产城研究 | 东方不败2——Here east的文创园区大变身

混合

Here east 片区在奥运期间，设置了一个能够容纳两万人工作的媒体中心。北侧的三栋半包围格局的巨大广播办公与南侧copper box（曾作为手球赛场）一起构成一个完全是工业园区尺度的建筑群落。那时候，也仅仅是个建筑群落，并没有形成日后的创新社区。

这个工业园区似的巨兽，蹲伏在主场馆北侧，依靠一条奥运主题的休闲景观带以及荒草丛生的运河缠岸绵延连接。景观带里，不时出现一些利于儿童使用的节点状的活动场地。然而，实际情况是，并没有多少人在其中步行。因为，Here east仅仅是一个服务奥运的外来记者工作营地。

奥运后的Here east 面临瞬间从容纳了两万人到归零的可能。这个新的工业园区立刻就面临老旧工业园区的传统问题---工业遗存的更新。这是一个特别有趣的现象，工业遗存的改造更新我们并不陌生，然而多是面对旧有的废弃的工厂，对于一个新建的巨大体量纳入工业遗存更新的角度来再开发，可见是多么灵活。这从开发者的名字就能看得出来---伦敦遗产开发公司（LLDC）。

奥运会之前，我们记得伦敦碗的设计是短杆件结构，利于拆除。一个宣言是要在奥运会后将伦敦碗拆除，留下一片活动空间供人游玩。言犹在耳，看起来是要关照大众的计划，最终被遗产公司改变，作为一系列建筑更新，功能置换开发行动。看来在这个从前贫穷的地方，授人以一大片空地，还是不如授人以一大片产业机遇可贵。

Here east区域的奥运手球馆改造为了一个社区体育中心，可以健身、羽毛球。曾经用来做广播中心的建筑，分为了五个单元，内部做了办公室，宽敞高大的室内加上之前留下的先进的媒体线路和电网设施，非常适合新媒体和视频广告公司、电视转播等。其中还特别引入了两所大学。

Here east是用一个复合功能的土地使用方式进行，并且用非常交叉融合的规划布局。在这里布置改造了大面积的办公楼宇，也引入了大学，建立了小型商业服务网点，体育活动场地，建设了一所小学。并且毫无意外地，我们也看到，现在开始了公寓住宅的开发。

真是麻雀虽小，功能俱全。并且在集中紧缩的建设用地中，各种用地交叉融合在一起。混合的功能配套减少了生活和工作的距离，增大吸引力以及对于人口的粘留能力。

这种紧缩而且混合的多功能用地方式，在国内也逐渐从排斥到接受。我们的实践中，不断总结着适合于国内土地政策的混合更新的规划策略。中国的土地没办法过于细分，而混合用地的混合属性以及混合比例对于一个庞大国土面积来说，做不到立刻精准和立刻放开。所以，用小地块宗地继续承担原有的土地平衡表中的用途，只是改变位置。

比邻而居！麻将牌一般的比邻而居，成为了目前可行的一种探索。

除了平面上的土地混合，Here east 对自己所持有的巨无霸建筑物做了多功能分成小单元的综合体布置。完成了进一步的纵向上的混合。

在北京的延庆，2016年曾经有过一次有益的实践，对于中关村科技园远离北京主城区的一块飞地。在同样紧缩的用地内，完成过一次横向和纵向双重的混合更新模式。

这是一个能被大家直接通过看图就明白的国内案例，不是常态习惯的规划结果。

这其中功能方面与Here east有最大不同的是，这里没有没有大学。

大学

Here east区域引入了两个大学。又一次，我们看到对一块需要把人气迅速拉动的土地所做的引入动作是，大学。

大学和艺术永远是一个旧区重生的好朋友吧。

我们从之前对国王十字的研究中就曾经看到过的这一个引入新的产业和人群的动作，又出现了。实际上，随着我们不断地展开研究，会不断地看到大学和艺术的身影。也就不断地会看到大学生和艺术家们的身影。

Here east引入的是拉夫堡大学和UCL伦敦大学学院。这两个个大学的引入也是非常经典的对区对位。

和圣马丁不同的是，拉夫堡大学并不是一个艺术学院，用我们熟悉的描述应该是理工综合985。

拉夫堡大学历史悠久，，是英国最杰出的大学之一。它的特色在于这所大学除了教育科研很出色，而且向来与商业界和工业界有密切的合作关系。大学的专业领域中艺术和设计类在世界前五十名内，他的体育专业更是一度名列前茅。商业、工业、艺术设计、这三项是一个生地进行开发的优势板块。而在Here east区域的出发伊始是依托临近的英国奥运会这个重大体育主题。所以，他的体育优势更加让拉夫堡成为了看上去接近为此地更新量身定做的最佳选择。

2015年，拉夫堡大学伦敦校区开始研究生及博士学位授课。研究生课程包括创业创新管理，数码科技，传媒与创意产业，动画，体育管理以及外交学。除了外交学之外，我们都能看得出这几项专业的从业人员是非常温和Here east发展的需求的。

UCL则是在这里建立了建筑学院，在巨型建筑的一个单元内，他们有一个类似于工厂内部的实验室，有大量的动手制作的设施和陈列。如果解释为一个木匠培训基地，我也能相信，着实令人兴趣盎然。

这个巨型的建筑是Here east主要的更新对象之一,以前的奥运广播中心基地，内部进行了改造。

巨构

广播中心的建筑更新方式，是在既有的建筑上作了一番外科手术。原来的建筑是一个280米X140米的大建筑，这样的建筑，可以称为巨构了，在大型的工业建筑中常见。

22米的室内空间分为了两层各11米的高大室内。外侧是办公，核心是录影棚。对于这个办公建筑的外立面首先是从窗户入手的。从前的窗户基本上可以说是没有窗户的状态。在作为广播中心使用时候当然是方便合用，但是成为新的办公室，首先还是改善照明。这种从门窗入手改造建筑的方法是最为常见的捷径，同时就一体改善了建筑的立面景观。立面景观改造的尺度和色彩以及材料的利用也是尽可能时尚和广告化。

室内11米的挑高空间对于办公室来说是太过高大。11米意味着什么呢？我们做羽毛球比赛馆的高度要求是12米。苦于日常写字楼动辄就不足3米的装修后高度的我们，也会觉得坐在一个羽毛球馆里办公同样不太适应吧。所以，更新取得了许可，在建筑的室内可以增加加层。增加了夹层设计师并不满足，这个建筑太长了。于是分为了五个出入口。每一个出入口顶部都切断了楼板，营造了一个通告的中庭，并在中庭上对应地建立了天窗。这样从前的一个偏向工业的一个产业用房，具有了民用建筑的节奏和愉快的光环境。

有趣的是，这几个门厅的名字都使用了“纺织厂，钢铁厂，木器厂”等等，我初到门前的时候提前了十分钟，接我的引导职员还没到，我看到名字困惑了一阵，不是说都改造为新媒体和视频公司了吗，怎么还有纺织厂呢？

这些名字的命名不是起着玩儿的，是有着地区历史文化来源的和代表着一种更新的观点。适用于更新的硬件之上的一种软性的文脉传承，与旧有文化的传承。这个地区的工厂名字基因来源于从前这里曾经有一个制造业辉煌的历史时期，至今与这座庞大的时尚建筑隔河相对的，仍然是一个老旧的保留的村庄----哈克尼维克。从前有部电影的一句台词给我印象深刻。剧中曾经的武侠从冷兵器时代进入了火器时代，他放弃了原有的被誉为神鞭的武器，变成了神枪。说出了令人惊艳的一句“辫剪了，神留着，这一变还是绝活儿。”

Here east广播中心的上述的设计是一个成熟的意料之中的改造，而真正的神来之笔，在背后的钢架，可说是建筑改造的一个杰作。

巨大的，如同货架的钢结构曾经承担着无窗时期的通风管道，如今有了窗户，没了管道。设计师Hawkins\Brown事务所将这座“钢铁货架”升华为一个容纳不同种类的工作室的“货架”，将一系列造型色彩各不相同的小房子摆放在如同街区布置的三层平台走道上，加上景观，宛如空中街区。

这些工作室的外形多样，也不同程度地参考了过去两个世纪中在hackney wick村庄中一些制造业建筑特征，以此向曾经的辉煌机器制造致敬，以此向曾经辉煌的区域的历史说传承，以此与仍然在河对岸的留有记忆的村庄说欢迎。在一个大办公室左近设置了小型工坊，用相对独立的群体形成了一个有共同领域感的整体。

做到了似是过去平面聚集的作坊街区，如今改为了空中村落。这是一个高明的文化延续。
这个作坊群的出现不仅仅是延续加强了文化，同时提供的是一个对于大型办公空间和不同企业需求的规模性补足。

生态

我们要谈的生态，不是自然生态，不是山川河道，是产业生态。

从前的，建立在马歇尔的产业聚集理论之下而讨论的产业区域内的观点，容易关注于产业链上的直接供给关系。以一个或者两三个旗舰企业为绝对主体，其余企业依照产业链关系逐次组织占据空间。这在机器制造业时代发挥着绝对的效率优势。

在最近的几十年中，制造业随着互联网技术的进化而进化，开始能够从大规模的集中生产增加了智能化的反三生产。这些制造商将网络与智能硬件结合，使得小公司甚至个人迎来了以前无法实现的快速方式来创造生产的前端研究和定型化工作。从而继续发散，从前端变为两翼，一边做生产性服务业，一边得到额外的机会，来横跨不同领域。越是分散，越容易出现，我们热衷提及的---跨界参与与服务。从产业链的研究到产业生态的打造，是一个瞄准目标是企业还是企业集群的生存环境的改变。

分散、共享、平等。

此刻，回想起丹下健三先生在上个世纪五十年代所讲的，关于新陈代谢学派的那一番话。跨过了几十年，站在Here east，面对着钢铁货架上的空中村落，以及接下来要谈的创客中心楼宇城市，我们需要向当年配有望远镜一样能力，立足当下而能看到寻常不见的远方的前辈，致敬。

Here east的计划不仅是吸引大型的龙头企业聚集，而是建立一个能够形成产业生态系统，持续自组织发力，从而重振这里曾经的多重制造业和人口容量。

几年前对美国的产业小镇在1990年左右衰败与复兴的过程研究，我们曾经总结出他们的一条规律，所能长期依赖成为产业磁极的，往往不是当下的巨型企业，而是多种业态综合的中小企业系统。（《美国非著名小镇的死与生》）

对面的传播创客中心plexal，比邻河岸，是一座六千多平米的三层小楼，改造为了创客办公，面对的是小型的灵活的创新创业企业。双创和共享是国内最为第一波就与国际潮流同步起来的业态，在伦敦更是多见。Plexal运用了混合中的建筑物内部纵向综合的思路，对待建筑室内设计，如同对待一个小型城市。设置了咖啡、超市、会议室、路演舞台、内部的商业街、图书馆，甚至儿童活动区，更甚至还有中央公园。

 因为年轻，这个建筑中容纳了很多有趣的公司，业态包括了体育，智能硬件，物联网，时尚艺术，经常举办小型活动。

这种将一个大型建筑用城市设计的角度来看待的方式，可以追看美国的Facebook总部。大师盖里将一个庞大的平层建筑在延展层面上划分为了很多组团，他用街区的模式来看待各个办公部门。室内开敞互通，作为室内设计还增加了很多街头的景观，类似城市家具的摆放。中央公园设置在了屋顶大花园。Facebook，虽然叫做总部大楼，内部实则是一个小型城市。

2019年，Here east的办公楼宇的租户已经入驻了英国电信体育（BT SPORT），Infinity SDC数据，福特智能汽车研发中心，时尚设计公司，还有一位名满欧洲的舞蹈编导舞蹈家的工作室。这些零零总总的公司，或大或小，在一个区域内多元共存。但又同时同向地构成了一个机遇互联网的，智能生活的，充满艺术与创造力的主题。福特的智能汽车研究的入驻非常明显，他看中了这里创客的氛围，以及有几分体育主题的，半乡野的生活模式，据称是几个可选择对象中最被他们的40位科学研究者心仪的。并且别忘记，我们之前所说的拉夫堡大学，一直以来都是福特汽车最重要的合作研究伙伴机构。而Here east还托管着SDC的数据服务中心，多路的11kv电网保障，使得这里成为全英国乃至全欧洲网速和数据安全最优之地。

这是这个系统的因子集成吸引了机构的注意力。

按照预期，Here East将创造7,500多个就业岗位，创造4.5亿英镑的GDP。

创客中心的建筑更新是极为克制的，本着适用优先的策略，对其立面和装修远没有那么宣言化。但是刻意地讲沿河的一侧底层改为了咖啡和活动室，结合了河岸边的花园，成为了一条商业界面。经常是三五成群地聚集在岸边交流休闲。 有趣的是，河的斜对岸，也是三五成群聚在一排休闲酒吧里，但是氛围完全不同。那里由看上去很旧的钢管、波形板搭建而成。桌椅也是没来得及打磨的粗糙木板。墙面上充斥着色彩艳丽、反战的涂鸦。

那里是一个村庄。