复盘链家事件：看左晖如何自辩 不止链家有罪全行业都这样?

从上海“223”消保事件发生开始，链家的一直处于舆论质疑中：“隐匿房源信息”、“自担保”、“资金自监管”，甚至还成为了推动房价上涨的“幕后黑手”。这一轮的舆论旋涡中，链接内部到底发生了什么?链接董事长左晖首次走到前台回应相关质疑，并尖锐地反击关于链家金融资金安全的质疑“非常不靠谱，非常不职业”，但也承认“链家有自身问题”。

链家集团董事长左晖并不乐意常见公众，除非迫不得已。这一次，他决定为这家正处于舆论漩涡中的企业进行辩护。

3月1日下午，左晖在北京总部一间办公室里进行了一场近乎“科普”的媒体会，他携两位技术高管解释了在过去数天内关于链家的所有疑问。

在过去数日舆论暴风雨般的质疑中，他们的企业管理、代理业务的商业模式、金融业务的商业模式均成为被质疑的标的，他们甚至被广泛指责是推高房价的“背后黑手”。

在这场逾3小时的媒体会中，左晖一再主动延长时间，他多次直言自己掌舵下的这家公司并不完美，“我作为过来人来看，没有一个是质疑错的，我自己觉得我们几乎是被这些质疑推动着”，但他也尖锐地反击关于链家金融资金安全的质疑“非常不靠谱，非常不职业”。

喧嚣冷却，腾讯财经《棱镜》尝试亦就此复盘此事件：“链家到底怎么了”?

缘起“223”事件

在链家内部，链家集团上海负责人2月23日被上海消保委约谈一事被称作“223事件”。这一天，由链家代理的两起购房案例被上海消保委通报在房源上未尽产权调查职责，且在后续金融服务上对购房者资金安全带来风险。

上海住建委次日表态已对此事调查，并对链家涉事两门店停止网签资格。事情在这天晚间发酵，链家在上海的门店被发现撤下了原本张贴在玻璃外墙上的橱窗广告。

24日，彻底挑动外界神经是另一条消息。界面援引“上海链家消息人士”称除了涉事的两家门店被取消网签资格，上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。金融业务与独家代理模式在链家的业务板块中至关重要。

随后的数天中，链家被炙烤在舆论的风口浪尖。这家已创业15年的老牌房产居间代理商的企业管理、代理业务商业模式、金融业务商业模式均成为被质疑的标的，他们甚至被广泛指责是推高房价的“背后黑手”。

而在此期间，链家集团本身却像消失了一样。链家集团常务副总裁王拥群发出的一封内部信以及左晖流传出的朋友圈成为了对此事的仅有回应。

3月1日，左晖告诉《棱镜》，链家在上海暂停金融服务是主动决策而非上海住建部的要求，而独家代理业务停止的说法更不存在。

但时至当前，上海市住建委还未对链家相关门店存在不规范经营行为公开调查以及处理结果。

左晖称，在消失的这段时间内，链家对全国24个城市的所有门店在途的6.9万张单子逐一核查，以排除风险。而已经制定的整改计划中则包括将对所有的客户投诉在官网公布。

他花去大半的时间让两位技术高管解释被广泛质疑的“挪用链家理财中用户资金”以及“挪用资金监管账户里客户资金”从技术上完全无法实现，并尖锐的反击关于链家金融安全的质疑“非常不靠谱，非常不职业”。

对于链家通过“速销房”模式推涨房价的指控，他列举了北京的数据，其表示目前北京新房及存量房总计约为21万套，而链家代理的房源数量是1.1万套，其中真实速销房状态的是8000套，即全市总量占比约4%，“很难想象在全市房源占比4%的占比就能做到呼风唤雨的程度”。

而关于“首付贷”起到楼市“场外配资”的作用，左晖告诉《棱镜》，过去一年链家首付贷的总体规模只有3亿元左右，平均出借金额也只有15万元左右，

在这场媒体会中，他一再重复的一句话是“自己从来没有发现过任何一笔消费者的投诉中链家是完全没有问题的。”并表态“很快会对上海公司从上到下，从营运的总经理处理”。

金融业务是非

在这场风波始末中，链家近两年迅速崛起的金融业务成为风暴眼，遭受的非议和质疑最多。

2013年8月，理房通支付科技有限公司(下称理房通)成立。一年之后，理房通拿到央行颁发的第三方支付牌照，成为唯一一家拿到牌照的房地产经纪企业。链家的金融业务就此起家，理房通也成为如今链家两大金融平台之一。

在链家的中介业务中，理房通主要承担资金监管的职能。如在二手房交易中，客户的定金、房款、物业交割保证金、户口迁移保证金，都会进入理房通在银行开立的备付金账户。

在链家这种模式之前，二手房交易资金监管方式主要有两种：第一种是由商业银行来主导的资金监管;第二种是部分城市或部分城区由住建委主导资金监管。“理房通作为持牌支付机构，可以承担类似的角色，属于支付机构拓展业务的一种方式。”一位央行人士对《棱镜》如此评价。

虽然在链家看来，理房通能让消费者在购房过程中体验更流畅，资金交割更安全，但消费者似乎并不买账，中国的消费者在买卖房屋过程中，还没有形成资金必须托管的意识。“主要还是客户对我们的信任问题。”左晖说，他们甚至考虑下一步采用增信的手段，如跟保险合作，来增加客户对他们理房通的信任。

地产中介公司自己做资金监管业务，链家是第一家，这也不难理解外界对其模式的质疑：客户的资金是否进了链家手中?链家是否将这些沉淀资金用作他途?

事实上，按照央行对第三方支付机构的监管要求，理房通须在银行开立专有的备付金管理账户，平台无权挪用资金。

在3月1日的媒体会中，链家理房通的存管银行、光大银行望京支行行长王华称，银行会和第三方支付做支付接口、对账接口和校验系统上的对接，再将数据报送给央行。“在整个存管过程中，第三方支付系统上更多是虚的指令，实质的资金运作都在银行端。”

不过，上述央行人士对《棱镜》表示，商业银行是根据第三方支付平台发出的支付指令来进行资金划转，假如平台伪造客户的交易指令，备付金存管银行只能通过事后详细的对账才能分辨出来，这是目前监管上尚未解决的技术性障碍，因此备付金账户仍存在可能被挪用的道德风险。

此外，存放在银行备付金账户里的资金也会产生一定的收益，据《棱镜》了

解，这部分资金一般按照银行协定存款计息，利率约为一年期定存基准利率(当前为1.75%)，这也是理房通除了手续费之外，另外一部分收入来源。

2015年链家仅北京的交易额接近3000亿元，其中有多大比例进入备付金账户，外界不得而知。

除了资金监管，理房通还与基金公司合作开发货币基金产品，瞄准卖房人房款解冻后的理财需求，目前累计投资金额4.43亿元。

虽然理房通激活了链家整块金融版图，但其初衷却并非如此。按照理房通副总经理宋靖宇在3月1日的表述，链家一开始并没有如外界所说，对金融领域有宏伟的布局，他们所有的金融业务都是由中介业务发起而来。

“我们每年因为承诺赔了很多钱，要想降低赔付金额，唯一办法是把资金监管做起来。一开始跟建行、光大合作做资金监管，但银行的风控体系和流程很难跟你的交易流程融合在一起，双方都觉得不方便，于是我们干脆自己申请牌照来做这个事情。”宋靖宇这样向《棱镜》阐述理房通成立的初衷。

拿到牌照以后，宋靖宇发现他们此前对牌照的理解“很浅薄”，“能做的事情比我们想象中的更多。”目前，理房通已经开始将资金监管业务拓展至个人成交和任意中介成交，一些三四线城市的经纪公司将成为他们的合作对象。

一路狂奔的P2P规模

2014年11月，几乎与理房通同一时间，链家理财正式上线，定位为链家公司旗下互联网房产金融平台，彼时P2P行业正风生水起。

链家理财的模式并不复杂，一边是有借款需求的买房人，一边是投资人，链家理财充当了撮合中介。目前链家理财资金端共推出两个系列，8款产品，主要为借款人提供短期过桥融资业务，包括赎楼、尾款垫资、首付贷款等等。

截止目前，链家理财累计成交量已超过180亿元，投资用户规模31.4万人，单日融资过亿已然是常态。以2月29日为例，当天交易额为1.5亿元，根据网贷之家的每日数据，这一成交量在网贷行业能挤进前五名。对于一家成立仅1年多时间的平台而言，其扩张规模堪称迅猛。

个人住房抵押一直被视为P2P行业最优质的资产，作为房产中介，链家理财还能全程跟进每一个借款项目，在资产端和风控上，具有其他P2P平台无可比拟的优势。

链家理财2015年报告显示，平台所有到期产品的按时还款率达99.95%，87.4%的逾期会在三个月之内归还，尚无坏账发生。

不过，质疑也接踵而来，作为拥有自己第三方支付机构的平台，首先即是P2P资金存管问题。

在3月1日的媒体会中，链家网首席风控官王志伟称，链家理财的资金均由首信易支付监管，并非由理房通监管。此外，他们也已经与民生银行、招商银行进行了多轮沟通和洽谈，下一步将寻求银行资金存管。

而对于中融信担保公司属于非融资性担保，不具备P2P担保资质的质疑，左晖在现场给出的解释是，融资性担保公司主要针对银行业金融机构进行业务往来，而P2P属于个人对个人之间的业务，和银行业务没有任何关系。

根据网贷征求意见稿，P2P应当要“去担保化”，因此并未对P2P业务的担保方资质作出规定。不过，在一位法律人士看来，按照非融资性担保业务范围，不能对借贷合同进行担保，依照一般法理，银行等债权人可以包含P2P平台的出借人，因此非融担公司为P2P平台提供担保仍存在违规嫌疑。

当前，网贷行业的最终监管细则尚未出台，行业正处于18个月的整改期，这也是包括链家理财在内的一些P2P平台，虽然遭受质疑，但无法定论的原因。也正是在这一轮网贷行业的“野蛮”生长中，链家理财的规模得以迅速扩大。

链家内部也在反思这次质疑风波的原因。在宋靖宇看来，链家成立了一个资金监管平台，在外界看来似乎弄了很多钱，那边又在做P2P，好像又是需要钱的业务，因此很容易让人把它们联想在一起。“其实两个平台是完全独立的，有各自的资金存管方式。”他强调称。

这次风波也让左晖开始重新审视链家的公信力问题，他将之视为一次正常的市场教育，让他们去寻找增信的各种解决方案。

奔跑的代价

成立于北京的链家已创业15年，从交易规模上来说，这家企业目前已是中国最大的房产居间代理服务商。

然而，直至2014年，链家都未曾在北京以外的市场中跑马圈地，直到2015年，它在1年内连续发起11项并购，将疆域迅速从北京扩大至华东、华南以及西南。

1年内，上海德佑、重庆大业兴置业，成都伊城、广州满堂红、深圳中联及大连好旺角悉数被左晖纳入到链家旗下。

左晖在3月1日的媒体会中披露的数据称，链家集团目前门店数量达到6000家，在2015年整体交易额则达到7090亿元，其中新房交易额达到1210亿，理财业务规模达到1238亿元。

他告诉《棱镜》，自己的战略就是进入到3亿的城市人口中的地方去。“我们主要是做核心的市场，比如上海一年14000亿，北京大概9000亿。”左晖希望进入到这些城市里面占到55%、60%的市场率。

然而，左晖称“链家自己内部一直不太认为我们的扩张很快，背后也是因为有一定的信心。”而对于上市，左晖告诉《棱镜》“自己的确没有任何的计划，起码没有明确的计划。”

在迅速扩张背后，类似上海两起案例的发生却很难解释为偶然事件。被左晖视作将成为全国最大市场的上海，链家直至并购德佑前也仅有20余家门店，而后者则有超过200家门店。但左晖告诉《棱镜》，这两个案例并不能确定是否是发生在此前就是德佑的门店。

2015年，支撑左晖并购德佑的一个重要的市场判断就是”整个中国的房地产市场，正在从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场”,而这背后则同时存在的是存量房交易中更为复杂的交易环境，而左晖在这场媒体会中也表达了这种担忧。

他举例称，在一些房源情况中，甚至存在房主自己把自己房子给查封了，而有些城市查封是非常容易的，“为什么呢?就是要涨价。卖完了之后想要涨价，怎么办?就把房子查封。”

在房源核实上，左晖称，在北京市场，链家2015年为保障购房者权益进行的赔付资金规模就超过1000万元。

正如对上海发生的事情，左晖认为“如果只是一个危机公关的问题，反而是一个小问题”，“我们可能会想自己内部的问题是不是比危机公关更严重，你在对客户服务相关的服务标准，相关的服务流程是不是有很大的问题”。

附文：不止链家有罪，全行业都这样?

24日晚，相信很多在关注房地产的朋友，都看到了这样的消息：

据新民网报道，2月23日，在上海市消保委召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会上，公布了两个案例，直指链家。证据指明链家涉嫌隐瞒真实信息，将处于抵押贷款等无法顺利进行交易状态下的房屋挂牌出售，引诱和误导不知情的消费者购买，同时还提供高息贷款服务。

2月24日上午，上海市住建委约谈了链家的相关负责人。初步发现，链家公司相关门店存在不规范的经营行为，有关方面已决定开展正式调查，并要求链家公司积极配合。

就在同时段，链家集团位于上海市场的更多门店被发现突然撤下了全部的橱窗广告。作为一名房产中介的潜在用户，我不得不仔细去捋一捋究竟发生了什么?

没想到这么一掰扯，发现，可能整个房产中介行业都在闷声作大死。

链家的房产金融版图

成立于2001年的链家，作为房产中介行业的「老炮儿」。近两年，作为曾经的行业标杆，链家屡次用行动证明着自己的巨头地位。即使在互联网浪潮的冲击下，仍然能够成长为行业巨头，就是因为其过硬的管理和服务体系，并且能够「与时俱进」。

目前，链家主要的业务分三大块：资产管理(丁丁租房、自如家)、交易管理(新房、二手房)、金融管理(链家理财、理房通等)，三者之间相互促进。

链家理财是链家旗下的互联网房产金融平台，号称「首创房产买卖-支付-理财」的房产金融闭环模式。

链家理财在线上对接有投资理财需求的投资人，而在线下去对接在链家办理购房业务的业主。借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于借款人房产交易过程中所产生的短期资金周转，比如业主卖房 需要还清银行按揭、买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款、业主换房、房屋抵押借款等。

除此之外，在链家的金融体系中还有2006年成立的北京中融信担保和2015年开始运营的理房通，链家理财由北京中融信投资担保有限公司负责运营，而理房通是链家集团旗下第三方支付平台，于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》，也是目前国内唯一一家持牌房屋担保支付平台。

理房通承担的支付功能，主要是为二手房屋买卖双方提供房屋「资金托管」，以及支持房屋定金、房款、物业交割保证金、划转建委等多种资金托管，以保证二手房交易过程中的资金安全。

有了房地产这种号称最安全最靠谱的资产，看上去「互联网房产+金融」的模式的风险相对较低：房产中介手里关于客户有几套房、月供多少的「大数据」，是互联网金融平台做风控时最强的一颗定心丸，而互联网金融可以为新房、二手房的买卖提供非常重要的帮助。

链家副总裁、CFO 魏勇在 2015年 接受中国经济网采访时曾表示：“目前(链家)金融业务已占整体盈利的近 10%，在未来 5年 里做到 50%也是有可能的。” 截至 2016年2月23日，平台累计投资金额已超过 1755 亿元，用户超 31 万，单日最高成交量近 2 亿，日均成交量超过 3800 万元，人均投资金额超过 16 万元。

既然金融与房产是天作之合，链家的理财产品又可以「让买房变得更简单」，又怎么会遭到有关部门的连续打击呢?

事情正在起变化

问题就出在链家自己身上。

细心的人能够发现，在链家理财的网站上，几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。事实上，工商资料中的中融信担保，其唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。

理房通注册于2013年8月，法人为单一刚，身份是链家地产的执行董事。理房通的股东为中融信担保和北京中和泰投资咨询有限公司两家，而北京中和泰投资咨询有限公司的股东除链家地产董事长左晖外，还有链家地产副总裁王拥群。

(相关工商资料信息来自企查查)

据2015年链家理财的年报显示，平台累计成交额为138亿，月平均交易额超过10亿，单日融资过亿，以链家理财两个月至一年的标计算， 存量起码在20亿以上。而中融信作为担保，其工商注册登记显示注册资金为50000万，链家理财的担保额度已经超过担保公司的注册资本金。

实际上，在23、24日曝出链家的侵权问题之前，除了去年9月有媒体指出链家金融平台的超额担保现象。中融信担保只是具有一般性经营合同担保资格的公司，并非是一家具有融资性担保资格的公司。

在链家之前的角色设定当中，「理房通以第三方监管平台的形式切入房产交易。买卖双方签订合同后，首付款直接打给理房通，买卖双方都能看到首付已经入账。同时由理房通对房屋产权进行鉴定，确认交易可以进行，再将首付款打给卖家。在整个过程种由理房通来监管资金的安全，让买卖双方都放心交易。」

而最近一篇人民网的相关报道指出，理房通可能存在冻结资金使用不透明的问题。原本链家理房通承担的只能是「资金托管」，但由于目前相关的监管规定仍未对资金存管的第三方机构作出严格限制，理房通实际承担的功能也更偏向于「资金存管」。

各位看明白了吗?也就是说，链家既做了球员，又当了裁判，其房产金融的平台端、支付端、担保端和线下业务端悉数是自己设立或是直接管理的公司，这样的模式导致其金融平台的风险不分散，一旦发生坏账，或者担保公司审核借款标准放松，抑或是资金链断裂，链家金融的风险就会是系统性的，并且难以卡断风险传导。

自从2014年11月链家理财上线以来，截止到2015年Q3，链家理财累计投资额达到93.7亿元，投资用户超过27万人，人均投资金额14.27万元，重复投资率为80%，对比的是余额宝人均投资金额为4000元。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，链家理财CEO魏勇预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

虽然大家或多或少的对链家为代表的互联网房产金融有质疑，但毕竟链家理财的确取得了不错的业绩。没想到，刚过完元宵节，链家就出事了。

链家错在哪?

我们翻过头来看看，这次事件的导火索。据媒体披露：链家中介先是欺瞒了上海黄先生房产的抵押情况和房东的信誉情况，在黄先生支付了七成首付后，房子却接连被三家法院查封。而过错方链家，则要求黄先生将父母名下资产作为抵押资产，以此作信用担保才肯继续办理交易。

另一个「受害者」庄先生支付了定金后，在签订正式协议前才被告知，自己相中的房屋有 167 万元的抵押贷款，房产证无法办理，而这笔抵押贷款竟然是由链家中介以工作人员名义借给上家、以供其购买其他房产的。

从这两个案例来看，链家的上海公司错在了「一房两吃」，以及挪动「理房通」帮忙托管的沉淀资金。

实际上，传统中介对买卖双方的保障是比较低的，链家加强了对买卖双方和中介三方的保障，那就是要求买卖双方的资金保障都留在链家。而买卖方所有涉及的资金都会在链家沉淀一定的时间，从这个角度看，「理房通」和「支付宝」担保淘宝交易是完全一致的。

购房者预付的定金与购房首付款被「理房通」冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户，避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户，或因买方客户购房资金不够，致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。

但这个账户实际上通过其全资子公司中融信的担保。中融信负责链家地产所有房屋交易的产权核验、资金托管、房屋按揭贷款以及融资业务。有业内人士称，「如果托管资金存放在银行，银行接受指令进行划转，平台就能够与资金隔绝。

但是链家地产作为交易中介，链家理房通而非银行作为资金托管和支付平台，理房通就会形成资金沉淀，形成了资金池。在信息不够充分透明的情形下，难以实时监控资金流向。」

在拥有巨额资金沉淀后，原本扮演了「资金托管」的链家渐渐做起了「资金存管」。

有分析人士称，链家2015年二手房成交预计4000亿，以平均40%的首付预估，全年的首付资金1600亿，每天的资金沉淀4.28亿，按平均每个交易沉淀10天资金计算，按8%年利计算，2015年预计可带来9380万的收益，当然链家若将该资金用作他途获得的收益将会更大。庄先生的案例就充分证明，链家的确动用了资金池中的钱，去放贷。

虽然存在风险，如果链家自己的自控力够强，其金融体系现在也不会受到如此诟病。但在商业利益面前，说实话，有几家房产中介能忍住。

我不是针对谁，在座的大部分房产中介，你们都有可能步链家的后尘

互联网金融的概念是火的不要不要的，近年来相关的金融项目与创业公司雨后春笋般的成长起来。2013年，全国的P2P平台只有800家，一年后为1613家。到了2015年，国内的P2P平台累计已达到了4329家。

相较于其他行业，房地产作为优质资产，与金融的结合也是理所应当，风险也更小。各大地产商或房地产经纪公司绝对不会错过这样的发展机遇。

比如，万科与民生银行推出的「万民宝」，绿地推出的「地产宝」，平安好房推出的「好房贷」等。而在房产中介们中，伟业我爱我家推出了「我家贷」，搜房的「天下贷」，链家的「家多宝」，世联行的「家园云贷」，此外中原、Q房网、房多多、安居客、易居中国等等都跨界搞了金融。

这么多房产中介做金融，为什么单单链家被拎出来示众，这只是链家一家的「原罪」吗?

二手房市场本来就是一个国家政策、交易营销环节完全信息不对称的市场，因为楼盘、交通、楼层、装修的差异二手房价格差异较大，普通购房者很难准确衡量国家政策及附加因素对房价带来的影响。

二手房交易市场一直就存在虚假房源盛行的问题。很多房产中介的互联网渠道仅仅是中介吸引用户到店的一种渠道，网上挂出的房源也大多是虚假的，所以真正的二手房购买者想要消除价格不透明，只能在实际查看多家实际房源后才能了解到大概的市场价位。

两个案例中，链家提供的资金成本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%的贷款利率上限。虽然并未有明确证据证明链接在垫资过程中的资金来源是否违规，但是至少从庄、黄两人的案例来看，该垫资款的资金风险还是非常高的，而且利润很大。

有分析认为，这次有关部门要求链家下线金融产品，并不是简单惩罚链家，而是出于中介公司和部分购房者「场外配资」行为所暴露出的危险气息。在过去，购房者购买一套房屋，首套房杠杆比率约1:3，目前购房者利用「链家」金融杠杆支撑点，场外配资动辄1:5甚至1：7的连环杠杆比例。

通过各大中介公司公开宣传数据可以推出：链家销售额中大约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约有800亿元，整个中介行业通过「场外配资」实现购房成交金额早已超过1万亿元，这样客观事实造成上海市政府担心系统风险性爆发。

有了E租宝的前车之鉴，地方政府的担忧不是没有理由。由于房产交易过程中，从开始到购房手续全部办完，是有一定周期的。而在这期间，房产中介可以沉淀大量的资金。

从这次的链家事件来看，在利益驱动下，一些房产中介为了寻求利益最大化，利用自身在房产交易环节的优势地位，不惜违法操作。另一方面，中国的房产中介市场多年来始终缺乏统一的指导和规划，且缺乏统一的诚信管理机制。

在面对日益火爆的互联网金融时，相关的法律制度、监管并没有及时跟上，给一些无良中介提供了可乘之机。

链家的「罪」不止于链家，因为你们个个都还在犯。