伯恩物业IPO前夕传卖身 谁将接盘？

作者：芊芊

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

2021年6月8日，有多方消息称，原计划香港上市的伯恩物业（三盛控股实控人林荣滨公司）被叫停IPO，转而挂牌出售。

这到底是怎么一回事呢？

筹备已久的上市计划临门一脚突然停止

官网显示，伯恩物业成立于2005年，是三盛控股主席林荣滨旗下物业公司。其业务进驻全国40余城市400余项目，涵盖住宅、别墅、写字楼、商业广场、医院、学校、公建单位、旅游景点、港务码头等多个领域。

在此次伯恩物业挂牌出售的过程当中，融创服务、恒大物业、碧桂园服务及龙湖智慧服务等都是意向接盘方。据悉，此次并购，伯恩物业住宅部分市盈率不低于12倍，其他部分也是8倍以上。

对此，有相关人员表示，伯恩物业和恒大物业、碧桂园服务、龙湖智慧服务等一众龙头物业都有过沟通，目前尚不确定接盘方。

上市前夕，伯恩物业转而卖身，林荣滨究竟有何打算？

公开资料显示，2017年3月2日，伯恩物业在新三板挂牌。2018年8月16日，伯恩物业发布关于公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的公告，终止了新三板挂牌。

从新三板退市后、伯恩物业更名、增资、扩充股东、新增业务范围，为上市铺垫。据了解，2018年底，即退市4个月后，伯恩物业的大股东福建家门口网络科技有限责任公司大规模调整，从名称、企业类型，再到成员、股东都发生了变更。从“股份有限公司”变成“有限责任公司”，更名为“福建家门口网络科技有限责任公司”（下称“家门口科技”）。

2019年8月，伯恩物业的名称、地址、经营范围都发生变动，名称由“福建伯恩物业管理股份有限公司”变更为“福建伯恩物业集团有限公司”，范围新增停车场服务。林荣滨还为伯恩物业增扩股东阵容，从原来的四方持股，增加到当前的五方持股。2020年5月引入漳州科百汇企业管理咨询有限公司（简称“科百汇管理”）成为伯恩物业股东。

目前，伯恩物业共有六位股东，其中家门口科技、伯盛投资、第丰投资、何祥文分别持股75.82%、9.66%、5.7%、5.1%。

2020年10月，时任三盛地产总裁冯劲义就透露了伯恩物业的上市计划。他表示，预计2021年6月30日能够上市，券商已经全部进场，差不多应该是在25倍到30倍市盈率。

2020年12月，三盛控股董事长林荣滨称，伯恩物业将成为三盛控股未来业绩的第二条增长曲线。

但值得一提的是，伯恩物业的盈利能力总得来看并不算好。

资料显示，在新三板上市期间，2017年，伯恩物业实现营收2.1亿元，同比增长30.35%；净利润1585.93万元，同比增长4.99%；毛利率从2016年的31.67%，下降到2017年的25.39%。

对此，冯劲义在2020年底接受媒体采访时表示，伯恩物业2020年的利润应该在“一点几个亿”，并着重强调这一利润水平完全是实打实的，没有做过任何的包装。

官网显示，2020年，伯恩物业利润为1亿，在管面积7000多万㎡，在2021中国物业服务百强企业中位居27位。

来源：伯恩物业官网

资本市场以为伯恩物业6月上市计划将顺利进行。但出乎意料的是，临近IPO，却传来伯恩物业上市止步的消息。

再加上，5月底，传出三盛控股因资金紧张将被融创收购，虽然双方都予以否认，但三盛控股当前面临的压力还是引发热议。

如今物业IPO也折戟，想必林荣滨的日子也并不好过。

三盛控股高额举债双千亿目标遇阻

一般来说，物业受其关联房企的发展规模、业务领域的影响较大。关联房企的业务状况在一定程度上会影响到物业。

就在伯恩物业将被出售的消息传出之前，2021年5月底，曾有市场消息称，三盛控股正在跟融创谈收购大部分股权的事宜。起因是由于2020年底以来三盛控股资金紧张的情况一直未得到缓解，并且还有继续恶化的可能，因此有了出售公司纾困的想法。

随后，双方均否认了要收购的消息。

不过，虽然收购的事情闹了个“乌龙”，但从相关数据来看，三盛控股确实面临不小的资金压力。

2019年9月16日，三盛集团上海总部入驻仪式举行。彼时，三盛集团董事长林荣滨提出了“双千亿”目标，即要在2022年实现总资产千亿、销售额千亿。

年报显示，2020年全年，三盛控股实现签约销售额241.28亿元，签约建筑面积195.34万平方米；总资产为565.76亿元，同比增长140.99%。显然，这一数据与两年前喊出的双千亿目标仍相差甚远。

为实现千亿的目标，三盛控股选择了高周转的模式。

截至2020年12月末，三盛控股新增30幅地块，新增土储面积为526万平方米，拿地金额花费126亿元。据克尔瑞榜单数据，三盛控股在2020年末总土储货值排名从2019年的88名提升至65名。

高周转之下，三盛控股的负债规模还在不断增长。

三盛控股年报显示，截至2020年末，三盛控股的银行贷款及其他借款总额为165.34亿元，应付债券为13.91亿元，有息负债总额为165.34亿元，同比增加78%。其中，短期借款32.56亿元，占比19.7%。而现金及现金等价物仅73.86亿元，面临较大的偿债压力。

此外，三盛控股2020年现金短债比1.79倍、剔除预收账款的资产负债率53.4%、净负债率169.2%，按照监管层下滑的“三道红线”标准，踩中一道红线，为“黄档”房企。

三盛控股冲千亿的梦想，仍任重道远。如果伯恩物业真的出售，或许将会更为艰难。

据《2020中国上市物业公司研究报告》，物业行业同样逃不过二八定律，如果公司不在战略控制上取得竞争优势，未来一定摆脱不了被并购或者破产的结局。

据相关数据，2021年1-4月，上市物企已发生23起收并购事件。

其中最知名的为2021年2月，碧桂园服务宣布拟以每股42.11元的代价收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份，成为上市物业公司之间收并购的首例。同时，龙头物业也加大了对非住宅物业的兼并步伐。

物业行业收并购趋势加剧，在大鱼吃小鱼的规则面前，中小型物业生存更为艰难。

对于伯恩物业来说，上市还是出售，林荣滨需要仔细考量。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）。