港湾周评|民营房企的双重考验，房地产销售拐点出现了吗？

《港湾商业观察》李镭

临近2022年半年的时机，国际国内是如何看待下半年我国房地产市场走势？

下半年房地产行业是否将柳暗花明？还是逐步爬坡？从销售量到房企风险，又将如何演化？

《港湾商业观察》关注到近期惠誉以及其他机构对我国房地产市场下半年前景做了最新预测。

惠誉：下半年行业仍有挑战

6月14日，惠誉评级大中华区房地产评级联席主管郑俊英表示：维持中国房地产开发商“恶化”的行业前景。惠誉认为2022年下半年房企的经营环境仍将充满挑战。

从债券、新房销售以及行业分化，惠誉给出了三大特征：

01

房地产行业今年下半年有大概220亿美元债券到期。这对房企还造成巨大的流动性压力。其它的融资渠道，包括银行贷款，预售资金等也没有明显的起色。

但行业也开始看到一点点曙光。

近日，一些开发商进行了第三方增信的债券发行。惠誉认为这是增加市场信心的第一步，虽然发行金额还是远低于正常时期发行的债券金额，而且发行人都是信用相对安全的房企。

02

政府政策坚定转向有望提振新房销售情绪，但新冠疫情防控措施增加不确定性。

03

惠誉认为房企的信用和业务状况会持续分化，行业已进入剩者为王的时代。

就在惠誉对房地产行业给出新的判断同时，还对三家地产企业进行了评级调整。

6月7日，惠誉将佳源国际控股（02768.HK）的长期外币发行人违约评级自'C'上调至'CC'。惠誉同时将佳源的高级无抵押评级自'C'上调至'CC'，回收率评级仍为'RR4'。

评级上调是基于佳源在6月2日付息宽限期截止日之前支付了一笔债券的利息。惠誉认为，佳源将继续面临流动性挑战，原因是该公司2022年下半年和2023年上半年到期的资本市场债务规模和应付利息金额庞大，而其融资渠道可能仍有限且销售业绩或仍疲弱。

6月8日，惠誉将碧桂园（02007.HK）'BBB-'的长期外币和本币发行人违约评级、高级无抵押评级及其存续债券的评级列入负面评级观察名单。

惠誉认为，将碧桂园列入负面评级观察名单反映了，预期受房地产行业整体疲软影响，碧桂园的合同销售额及销售回款存在不确定性，且以净债务与物业资产净值比率衡量的杠杆率或将攀升。若销售额或回款持续回升，且杠杆率、利润率或财务灵活性未出现恶化，惠誉或将碧桂园评级移出负面评级观察名单。

6月10日，惠誉将合景泰富集团（01813.HK）的长期外币发行人违约评级及高级无抵押评级从'B'下调至'B-' ，回收率评级保持在'RR4'。上述评级仍被置于评级负面观察状态。

评级下调的主要原因是，合景泰富的合同销售额持续下滑导致公司经营现金流和流动性缓冲承压。销售复苏前景不明朗，且房地产市场依旧深陷低迷。

另外，合景泰富的评级维持负面观察状态的原因是，该公司短期内的境外再融资计划存在不确定性。

由此来看，短短数天之内，惠誉无论是对行业，还是对上市房企，对其前景都整体保持隐忧看法。

细细对照佳源国际控股、碧桂园以及合景泰富集团，不难发现，惠誉评级中的核心关键词与逻辑都包含了销售额。

如果销售额无法满足预期，其他链条是否还能稳得住，这是个不需要回答的常识。

标普信评：民营房企的双重考验

行业销售有多承压。克尔瑞数据表明：今年前5个月，百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元，同比下降52.3%；权益销售额1.71万亿元，同比下降52.9%；全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。

6月7日，另一家评级机构标普信评表示，民营房企的融资亟待恢复。受到需求疲软的影响，预计房地产开发企业的经营性现金流将会出现显著下滑，整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时，融资端的回暖将是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅，则企业可以应对行业下行压力，企业杠杆可能升高，但仍可保持足够的经营韧性。我们认为，国有房企仍将承受销售下行、现金流萎缩的压力，但在再融资方面具备较大的优势，而民营房企则将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。

标普信评预计，民营房企再融资环境的恢复仍需要较长的时间，一方面是由于企业自身销售下行带来的基本面恶化，另一方面是因为金融机构由于前期民营房企信用风险事件产生的避险情绪不会快速的恢复。以债券融资为例，从2020年11月开始，行业整体债券融资呈现明显的净流出，总净融资额减少超过1400亿元。但结构方面却呈现了巨大的差异，近半年来整体净融资额缺口收窄的主要原因是国有企业融资增量较多，而民营房企始终步履维艰。从2020年11月开始至今，民营房企债券净融资额减少超过2000亿元。

“2022年全国商品房销售额将出现15%-25%的下滑。在中性假设下，我们假定各地刺激需求的边际放松政策将在8月份开始对商品房销售产生正面推动作用，全国商品房销售额自8月份起将逐步小幅回暖，最终全国商品房销售额将出现约20%的下滑。而在乐观和悲观情景下，全国商品房销售额将出现15%和25%的下滑。” 标普信评认为。

穆迪在5月中下旬的报告中提出，由于销售乏力和融资环境偏紧导致收入确认下降，开发商的杠杆率将会趋弱。但由于评级较高的开发商的债务增长将基本抵消低评级开发商债务的急剧下降，总体债务将维持稳定。由于经营环境具有挑战性，开发商将采取更为审慎的购地策略，这也将降低其债务融资需求。

房地产销售拐点已现？

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖6月15日表示，尽管房地产投资出现下降，但是我们也要看到，随着房地产市场长效机制不断完善，坚持房住不炒，持续稳房价、稳地价、稳预期，因城施策，积极推进保障房和长租房建设，有利于房地产市场的健康发展。同时，近期各地也是在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求。加之房地产中长期贷款利率下调，居民购房负担降低，这些都有利于房地产市场趋稳。付凌晖谈到，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。我们知道房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。当然，促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，还是要坚持满足居民的合理住房需求。

6月16日，光大证券旗帜鲜明发布了研究报告《房地产销售拐点已现，基建投资景气度回升》。

这份报告称，5月，房地产销售面积单月同比-31.8%，环比+7.2%，为年内首次回暖，或受益于5月疫情逐渐得到控制，以及行业宽松政策逐步落地。后续随着更多宽松政策释放及落地，销售数据或迎来持续回暖，进而带动新开工及竣工端的改善。

光大证券认为，销售回暖后，房企资金紧张状况或将逐步缓解。考虑到本轮周期竣工面积与新开工面积剪刀差持续扩大，叠加国家"保交房"政策约束，判断22H2竣工端或将持续修复。房地产开发资金来源层面，定金及预收款、个人按揭贷款均出现回暖，或与销售成交改善有关。（港湾财经出品）