自如再被传IPO，长租行业能否迎来新的估值逻辑

2023以来，资本市场开始活跃起来。除了港股、中概股上市喜讯频传之外，一些此前曾被传出有上市计划的企业再被传出IPO的消息。自如便是其中一家。

尽管自如官方对这一消息给出“不予置评”的回应，但客观而言，自如再传IPO为长租行业带来了更多期待，整体来看主要集中在以下两个方面——

一是自如一路走来已有十余年光景，如今已成为拥有百万间的国内最大的长租机构，即便放在全球范围这一量级也是世界TOP级的。

加之自如开始转型做“增益租”新模式，摆脱“二房东”形象，以及布局家服、家装等更加细分的领域，这些都在重塑了市场对于自如、甚至是整个长租行业的价值判断。

无论在哪个赛道之中，只有坐在“头把交椅”位置上的企业率先实现上市，才能更好地定义这一赛道最新的估值逻辑。

另一种则体现在时代机遇层面。如果能够借以2023年开年资本市场热火重燃之机实现上市，对于企业和行业而言，其实也算是恰逢其时。

2019年10月自如CEO熊林在回应当时的上市传言时曾说，“IPO就像把自己的成果拿出来，让更多人的去评判，未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好、只有自如的品质与服务更好，才会去考虑IPO。”

那么三年多后，经历了疫情及多家同行暴雷后，自如是否已经变得更好。

毕竟一家企业IPO后，未来并不会因此而轻松下来，站在一个新的起跑线上，企业和所处行业除了要接受消费市场的体验反馈，还要接受资本市场严苛的经营考量。

【自如近两年都在做什么？】

自2019年起，行业上就有关于自如将要启动IPO的传闻，坦白讲，任何一家企业都不会拒绝在合适的时机完成上市这样一个跃迁。毕竟，“商业是最大的慈善”，有钱、有资源才能推动自身能力的进化，才能引领行业创造出更大的想象空间和社会价值。

过去几年，自如对自身最大的“进化“无疑是2021年1月推出的“增益租”新模式。

生存场内，不进则退。保持现状无异于“坐吃山空”，但战略转型也并非没有种种风险。相较于之前的“省心租”模式，“增益租”的核心则在于“产品化+管理服务的房屋资产管理”——

在这个模式下，自如扮演了一个资产管理的角色，业主需要为自己的房屋改造升级承担费用，全程参与其房产改造、验收等环节之中。

与此同时，房产改造验收成功后，自如不再赚房租差价，不管是否有租客入住，自如都会向业主支付至少80%保底收益，超过部分再以资产管理者的身份参与收益分成。

这个模式在刚推出的时候震惊了行业，要让业主自己掏钱为出租的房屋做升级改造，难度相当大。

即使在自如内部也遇到不小的阻力，过去与业主只需要谈好一个收房价格即可，而新模式下需要业主同时认可“装修”和“委托出租”两个方案，前者需要比传统装修公司更具竞争力，后者需要满足业主对稳健收益的期待。

熊林在去年年底接受媒体采访时也直言，当时遭遇的挑战超过了他的预期，现在回想起来有点“向死而生”的感觉。

但这一模式转变的成功，为自如度过疫情三年，持续提升运营的房屋资产价值创造了条件，也帮助自如完成了专业资产管理模式的升级。

目前自如新收的房源已经全部采用增益租模式了，截至2022年底，增益租2022年全年委托量同比增长50%。

【新商业价值何以判断？】

暂且抛开自如IPO传闻真假不谈，就企业“底色”这一角度来看，应该如何更清晰地辨识出一家企业具有多少“含金量”和投资价值呢？大致有以下几个通用型的“方法论”。

其一，是否能创造更大的社会价值。

一家企业之所以长盛不衰，背后原因指向于是否能为社会创造出更大的价值。纵观现代商业发展史，不难得出这样一个结论：

企业只有锚定及深耕某一用户群体，持续获取用户更深层次需求，或是潜移默化的需求跃迁，才有可能持续创新和创造价值。

从10年前的粗放模式到今天逐步专业化、机构化，相比于其他产业，租房市场这10余年来有了突破性的进步。不可否认，自如作为专业化租赁企业龙头，一直试图在用商业之力做出创新应对，多次率先于行业提出新模式，为业主和租客在解决资产和住房问题上穿针引线。

特别是，前期背靠链家内部创业而没有过度依靠资本拔苗助长也取得了足够大的规模，后期也在锤炼自己经营水平，站在资本大门的门口，相比行业内外众多“流血上市”的企业而言，财务健康稳健、造血能力也可的自如，显然更值得被期待。

其二，是否已具备规模优势。

互联网企业的经营逻辑主要就是“规模效应”，如果一家企业不具备一定规模的客户数量、业务/服务覆盖等这些基础指标，那所谓发展就是“无本之源”。

自如目前的房源规模已近100万间，这个体量不仅是国内最大的长租机构，在国际上同样也排在世界级序列的第一阵营。规模之下，能够将非标的房子通过标准化打造成产品。仅“规模”+“标准化”两大能力就已经能讲出不错的故事。

不过也要看到，前端的“100万间”数字背后，还需要平台方拥有强大的运营能力、管理工具等多种支撑，才能将业主和租客两端的需求、矛盾快速匹配或化解。

其三，是否存在持续成长的空间。

中国2.6亿租房人群和偌大的房产存量市场，决定了长租行业的天花板可能非常高，这就涉及到两个问题，一是“长租是专业化住房租赁模式”能否成为社会共识，市场空间有多大？二是企业依靠“价值创造+商业健康”的双轮驱动还有哪些持续成长的机会。

长租不是中国独有的产物，数据表明，目前国际上专业租赁机构化率平均为30%左右，其中美国机构化率为50%、日本机构化率为80%。而我国机构化长租房占比较仅约5%。与发达国家对比有着极大的差距。

差距则一定程度上代表着空间，这也表明自如这类头部长租机构在规模和市场占有率上还远不到天花板。随着近两年政策对长租房发展的鼓励和倾斜，长租仍有极大的市场空间。

横向来看，则是企业的品类拓展，反映在自如身上，从创立时开创“品质生活”租住产品品类；到2021年力推“增益租”；再到基于“租住”，向家服、家装等产业链上下游更细分的领域渗透......坚持多元化业务并进，自如已成为国人租房及生活服务的首选平台。

回溯过去十年，自如能够成功避开行业发展过程中的一些“坑”，仔细想来绝非偶然，商业世界中似乎并不存在偶然，种种偶然与运气的背后，无不是一家企业对市场需求和行业发展的深刻洞察，以及在此基础上做出战略转型的决心。

值得一提的是，市场对于自如IPO一事关注度的背后，不乏是对其未来发展的一种祝福，同时也是对在其带动下整条租房服务链蓄势待发的一种期待。

在中国互联网高速发展的这些年中，无论是一级市场，还是二级市场，人们一直更倾心于那些激进的互联网公司，在线教育、新消费等“风口”赛道也涌现出不少明星公司。但随着时间的流逝，不少资本泡发的产物却因缺乏对经济周期的理解和经历，惨遭淘汰。

创业不易、守业更难。从长红企业的成功案例来看，不争朝夕、锚定长期，或另一种更值得被提倡的成长策略。