吉屋副总裁邱英杰：限购后厦门投资需求向商业地产转移

厦门市政府办公厅于10月5日晚间再次出台实施多项政策调控楼市，其中包括180平方米以下住房限购，此次限购升级距离厦门重启限购仅一个月的时间。

据国家统计局数据显示，厦门8月份房价厦门新建商品住宅价格环比上涨3.9%，涨幅全国第七，同比上涨44.3%，排名全国第一，这是厦门连续18个月上涨。

自年初以来，厦门是全国涨幅排行榜首的常客，分别在3月、5月、7月领涨全国，6月份涨幅高居全国第二。曾经的“北上广深”楼市“四大金刚”阵营，因为厦门的房价坚挺和广州房价的增长乏力，而演变成“深上北厦”新阵营。

厦门房价走势几何？

厦门9月5日重启限购政策，暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米以下的新建住房或二手房。10月5日，厦门限购进一步升级，将限购面积提至180平方米。

9月限购落地后，楼市成交应声下滑。据吉屋后台统计数据，9月厦门144平方米以上大户型成为成交主力，政策开始显露威力。

对此，吉屋副总裁邱英杰表示，限购、限贷后，厦门楼市的成交量一直在低位徘徊，分析各种原因，一方面全市新房供应不足，另一方面购房者观望情绪浓厚。

“显而易见，限购对于短期楼市降温起到立竿见影的作用，但就此断言厦门楼市转入下行通道为时尚早。供求关系决定价格，在厦门供应紧张需求旺盛的市场基本面没有明显转向的情况下，价格的实现只是被限购延后了。”邱英杰分析道。

投资需求或向商业地产转移

众所周知，厦门房价飙升的背后是库存告急，厦门商品住宅库存量可维持7个月的销售。随着厦门限购等政策的落地，楼市产品结构发生变化，购房门槛提高，撬动房产投资的杠杆加大，转手难度也会相应增加。

“从这个意义上说，短期内，厦门楼市更多将回归房产本身的居住功能，“去投机”、“去杠杆”是关键方向。”邱英杰补充道，“政府在国庆期间除限购令连续出台之外，还同步出台了针对商业地产经营、租赁的诸多利好政策。抑制投机性住宅，倡导经营性商业实体投资的国家意志进一步体现。投资型需求将会随着本轮限购政策，向商业地产转移。”

那么个人投资者要怎么选择合适的商铺呢？

邱英杰指出，选择合适的商铺，首先要选适合经营的商铺，所谓的“不限购、不限贷”只是商家告诉你“这里的商铺很便宜，你买得起”，但“买得起”不代表“有价值”。具备优势的运营条件，商家能真实的创造运营价值，才是最重要的。

打个比喻，住宅是并联，“配套、教育、地段、交通、景观、价格”等因素只需满足一个就具备销售条件，但商业确是“串联”。好的商业资产需要同时符合以下几点要求：

1、区域中心，成熟地段，且具备持续升级的潜力。新兴区域的成熟要一定周期，老街区缺乏上升空间。选择成熟且持续上升潜力的区域是优质商业的首选区域。

2、交通便利，通达性强。方便前往，停车位充足，交通枢纽最佳。

3、主力托底，虹吸效应。好的主力店胜过一切，能够通过目的性消费带动区域增值。重庆就有一家店救活整条街的案例。

4、复合业态，综合服务。许多消费是逛街衍生出来的，这是“生活方式”的一种体现。

“我们都知道目前中国的房地产是赚快钱的。但随着房地产调控上升到国家意志层面。接下来看项目，一定要理性的回归到房地产的本质。在这个基础上，商铺的租售比和经营价值是重要的风险保障。”邱英杰坦言，“目前厦门最值得投资者关注的应该是西雅图项目，其初始投资回报率约为5-8%，满足短周期内资金投入的合理收益。”

而支撑这么高的初始投资回报率的因素众多，从区域来看，西雅图位于海沧区老金融街，两主干道马青路/沧林路交汇，紧邻着海沧大桥，成为地标性的建筑；从交通上来看，地铁上盖，区交通枢纽中心，800个专属停车位；从主力店来看，大润发全国最大旗舰店进驻，年底开业，五星级成龙影院，十数场明星见面会，驱动岛外周边区域百万人口；从复合业态来看，餐饮、娱乐、KTV、大玩家等综合业态服务满足各类“消磨时光”需求。

“2年后厦门岛外的住宅销售成本（非售价）约达到5万元/平方米（按8月土拍价格预估），商铺预计达到6万元/平方米以上，而西雅图项目地铁/交通枢纽中心建成投入使用、大润发购物中心已成熟运营，彼时该项目达到第一次资产溢价峰值，为短期投资客的最佳货币退出时期。目前西雅图的销售均价仅3.7万/平左右，相信聪明的投资者会在综合考虑趋势、价值、风险之后做出适合自己的正确的选择。”邱英杰分析道。