建国路86号：一个项目和N个赌徒

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文 | 最话FunTalk，作者 | 任雪芸，编辑 | 王芳洁

2013年，自称是三元派传人的风水大师红尘来到了北京建国路86号，也就是当时的长安8号，今天的北京佳兆业广场，得出的结论是，这个项目的风水惨烈至极。

他说，对面的华贸中心就像三把大斧头，而斧锋正好砍中长安8号的中轴线上。

虽说风水之说属于玄学，不可尽信，但这栋位于长安街上的大型综合体，从它入市的第一天起，便命途多舛。在长达18年的时间里，四次更名、六次易主，几乎是一路烂尾，直到2017年才基本落成，并在2019年引入了高端商场SKP-S。

在这18年里，建国路86号几乎经历了整个中国商品房市场的黄金周期，见证了一代又一代开发商的起起落落。是的，现在，几乎它的每一任民营股东都陷入了命运的低谷。

大厦的最后一任股东佳兆业集团，当下危机四伏，而历史股东奥园地产目前也进入了债务重组程序。它的第一任股东——王志才，情况则更加不堪。

今年10月初，阿里资产拍卖平台显示，由盛京银行股份有限公司朝阳分行持有的北京王府世纪发展有限公司债权拍卖，虽被4690人围观，但却无人出价，最终流拍，而王府世纪即为王志才名下资产。

王志才的个人履历当中，最抓人眼球的并非其所显露在大众面前的财富本身，更具备冲突感的反而是他本人的身份标签，比如满人名门之后、家道中落的手表厂工人、澳籍地产大亨、“晴格格”王艳的丈夫。

在早年发家的传言中，王志才离开国营手表厂去到了香港，通过和香港富婆结婚，利用其前夫留下的天价遗产进入了房地产行业，后续又在澳洲投资了不少房地产项目，赚到了第一桶金。

之后又以“港商”的身份回到北京，继续从事房地产行业。1993年，王志才成立了北京王府世纪发展有限公司，以协议的方式拿下了王府世纪地块，也是其不为人知的诸多地产项目中，略微为大众所知的那一个。

毕竟，这栋大厦的地理位置也是极佳，位于北京市东城区东安门大街，北上平安大道，南下长安街，西去故宫。作为公众人物的王艳，也曾在抖音上发布其此豪宅中跳舞的视频，其“在自家顶楼能纵览故宫”的说法也一度在坊间大众口中流传。

根据福布斯发布的2015年全球富豪榜，王志才的身价在一百亿左右。但近两年，取而代之“真富豪”的标签，他已经是负面缠身。

王府世纪除了存在多个法律诉讼案件之外，其还因为拖欠税款而被列入欠税公告名单，且公司大量股权被冻结。此外，天眼查显示，王府世纪及王志才本人已经被限制高消费。

直到此时，人们才发现，原来这位所谓的地产大亨，其人设是如此的不堪一击。这次拍卖也将明星王艳的阔太生活彻底“卸妆”，那些看似岁月静好的生活，只是一袭破败的华袍，上面爬满了虱子。

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故事还得从2004年说起。那时土地招拍挂制度还未全面实施，政策的窗口期被设限在了2004年的8月31日。

于是，抢在“831”大限之前，王志才选择果断出手。

据此前报道显示，王志才以土地协议出让的形式拿下了长安街沿线最后一块70年产权地块，定名为耀辉国际城，而这片黄金地块，在当时被定位为高端住宅项目，其中最小的户型面积也达到了270平米。

要知道，拿下这个黄金地块的是王府世纪所控股的耀辉置业，这个小型房企在当时的地产界甚至都排不上名，自然也根本不具备独立开发这块土地的资金和实力。

根据当年的公开资料显示，耀辉置业公告计划投资21.28亿元，而在当年，其净资产不到3000万元，注册资本只有5000万元。

为此，曾有传言称王志才以5000万元的“实惠”价格拿下了这个地块，但回过头看去，这似乎已经让他倾尽了全力。

仅隔不到半年的时间，王志才便意识到了自己无法掌控这个地块，当然首要归因于没钱，于是其立刻引入了第一个投资者，也就是天鸿宝业（首开股份的前身）。

根据公开资料显示，2004年9月，天鸿宝业以3100万元收购耀辉国际城62%的股份，随即便启动了对这个项目的运作。

毕竟那时王府世纪最缺的是开发这个项目的资金，而当时的天鸿宝业缺的则是地，这在2005年的一份复函中有所印证。

复函中，天鸿宝业方面提到，其在2004年通过合资合作、收购项目公司等形式，先后获得了天津海河水上运动世界、天津万德花园二期、北京耀辉国际城、北京回龙观G区经济适用房等多个项目，解决了公司土地储备不足的问题。

二者一拍即合，但问题随后就摆到了天鸿宝业的面前。根据此前《中国证券报》的一份报道，该项目用地并非净地出让，在项目规划建设以外，首先面临的是很多拆迁上的难题。

因此，天鸿宝业最开始投入耀辉国际城的一笔5.86亿元的资金主要用于拆迁，直到2006年上半年拆迁才全部完成，2007年初才开始进入施工。

不过，由于北京天鸿集团和城开集团合并，成立了首开集团，及至2007年，首开集团以“不擅长也无兴趣开发豪宅”为由，将这个项目甩回给了王志才，卖给了王志才控股的香港世纪协润，这个项目也因此更名为擎峰阁。

62%的股份经过3年的时间变成了4.587亿元。同时，世纪协润还要负担股东借款本息共计约11.41亿元的债务，到期日为2009年的7月31日。

但这似乎正合王志才心意，在《21世纪经济报道》的一个采访中，相关人士曾透露，留有38%的股份本身就意味着王志才对于该项目的看好，只是迫于资金窘迫被迫出售而已。

但几年过去了，王志才的资金依旧不足，而这一次他将为贪欲付出的代价是，去填补那个16亿元的巨额窟窿。

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当然，贪婪的不止是王志才，还有被他引入的投资者们。

成立于广州的奥园为了拿下北方市场，于2009年7月，以3.7亿元的价格向世纪协润的母公司香港鸿达投资收购了41.33%的股份，并向世纪协润提供了4.6亿元的短期贷款助其还债，按年利率7厘计息。据悉该贷款将主要用作世纪协润收购耀辉国际城62%股权应付首开股份的转让款。

为此，奥园间接持有了擎峰阁项目51%的控股权，两个月后，奥园增持股份至52.69%，成为了世纪协润的控股股东，并将其第三次更名为长安8号。

根据当时的公开资料进行计算，奥园地产累计为长安8号项目付出近28亿元现金。而在奥园掌舵人郭梓文的期待中，这个项目在未来3年内能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。

用8.3亿元的代价去撬动一个120亿元的销售额，这似乎是一个值得去赌一把的生意。毕竟这个曾盘踞在广州、重庆的地产商，在遭遇与奥林匹克花园分家，买下诚成文化欲借壳上市，却又深陷其贷款担保黑洞的连续阻碍后，太需要一个做大规模的出口了。

根据2009年半年报披露的数据中，奥园地产当时的货币资金仅为15.74亿元，所以，对于它而言，长安8号是其实现“鲤鱼跃龙门”的巨大机遇。

所以，尽管2008年金融危机带来的阴影尚未完全散去，但是在那个时期，无论是王志才，又或是郭梓文，他们都在对长安8号的期许中，短暂忘记了被频繁转手颇为复杂的股权关系，和身后来自于外界的债务压力。

只是事不如人愿，拿到销售许可的长安8号，在2010年正式开盘时，挂出了6.3万元/平的价格。而在那一年，北京总体开盘均价为24374元/平方米，豪宅市场中，均价过4万元/平方米的项目则是寥寥无几。

同时，那个曾经蒙眼狂奔的房地产市场，在2008年国际金融危机袭来后，被打破了难以压制的上行趋势。而尽管后续两年持续复苏，但节节攀升的房价也最终引来了监管的目光。

从2009年12月开始，各类限制房价过快上涨的政策开始轮番出台。到了2012年的6月份，房地产开发投资累计同比从2010年6月的38.1%降至16.6%，同期百城平均价格同比跌至-2.41%。

于是，打着豪宅旗号的长安8号陷入了萎靡。直到2010年10月，长安8号的成交量仅为53套，成交的总金额12.81亿元，成交均价约为6.37万元／平方米，这与郭梓文此前所期望的120亿元回款，实在是相去甚远。

同时，有公开数据显示，2009年至2011年的三年时间中，奥园对长安8号先后投入的成本超过了30亿元。当然，这次失败也在逐渐回归理智的房地产市场中成为了反面教材，它在一定程度上成为了中国楼市投机泡沫破裂的一个典型案例。

毕竟奥园进入长安8号时，是房价飙涨的2009年，坐等价格上涨带来更高的收益，或许本身就极具投机色彩。而颇为戏剧的是，这种投机行为最终困在了2010年的市场降温中，奥园落空了期待。

对于奥园自身而言，这个失败但却暂时不致命的项目，带来的负面影响却在日后的发展中不断生根。所以，在万科郁亮喊出“活下去”的2018年，奥园在依旧在加速扫货，积极拿地。

尽管2015年至2019年，奥园合约销售金额从151.7亿元增长到了1180.6亿元，但其负债水平也连年攀升，在2019年其资产负债率已经达到了87%，负债总额超过了2500亿元。

然后便是一连环的暴雷，终于在2021年，奥园公开承认公司担保的部分理财产品出现逾期。就在去年7月开始，奥园利空消息也频出，股价持续下挫，标普、惠誉、穆迪多家评级机构对其信用情况进行下调并作出了预警。

曾经试图用8.3亿元的资金量去撬动120亿元的销售额，最终还是让奥园陷入了那个致命的杠杆之中。

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2012年3月，奥园终于决定放弃长安8号，以14.8亿元将其持有的北京耀辉置业有限公司51%的股权尽数出清，而这一次的接盘者甚至不再是地产企业。根据公开资料显示，香港金利丰集团主要从事金融服务，在香港和澳门涉及过酒店和娱乐业的投资，但还未曾进入过住宅领域。

尽管与奥园初衷相近，其看好的是2012年楼市调控“外紧内松”的趋势，复苏的市场让作为一家金融投资公司金利丰有所心动。但相比奥园在长安8号项目的投入，金利丰则未对项目做任何开发，以至于停工搁置了一年有余。

在外界看来，其投机属性已经尽显。毕竟作为一家金融投资公司，通过对长安8号资产的打包和转手，获取投资溢价，这似乎才是金利丰的常规路径。

当然，在这个项目中，王志才的身影依旧存在。在耀辉置业将其51%的股份以14.8亿元的价格转让给金利丰之前，其旗下的鸿达投资曾为此支付了3.52亿港元，从而重新获得了世纪协润47.31%的股权。

到此为止，是那个从一而终试图“以小搏大”的王志才，和企图在房地产上行趋势中获取投资溢价的金利丰，最终带着近乎一致的目的，来到了长安8号这个项目中。

但又并未结束这个项目的颠沛流离，只留给下一任主人更为复杂的股权结构和大大小小的项目官司。

据此前《界面新闻》公开报道，后续接任者佳兆业，其北京区域总裁陈思颖曾透露，接手长安8号项目时，其官司缠身，多达150多个。“佳兆业专门设立一个团队，用2个多月时间处理这些官司，后面才开始投入建设。”

而佳兆业是在2014年介入这个项目的，郭英成家族绕过了上市公司，通过境外股权转让的形式，以60亿元的接盘。同年的8月份，郭氏委托佳兆业以“代管代建”的形式介入长安8号的项目开发，并于2014年2月将其更名为“佳兆业广场”。

佳兆业以擅长旧城改造闻名，同时对处置烂尾楼也颇有心得。这个成立于深圳本土的房企，在接手长安8号之前，曾操盘过不少烂尾项目，化腐朽为神奇。

但颇为曲折的是，接手之后的佳兆业从2015年起，开始频繁遭遇阻碍，经历过房源被锁、郭氏出走、债务违约、机构催债等一系列事件。

好在这栋长安街边的烂尾楼，终于还是在佳兆业的操盘下，于2017年全面竣工。

到此为止，属于建国路86号的这场闹剧才最终有了结局。而伴随着这场闹剧的落幕，中国房地产市场进入了下行大周期，过去的辉煌已经不复存在

而留在这近二十年变化中的房企和人，有的已经消失在行业的巨变之中，也有的走出了至暗时刻，重回理性。当然也有人在债务中挣扎，试图去维持尚存的一丝公众体面。

2021年，佳兆业集团披露了一则关联交易公告显示，佳兆业将以130亿元对价，分别从高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中，收购北京耀辉置业合计96.8%的股权。

值得注意的是，高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资的实际控制人均为郭英成。同时，郭英成为佳兆业集团董事会主席兼执行董事及主要股东。

郭氏家族最终还是从这栋大厦身上套现了，但佳兆业的日子却并不好过，它是最早一批暴露的民营房企之一。目前该公司名下多个项目项目停工、境外债务也已经违约，而郭氏多名子女已从公司里抽身而去。

至此，一群人的疯狂故事也该谢幕了，他们曾经奢望以小博大，与欲望同行，与风险作伴。那栋北京长安街畔的大厦作过见证。

（完）