依树、坝达和老虎嘴在内的4个核心景点收取门票，票价均为30元。而在建起游客服务中心后，景区改成通票制。

2013年，云南旅游通过购买云南世博旗下相关资产进行重组。因存在一定程度的同业竞争，7月31日，世博集团补充承诺称，“哈尼梯田和丽江投资处于开发建设前期，盈利能力弱，且其收入主要来自于门票收入，目前不具备进入上市公司的条件。承诺将促使上市公司在本次重组完成后的5年内以现金或发行股份购买资产等方式收购上述资产。” 

来源云南产权交易所

随后的2014年3月，元阳哈尼梯田与中国工商银行股份有限公司个旧支行签订了编号为“2014年(个旧)字0019号”《固定资产支持融资借款合同》，借款额度为22000000元，期限自2014年3月4日至2019年3月3日止，将哈尼梯田景区门票收费权作为质押物，签订了编号为“2014年个旧(质) 0001号”《最高额质押合同》，金额为416240500元。

或许正是以此为基础，元阳哈尼梯田景区开启了通向休闲度假的转型升级路。

企查查招投标信息显示，从2016年4月起，元阳哈尼梯田先后启动爱村哈达普特色村、多依树观景台塌方修复及提升改造、岩子头帐篷/房车营地建设、老虎嘴简易梯田式停车场建设、云裳酒店提升改造、多依树休闲度假酒店提升改造等项目招标。

同时，更大规模的餐饮住宿配套建设提上议程。2016年12月，元阳哈尼梯田以3444.4万元买下元阳县牛角寨乡一宗面积为8.72公顷的住宿餐饮用地，约定开工日期为2020年12月28日，约定竣工日期为2022年12月28日。

在此期间，该景区内建起由元阳县操盘的哈尼小镇，该项目位于元阳县新街镇土锅寨村委会箐口小寨古茶树坡，于2013年10月开工建设，2015年7月竣工，项目总投资2.2亿元，工程规划面积1500亩，实际建设用地面积148亩，共建设房屋234栋，其中新建民房218栋、公房3栋、原住民房13栋，项目内实施了游客服务中心、幼儿园、村民活动中心、公厕等项目建设。

据早前报道，哈尼小镇游客接待服务中心已经完成入驻，万缮度假酒店业、云上梯田休闲度假酒店、山田云舍、哈尼香们、心旅时光等12家客栈（酒店）相继投入营运，共有客房197间，可接待人数397人，哈尼历史文化博物馆、哈尼小镇文创园、稻梦梯田众创空间等一大批项目装修后投入运营。

02 问题重重

看似“一顿操作猛如虎”，但在当地旅游业者上，云南世博对元阳哈尼梯田的开发进展异常缓慢。

为什么世界级的美景，旁边的村庄却依然是赤贫状态？为什么这么优质的旅游资源，每年游客很少？为什么坐拥得天独厚的开发潜力，当地政府却一直缺乏抓手？2019年初，携程集团创始人&董事局主席梁建章发表了一篇名为《从“哈尼梯田”看旅游扶贫新路径》的文章“灵魂三问”，引发了旅游业界的热议。

红河某旅行社人事阿灿（化名）向闻旅介绍，元阳旅游早先属于“养在深闺”，但在2013年红河梯田成功申遗后“一朝成名天下知”，当地旅游业界一致预判，3～5年内，元阳旅游应该会有相当大的突破。但打脸的是，客流增长远不及预期。

信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）昆明分所出具的年度审计报告显示，2020年元阳哈尼梯田营业收入为12465.64万元，净利润为7118万元，资产总计39484.2万元，负债总计33801万元，所有者权益为5683万元；截至2021年7月31日，其营业收入仅为2490万元，净利润为-798.6万元，资产总计43388万元，负债总计38503万元，所有者权益降至4884.4万元。

元阳哈尼梯田的业绩暴跌看似突兀，但事实上，该景区的亏损才是其常态。此前信息显示，2015年度至2018年度，元阳哈尼梯田分别亏损679万元、1167万元、6289万元和1783万。2019年截至7月31日，元阳哈尼梯田营收1419万元，净利润-816万。

而因为景区公司的营收主要以门票收入为主，由此来看，元阳哈尼梯田客流增长之萎靡可见一斑。

为深拓云南旅游，2017年4月，华侨城集团增资入主云南世博，持股51%，入主云南世博后，华侨城开始进行内部资产腾挪，2017年7月，华侨城自旗下华侨城A手中受让文旅科技股权，2018年，云南旅游（云南世博控股）宣布收购文旅科技100%股权，该交易2019年4月已经获证监会核准。

经过系列内部盘整，2018年7月，华侨城集团明确提出要举全集团之力，实施“云南大会战”。这其中，云南世博以景区景点建设、文化旅游地产、特色小镇建设、休闲度假康养、酒店扩展为项目重点，元阳哈尼梯田属于重点景区之一。

2018年9月25日，云南世博与云南旅游签订《委托管理协议》，托管协议显示，由云南世博将所持有标的的除所有权、收益权、处置权、要求解散公司权、清算权相关权利，委托给云南旅游行使。由于上述景区尚未实现盈利，此次托管，云南旅游还将向委托方云南世博收取一定的托管费。 

或许是难以忍受景区持续亏损，2019年9月，元阳哈尼梯田33.33%股权在云南产权交易所挂牌转让，转让价格为467万元，转让方为元阳县国有资产经营管理有限责任公司。

值得关注的是，针对这次股权转让，原阳县对受让方资格在企业有效存续时长、净资产和负债率、业务范围、酒店管理经验、旗下景区级别等在内设置了诸多限制，疑似为元阳哈尼梯田大股东云南世博“量身定做”。

同时，该公告显示，现有股东云南世博在此次股权转让中保留优先购买权。2019年11月，云南世博以467万元的底价，成功拿下元阳县国有资产经营管理有限责任公司持有的标的公司33.33%股权。

尽管如愿全资控股元阳哈尼梯田，但好巧不巧的是，还没来得及重振旗鼓“大干一场”，突发的疫情冲击叠加自身运营乏力，加之地产行业的宏观趋势持续下行，逼得华侨城最终还是将元阳哈尼梯田摆上了货架。以此来看，其将哈尼梯田整合进上市公司云南旅游的想法也只能“告吹”。

03 未来怎么办？

事实上，梯田作为文化景观，是人们与当地的自然环境在长期的互动的作用基础之上所形成的外在表现，和其他的遗迹类型的旅游资源相比，文化景观资源的保护非常强调人在其中的关键作用。

聚焦元阳哈尼梯田，元阳县新街镇和攀枝花乡位于红河哈尼梯田遗产区，涉及面积158.53平方公里，17个村委会，80个自然村，12946户60959人。在观察者看来，华侨城之所以“败走”，是主客观因素共同作用的结果。

“交通短板这个客观因素确实无法回避，”以泸沽湖为例，阿灿谈到，早先泸沽湖连大巴车都进不去，但因为产品/配套和营销推广的滚动配合，近年来客流量暴增。元阳梯田不仅头顶“世界遗产”的王冠，论通达性也比泸沽湖强得多，之所以会有如此大的差距，运营主体的缺位才是主因。

“自从云南世博主导后，哈尼梯田景区除了围起来收门票，这些年几乎没有投入培养新的增长点。因为集团对哈尼梯田不够重视，景区负责人到元阳像被发配一样，只想着尽快回归总部，整个团队缺乏主动作为的意识，运营散乱。而地方政府因为做不了主，只能从中协调，这导致元阳旅游逐渐被周边县市拉开差距，到现在都还没评上5A。”

以景区自营的云裳酒店、多依树休闲度假酒店为例，据阿灿介绍，这两个酒店从硬件设施来说不算度假，更像是快捷酒店，服务也跟不上，开业后基本没人。“像招标的岩子头帐篷/房车营地，这个项目根本就没建起来；老虎嘴观景台塌方到现在几年了，到现在一直没修复。”

自身运营能力不足之外，涉及到优化与原住民共赢机制、延长旅游消费链等方面，运营方同样失位。景区内某酒店管家晓霞（化名）谈到，因为缺乏旅游扶贫的行动和意识，元阳当地人并不喜欢这个景区运营方，其做的很多所谓“成绩”，更多只是为了给政府一个交代；但真正落到实处，想办法对原住民尤其是年轻人“授之以渔”的举措，元阳哈尼梯田做的实在太少。

“梯田门票是景区在卖，梯田是元阳村民在耕种，为什么一直到今天，本地村民没有太多怨言？是因为当时村民觉得，反正自己也没损失什么，景区有没有补助无所谓；但现在原住民慢慢觉醒了，他们清楚地知道，如果没有大家的坚持耕种，元阳哈尼梯田不可能走到今天。而未来景区要想实现可持续发展，必须调整利益分配机制，与村民分享实现共赢。”

针对元阳哈尼梯田的困境，梁建章此前分析指出，现代的农业和制造业差不多，需要人才，资金和便利的交通设施，同样气候条件的山区无论如何也竞争不过平原地区。而且农业总体是不具增长性的，占GDP的比例会越来越低，尽管元阳山区产业扶贫的挑战巨大，但因为哈尼梯田这一独特的文化旅游资源有巨大的开发潜力，只要交通瓶颈、高端和特色住宿&餐饮等配套服务得以落地，情况会大为改观。

具体到元阳高端的酒店和民宿的短板，究其原因，一方面是交通瓶颈，另一方面是过分严格的环保政策。

梁建章认为，要把青山绿水变成金山和银山，就要很好地平衡开发和环保的关系。现在在执行层面存在很多误区，有些景区完全不让建设新的酒店、博物馆、缆车和高尔夫球场等设施。其实，只要制定严格的规划和环保标准，这些设施并不会比原始民宿或者农田更加污染环境。而如果把景区保护区搞得很大，并且一刀切地不允许建设酒店、缆车等设施，就大大限制了这些景区的经济发展，对于当地的就业和扶贫工作非常不利。

针对年轻人大量外流导致农村凋敝的现状，可以预见，如果能将游客数量提高一个数量级，这不仅能够带动当地的就业，还能吸引周边其他贫困县的年轻人来从事各种旅游相关的工作。这些工作就包括开发与旅游文化相关的一些旅游伴手礼，例如哈尼梯田特产的红米可以包装成哈尼梯田旅游必买的礼品。

在供给侧逐步完善后，梁建章指出，景区要想实现“破圈”，需要到位的营销措施。除利用携程等OTA及抖音在内的社交平台媒体外，还可以与这些网络平台进行营销方面的深度合作，一起来策划、包装和推广特色旅游线路。

在阿灿看来，红河洲很多旅游资源差异性大，且点与点之间平均1~2个小时，要素距离也适中。从玉溪抚仙湖高原湖泊到建水文化古城，从元阳阿尼梯田到河口边境贸易再到弥勒养生度假，相比丽江/大理，整个红河州旅游的承载力和客流容量上限非常高。

“作为整个红河州第一大旅游IP，希望通过此次股权转让，能引进一家有足够能力且真正愿意扎根深耕的运营方，以此带动元阳哈尼梯田真正将格局打开。”

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