酒店行业进入存量整合期 万达酒店及度假村如何撬动万亿存量市场?

北京2021年3月15日 /美通社/ -- 携程数据显示，2020年前9个月中国住宿关店16万家，十月份重开9万家。除了部分疫情服务店以及常规的改造升级店，7万家酒店尚处在是否继续营业和寻找接盘者的两难境地当中，其中不乏高端酒店的身影。经过了二十余年的高速发展，中国酒店业从增量的时代逐渐进入了存量的时代。如何使用和盘活存量，成为近段时间酒店业的热门议题。

酒店行业存量比增量更有机会

在改革开放初期，随着我国经济进入高速发展，酒店行业同样经历了一轮的高速发展，但而今随着我国经济增速开始进入稳步的低速增长环境，酒店行业规模也开始从小到大转折进入行业存量整合期。根据《中国酒店产业报告》数据，中国酒店存量市场中有约92万家单体酒店，占比超过85%，可触达的市场规模接近1万亿元。

近年来，首旅如家、华住、锦江系等都看到了存量单体酒店的潜力，而且随着新物业的拓展和选址越来越难，在存量酒店市场寻找商机成为酒店从业者瞄准的新方向。业内人士透露，做一家增量酒店至少三年回本，而且要承担很大的风险。如果做一个存量酒店，则完全不同，中高端酒店大约需要3个月的时间，即可完成更新改造，时间与资金成本远远低于新开业酒店。

目前，从整体流量的格局上来看，于外部获取流量，不仅价格高昂，精准度和转化率均较低，且凭借资本并不能一劳永逸地解决这些痛点，所以很多企业都在试水存量的打造。在整个大经济环境下，革新酒店存量市场呈现强劲的增长势头，增量市场向存量市场推进成为必然过程。

此外，之前被地方政府和房地产开发商基于项目溢价以及招商引资需求所新建的高端酒店正在回归市场化运作——2%-4%的投资回报率以及超过30年的回报周期已经无法满足需求。这些存量高端酒店项目迫切需要进行资产化管理，使其产生更好的投资回报。

《2020年中国酒店投资和资产管理趋势展望报告》结果显示55%的受访者认为未来酒店投资将更偏重于存量物业的升级改造

浩华管理顾问公司4月发布的《2020年中国酒店投资和资产管理趋势展望报告》结果显示55%的受访者认为未来酒店投资将更偏重于存量物业的升级改造，尽管新酒店开发依然是不可小觑的增量来源，但存量物业的升级改造逐渐成为酒店投资的主旋律。其中高端酒店正成为存量改造与升级型投资的关注焦点。“一方面是由于核心城市土地供应的逐渐减少，限制了新酒店的开发；另一方面城市里尤其是一线和新一线城市的成熟都市商圈和酒店开发地点，大量的存量物业面临着设施老化、风格的陈旧、竞争力的下降，也面临着重新投资升级改造的机会。”浩华管理顾问公司董事李芝惠女士在2020年万达酒店智享投资沙龙宁波站上的分享。

行业整合逻辑发生本质变化

疫情之下，酒店行业的整合逻辑和发展进程将发生质的变化，品牌供给与市场需求的结构性错配问题凸显，面临品牌类型培育与运维调整等诸多问题。面对这些挑战，迈点研究院发布的《2019-2020年中国旅游住宿品牌发展报告》中提出，各类型旅游住宿品牌均需要素整合，实现精进管理；并在改进供给、优质竞争及存量改造，实现运营优化；加快产品服务转型，保证运维升级和资产增效。

在宁波万达美华酒店｜京东京造酒店大堂空间里，叠加了京东京造新零售的消费场景。

围绕消费需求所进行的运营升级将是存量资产增效的关键点。就此，万达酒店及度假村提炼出了2个关键词——共享和跨界。在这个运营理念中，酒店不仅仅是住宿，而是一个能为消费者提供满足其需求的美好生活方式空间，并以“坪效”作为准绳，不断提升投资价值。万达酒店及度假村副总裁陈孟超先生介绍道：“具有复合空间运营能力才能提高酒店投资坪效。”在宁波万达美华酒店｜京东京造酒店的公共空间，晚上刚举办赛博朋克派对，第二天上午便承办投资沙龙；前厅服务人员在共享服务岛台的一侧协助旅客自助办理入住和退房，而在另一侧能制作咖啡和轻食；在宁波万达美华酒店的大堂空间里，叠加了京东京造新零售和樊登读书线下阅读等多种消费场景。

上海打浦桥万达悦华酒店的共享空间翻牌后

再以2020年6月开业的上海打浦桥万达悦华酒店翻牌为例，万达酒店基于“酒店设计、建设和运营的一体化管控”，根据社会发展和消费者行为变化而创新，在整体结构不变的前提下，处理好“改”与“留”的关系，经过84天不停业的改造，将单间客房全口径翻牌成本控制在2万元，并提高了上海万达悦华酒店的经济效益：开业后72小时即满房，首月满房累积23次，首月出租率98%，RevPAR（平均客房收益）达到309元（2020年1月该酒店的出租率为53%，RevPAR为165元），平均GOP营业毛利率达到69%。且消费不是一次性的，原酒店的客户也成为具有粘性、品牌忠诚度的可运营流量。

万达酒店及度假村正在翻牌无锡锦江大饭店，改造成为无锡中心万达颐华酒店——一家计划在今年上半年开业的高端生活方式酒店。此举在业界看来，又将在提升用户转化率，有效降低获客和运营成本方面探出新路。

万达无锡颐华酒店位于无锡市中心，临窗环顾四周，京杭运河源远流长，锡惠景区古色古香，市区高楼林立，饭店闹中取静，置身于此,让匆匆的旅人在这座地标性的建筑内感受古老与现代的时光碰撞。

无锡万达颐华酒店的设计以“时光的故事”为题，通过对高端酒店的升级改造，意在开启一场古今时光对话之旅，在记忆高点的基础上以设计赋能，重述无锡大饭店的荣光，于有限的酒店空间内带领每一位来锡旅人翻阅近现代无锡这座城市的百年繁荣发展史。一千多平的大堂，十米多的挑高，顶层360度旋转餐厅的锡式经典符号华丽重生，将以更有趣味、有温度的姿态重现在众人视野。

著名经济学家韩秀云曾预言，一旦疫情逐步消散，文旅市场将成猛烈增长态势，因为大家在家憋得太久了。而伴随消费升级的海量需求，中高端酒店迸发前所未有的活力，如何盘活巨量的存量市场，于这片红海中开辟新蓝海，还需要企业持续探索。