搭物业上市班车 融创物业创物管上市公司融资规模最高

作者：王琪骥

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2020年11月19日，融创服务控股有限公司（简称“融创服务”，股票代码 01516.HK）正式登陆香港主板。

作为物管百强企业中增速第一的龙头企业，融创服务的发行获得了机构投资者的多倍强劲认购，得到腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本四大豪华基石投资者鼎力支持，最终公司定价11.6港元，绿鞋后融资规模将达到92亿港元，创下目前物管上市公司融资规模新高，这显示出拥有强大母公司优势、具备行业整合能力和核心竞争力的龙头企业仍然获得投资者长期看好。

上市首日，融创服务开盘价11.6港元，开后稳步上升，盘中最高涨幅达22.76%，股价最高涨至14.24港元，最终以14.14港元收盘，涨21.90%，截至收盘，融创服务市值424.2亿港元，在物业板块中位居前三。

据融创服务招股书显示，2017-2019年，融创服务营业收入分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿，年复合增长率59.5%；同期利润分别为0.43亿、0.98亿和2.70亿，年复合增长率为150.7%。今年上半年，公司延续高增长趋势，营业收入17.9亿，同比增长52.9%；同期利润2.51亿，同比上涨367.6%。

根据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，位列大型物业服务百强企业第一。

在物业公司赴港上市的潮流当中，融创服务成为其中的佼佼者。

对此，融创服务行政总裁曹鸿玲表示，“感谢投资者一直以来对融创服务的支持与认可。融创服务将以上市为新起点，在持续夯实、提升高品质服务能力的基础上，进一步深耕已有核心城市，扩大规模、提升密度和在非住服务业态上进一步发展，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台，快速发展‘线上+线下’的客户运营能力。”

被疫情提速的物业公司纷纷赴港上市

国信证券早前发布研报指出，物业板块高估值具有三大支持：

第一，物业管理行业续租率高，相当于“坐地收租”，这是高估值的根本原因；

第二，中短期内，预计物业板块营收增长，以此计算的动态市盈率会稍微低一些，刺激股价继续上升；

第三，物管公司客服人力成本持续上升，加上地产存量庞大，意味着有更强的“收租”能力，带来板块想象空间。

2020年，尤其是在疫情带动下，物业公司的价值更是进一步凸显。

“在抗疫大战中，因为国家需要、人民需要、社区需要、业主需要，物业人挺身而出成为逆行者，用我们的专业精神付出了巨大的努力，守住了全国人民的平安和健康，赢得了社会各界的充分肯定，彰显了物业服务的专业价值。”中国物业管理协会会长沈建忠表示说。

据沈建忠会长介绍，中国的物业管理行业已经进入了一个存量为主、服务为王的时代，服务成为关键性的增值因素，这次疫情也是中国物业管理行业向现代服务业转型的一个契机。

与此同时，据易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“物业企业发展还是应以市场化为导向，不能仅局限于开发商自己内部物业业务，因为开发商内部物业往往受到很多约束，而通过收购其他物业后定价才会更清晰，更有利于独立运营。”

在物业公司转型发展的过程当中，物业服务公司作为一个独立平台上市做大做强成为一种必然选择，于是，2020年下半年，物业公司开始逐步升温，头部物业公司开始纷纷加速发展，而赴港上市则是其发展的一个重要步骤。

公开资料显示，2020年,受新冠疫情的影响,物管板块平均增幅却达到了37%。

资料显示，2020年10月20日，世茂集团拆分出的世茂服务在港交所招股，计划募集101.2亿港元；

2020年10月19日，由合景泰富拆分出的合景悠活开始招股，计划募资31.2亿港元。

大批物业服务公司都集中选择赴港上市。

在这种背景下，包括融创服务在内的多个物业公司上市并不奇怪。

公开资料显示，早在2019年，看到了物业公司的发展空间，融创服务开始通过外拓提速发展：

2019年11月，融创服务收购了成都环球世纪；

2020年5月，融创服务并购了业内知名的开元物业；

2020年6月，融创服务与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，合约总建筑面积约70万平方米，未來将通过资源共享在物业服务领域开展更加全面且深度的合作。

2020年8月，融创服务还与南昌市政公用资产管理有限公司订立合作协议，双方成立合资公司江西融政，融创服务持股51%。合资公司还降重点关注并接触物业体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强的知名物业管理服务企业。

在外拓推动下，截至2020年9月30日，融创服务合约建筑面积2.47亿平方米；在管建筑面积1.16亿平方米。

对此，融创服务表示，看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆上市可使融创服务拥有独立的融资平台，为其未来发展提供资金。融创服务上市申请材料也显示，主要募资用途是战略性投资及并购。

融创服务等物业公司的估值溢价能否持续？

在物业公司扎堆赴港上市过程当中，物业公司的估值也开始水涨船高。

截至2020年10月23日，在物业板块中，已有6家公司市值突破百亿港元，包括碧桂园服务、雅生活、保利物业、绿城服务、中海物业、卓越商企。

3月12日，烨星集团公布招股结果，公司香港公开发售获得约1948倍超额认购，晋身今年的新任“超购王”，将于3月13日在港交所挂牌上市。此前不到一周，兴业物联的公开发售获得逾1400倍超额认购

2020年8月，恒大物业拟上市前夕也同样吸引了众多投资机构的注意，据悉，在恒大物业的14家战投机构包括华人置业执行董事陈凯韵投资45亿港元，持股比例5.373％；云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791％；腾讯认购12亿港元，持股比例1.433％；集团副主席、总裁夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657％；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597％。

那么，为何物业公司会在2020年的资本市场获得高度认可呢？

一般而言，在资本市场当中，物企的外拓能力往往被投资者视为盈利性、成长性和想象空间的考量指标或价值研判标准。

物业公司的成长性毋庸置疑。

从营利性来讲，物业公司现金流稳定等特征也是吸引了众多投资人。

对此，中泰国际策略分析师颜招骏曾表示，物业公司大多具有业务防守性强、现金流稳定等特点。

融创服务就是其中的典型案例。

据融创服务的招股书显示，在2017年、2018年及2019年，融创服务分别实现收入11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%；近三年利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。

从区域来看，融创服务聚焦核心城市，深耕多年，截至2020年6月30日，融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市；集团旗下在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市。

从成长性来看，融创服务的合约建筑面积由2017年12月31日的 5740万平方米，增长至2020年6月30日的2.321亿平方米，年复合增长率74.9%；在管建筑面积则由2017年12月31日的2000万平方米，增长至2020 年6月30日的1.054亿平方米，年复合增长率94.5%。

截止到2020年5月8日，融创服务的合约面积2.3亿方，在管635个物业，总计面积1亿方，合约面积/在管面积2.3，比例是目前已上市物业公司最高前三。如果包括土储锁定面积，总的潜在面积3.8亿平方，行业最高之一。

从物业服务最重要的口碑度来讲，满意度高，口碑好，品牌强，非常有利于融创服务的定价以及发力外拓，建立龙头优势——据中指院报告，位列「2019年中国物业服务质量领先品牌TOP3」，并荣获了「2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业」、「2018年中国物业服务特色品牌企业－高端物业服务」等；根据第三方专业服务机构赛惟咨询的报告，2019年客户满意度高达90分，远高于行业平均73分，达行业标杆水平。

此外，融创集团多元业务也成为融创服务持续增长的动力之一。

公开资料显示，作为中国最大的文旅运营商，也是国内最大的会议会展运营商之一，融创服务有很多康养医养和特色小镇等，自身有非常丰富的业态布局，再加上行业前几的土储，管理面积的增长潜力很大。

而除了融创集团自身的生态可以给融创服务提供发展空间之外，融创集团共同开发地产项目的400 多个合作伙伴，以及融创集团此前与大量的合作伙伴和地方政府建立的良好关系，也可以为融创服务的外拓+并购发展提供大量机遇。

在成长性可以想象的前提下，融创服务获得一定溢价的估值并不意外。